Tình hình bất động sản vẫn chịu áp lực giảm giá trên hầu hết phân phúc. Phân khúc hạng sang và cao cấp có mức giảm nhiều nhất, trong khu phân khúc trung cấp và bình dân chỉ giảm nhẹ so với quý trước. 

Báo cáo của CBRE cho hay, trong quý I/2012 tất cả các phân khúc căn hộ ở TP HCM đều bị sụt giảm giá trên thị trường thứ cấp. Cụ thể, căn hộ hạng sang giảm 4%, căn hộ cao cấp giảm 2,4%, nhà ở trung cấp và bình dân cùng giảm 1,1% so với quý trước.

Ngoài ra, thống kê của đơn vị này cũng cho thấy thị trường không có lượng căn hộ mới chào bán ở phân khúc hạng sang, cao cấp. Trong khi đó, thị trường nhà ở gắn liền với đất cũng bị sụt giảm 4% ở quận 2 và giảm 1% ở một số quận ngoại thành.

Lý giải về sự giảm giá này, CBRE cho biết: Lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục cao cùng với miền tin của thị trường suy yếu đã tạo nên những khó khăn cho cả người mua và người bán. Mặc dù  lãi suất cơ bản đã giảm một điểm phần trăm và lãi suất cho vay vào lĩnh vực bất động sản vẫn hầu như không đổi và khó để tiếp cận vốn vay.

Tuy nhiên một trong những điểm sáng của thị trường  là một sự tái khởi động sau một thời gian dài “bất động” và một số chủ đầu tư lần đầu tiên ghi nhận tăng số lượng yêu cầu và giao dịch. Tiếp đến là việc  các căn hộ thuộc phân khúc bình dân vẫn được giá trị vốn, nhu cầu cao đối với các căn hộ này đã giúp cho sự ổn định giá cả cũng như nguồn cầu tiềm ẩn vì phần lớn chủ nhân của nhưng căn hộ này để mua để ở. 

Lê Phương

 VCCInews

 Động thái giảm lãi suất mới đây được nhiều người xem như một liều doping xốc lại tinh thần cho thị trường bất động sản. 

Với chủ đầu tư, giảm lãi suất cũng đồng nghĩa với chi phí vốn vay sẽ giảm, qua đó có thể tiếp tục thực hiện dự án. Còn ở đầu ra, lãi suất giảm cũng mang đến cơ hội vay vốn mua nhà của cho không ít người dân, từ đó giúp thanh khoản trên thị trường ít nhiều cải thiện. Song kỳ vọng của giới đầu tư bất động sản có thành hiện thực và độ trễ của chính sách tiền tệ sẽ dài hay ngắn, tất cả vẫn còn là ẩn số.

Doanh nghiệp nói gì?

Ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước tuyên bố hạ trần lãi suất huy động xuống 12%, qua đó người ta hình dung lãi suất cho vay sớm muộn cũng giảm tương ứng. Phản hồi với VnEconomy trước động thái này, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều đồng thuận với chủ trương này, thậm chí có doanh nghiệp ví “như nắng hạn gặp mưa rào” bởi tín hiệu nới lỏng tiền tệ, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản đã hiện hữu trước mắt họ.

Ông Trịnh Huy Tuấn, Phó giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Quang Minh chia sẻ, động thái giảm lãi suất của ngân hàng cùng với nới lỏng cho lĩnh vực bất động sản ít nhiều cũng cho thấy, Chính phủ và cơ quan quản lý thấy được khó khăn của bất động sản hiện nay.

Theo ông, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đang dần đi vào ổn định, lạm phát giảm tốc dần thì không có lý gì lãi suất không giảm. Song, trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản cụ thể cũng chưa thể mừng ngay được mà phải tùy vào thực tế của từng dự án đang triển khai. Nếu là dự án “treo” hoặc mới khởi công, chắc chắn vẫn sẽ khó tiếp cận vốn. Chỉ những dự án gần với giai đoạn hoàn thiện thì mới có cơ hội được rót vốn thêm.

Hơn nữa, trong mấy ngày qua, ngay sau khi trần lãi suất huy động được “niêm yết” 12%, song trong dư luận vẫn truyền tai nhau không ít ngân hàng gửi tin nhắn, email đến khách hàng chào gửi tiền với lãi suất lên tới 14 – 16%. Điều này cũng có nghĩa, một khi ngân hàng phải đi vay với lãi suất như vậy thì doanh nghiệp cũng khó mà tiếp cận vốn ở mức dưới 19%.

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho rằng, thị trường bất động sản trầm lắng gần hai năm nay, do đó để có thể cầm cự trong cơn bĩ cực nhiều chủ đầu tư đã phải mang tài sản là các dự án của mình đi thế chấp tại ngân hàng hoặc bán một lượng cổ phần cho các đối tác. Hiện giờ, khi lãi suất đang dần hạ nhiệt thì các doanh nghiệp không đủ tài sản để thế chấp vay nữa, khiến không ít doanh nghiệp buộc phải đứng ngoài cuộc chơi.

Do vậy, theo ông Cường, giảm lãi suất hiện nay không phải là vấn đề quan trọng đối với các chủ đầu tư. Thay vào đó, việc cần giải quyết trước đó là các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản vay, nhưng do chưa trả được nên họ không thể vay tiếp. Trong trường hợp này, ngân hàng hoặc cơ quản quản lý cần phải có giải pháp tháo gỡ, cho vay tiếp nếu như doanh nghiệp đó có sản phẩm cung ứng đúng nhu cầu thị trường, tính thanh khoản cao.

Một doanh nghiệp địa ốc có dự án đang rao bán trên đường Phạm Hùng (Hà Nội) nói: “Hạ lãi suất huy động 1%  thực chất cũng chỉ có tác động tâm lý đối với giới đầu tư đang có tiền gửi ngân hàng. Nếu tính toán thấy gửi ngân hàng không còn hấp dẫn, họ có thể chuyển qua các kênh khác, trong đó có thể bất động sản sẽ được cân nhắc. Còn với chủ đầu tư, ngay cả khi có vay được tiền để tiếp tục dự án thì cũng chưa chắc đã bán được hàng, nên chuyện đổ xô đi vay là khó xảy ra”.

Theo chuyên gia này, câu chuyện giảm lãi suất và thị trường bất động sản ấm lại không đơn giản như phép toán “một cộng một bằng hai”. Ngân hàng dù có mở rộng hầu bao thì mục tiêu lợi nhuận của họ vẫn phải đạt được, trong khi chủ đầu tư, nhà đầu cơ bất động sản cũng phải nhắm đến mục tiêu này, do vậy bất động sản ấm lại trong nay mai vẫn chỉ là những dự báo mang đầy cảm tính.

Đã nên mua nhà?

Mấy ngày qua, thông tin người dân “rút tiền ngân hàng, mua bất động sản” đâu đó được dư luận bàn tán, đồn thổi. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của VnEconomy, tình hình mua bán nhà đất trên địa bàn Hà Nội vẫn chưa có nhiều chuyển biến, đặc biệt là phân khúc nhà, đất dự án đang giai đoạn đầu xây dựng.

Không ít người đang có tiền nhàn rỗi gửi ngân hàng hoặc người đang có nhu cầu tìm mua nhà cũng tỏ ra khá thận trọng. Cả 3 khách hàng có mặt tại sàn giao dịch bất động sản Hacinco chiều 16/4 khi tiếp xúc với người viết đều khẳng định “chưa có quyết định mua, bán gì hết, phải tiếp tục chờ xem thế nào đã”.

Một nhà đầu tư thì cho hay, “lãi suất huy động giảm còn 12% cũng không đồng nghĩa với việc gửi tiết kiệm hết hấp dẫn. Cả bất động sản, chứng khoán hiện vẫn chưa có tín hiệu tích cực rõ ràng, do vậy chuyện ồ ạt đổ xô rút tiền gửi để mua bất động sản như một số báo đưa tin là không có thật”.

Theo vị này, thị trường hiện vẫn đang diễn ra thế giằng co giữa khách hàng và chủ đầu tư về một mức giá hợp lý. Trong khi giới chủ đầu tư đồng loạt khẳng định giá đã “chạm đáy” thì khách hàng vẫn chưa tin vào điều đó. Ở góc độ người mua, vị này cho rằng vẫn nên chờ thêm một thời gian nữa.

Cũng thừa nhận thị trường đang ở thế giằng co, song theo ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Hội đồng Quản trị FLC Group, nếu tính từ giữa năm 2011 đến nay, giá bất động sản trên cả nước đã giảm trung bình 30 - 40% so với đỉnh điểm, thậm chí có một số dự án còn giảm sâu hơn. Tuy nhiên, đặt trong tổng thể các yếu tố tác động đến thị trường thì giá nhà đất sẽ khó giảm sâu hơn nữa.

Theo ông Quyết, mức giá tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra, trong đó đã bao gồm một tỷ lệ lợi nhuận khiêm tốn. Hầu hết các dự án không còn siêu lợi nhuận như mấy năm trở về trước. Nếu giá bán tiếp tục giảm nữa thì hoặc là chủ đầu tư phải chấp nhận lỗ, thậm chí lỗ nặng, hoặc là phải cắt giảm chi phí và chấp nhận để dự án “rớt hạng” về chất lượng. Cả hai khả năng này, theo ông đều khó xảy ra.

Hơn nữa, sau một thời gian chống chọi với cơn bão khung hoảng, đến thời điểm này, các chủ đầu tư đã có những giải pháp để cầm cự. Giải pháp phổ biến nhất là giãn tiến độ, thậm chí tạm dừng triển khai dự án để cắt giảm chi phí và cắt lỗ, chờ những tín hiệu lạc quan từ nền kinh tế.

“Với tình hình thị trường như hiện nay, ngay cả các dự án đã triển khai đúng tiến độ thì cũng gặp khó khăn trong khâu bán hàng, thời hạn thu hồi vốn sẽ dài hơn, đồng nghĩa với chi phí đầu tư sẽ tăng lên và chi phí dự phòng cũng phải được đẩy lên cao. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư không thể mạo hiểm giảm giá bán để phải chịu thua lỗ nặng nề”, ông Quyết nói.

Theo nhìn nhận của doanh nhân này, ngoại trừ những diễn biến thực sự tích cực đối với thị trường (như lãi suất cho vay giảm mạnh, CPI giảm xuống dưới 10%, nhà nước có chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư hoặc tung ra những gói cứu trợ mới…) thì giá bất động sản thời gian tới được dự báo là sẽ vẫn dao động quanh mốc như hiện nay. 

Trang Anh

 Vneconomy

Nhận được thông báo đến ký hợp đồng mua nhà của chủ đầu tư Dự án Hà Nội Time Towers, thay vì vui mừng, nhiều khách hàng lại đòi rút vốn.

Đánh giá cao giải pháp cứu địa ốc của Ngân hàng Nhà nước, song giới chuyên gia cho rằng, thông điệp nới tin dụng chỉ có lợi về mặt tâm lý, giúp người có nhu cầu thực mua nhà. Để thị trường khởi sắc, cần có thời gian. 

Ngân hàng Nhà nước quyết định loại trừ một số đối tượng ra khỏi lĩnh vực không khuyến khích cho vay, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, với nhu cầu vốn xây dựng, sửa chữa và mua nhà ở trong khu đô thị cả hoàn thành trước hay sau năm 2012 đều được vay. Trường hợp xây dựng sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê cũng được nới vốn.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty tư vấn Navigat nhận định, cởi mở tín dụng cho bất động sản sẽ giúp cho người có nhu cầu thực dễ vay vốn mua nhà. Ngoài ra, nới tín dụng còn đánh vào tâm lý khách hàng, họ tin rằng sẽ còn nhiều đợt hạ lãi suất. Mặc dù vậy, khả năng địa ốc sốt nóng trong năm nay là rất khó. Bởi các nhà đầu tư đang trong động thái nghe ngóng thị trường và đang ở vị trí thủ thế trong bối cảnh địa ốc khó khăn nên sẽ chưa vội vàng ra quyết định đầu tư tại thời điểm này. "Bài học từ năm 2008 vẫn còn đó, tâm lý nhà đầu tư lúc này là giữ tiền cố thủ thay vì đầu tư vào địa ốc", ông Quang nhận định.

Cùng quan điểm trên, ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá Thế kỷ, cho rằng, hạ trần lãi suất huy động xuống 12% song vấn đề nhà đầu tư cũng như khách hàng cá nhân quan tâm là lãi suất cho vay ở mức bao nhiêu. Thêm vào đó, mấu chốt vấn đề là doanh nghiệp không có đầu ra.

"Nhiều doanh nghiệp tâm sự với tôi, dù ngân hàng có nới hầu bao thì cũng không ai dám vay bởi vay rồi cũng không biết bán cho ai. Nhà đầu tư thì đã rút khỏi thị trường, người mua nhà thì lác đác", ông Hưng nói.

Theo nghiên cứu của CBRE, trong năm 2012, nguồn cung căn hộ lên tới 20.000 căn, trong khi đó quý I chỉ chào bán khoảng hơn 1.000 căn. Biệt thự liền kề cũng có đến 30.000 căn đang triển khai". Theo ông Hưng, địa ốc đang dư thừa một nguồn cung khổng lồ nên sẽ hiếm nhà đầu tư dám mạo hiểm vay tiền để phát triển dự án, ngoại trừ những doanh nghiệp đang... hấp hối. Ông Hưng phân tích, nhà đầu tư chờ đợi nghe ngóng, chưa quyết định mua, còn doanh nghiệp trước đó phải đối mặt với nhiều thách thức khó khăn như địa ốc giảm giá, lãi suất cao nên không ít đơn vị đã "chết lâm sàng". "Việc nới vốn sẽ có tác dụng tích cực đối với những dự án cực kỳ đói vốn ở giai đoạn trước và sau 2012", ông Hưng nói.

Đánh giá cao sự giải cứu của ngân hàng Nhà nước, ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên Môi trường nhận định, động thái này đã giải phóng cho cả người bán lẫn người mua được tiếp cận vốn vay ngân hàng sau một thời gian dài chật vật. Tuy nhiên, vị chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc đánh giá "bài toán mới chỉ giải một nửa". "Mấu chốt vấn đề là chi phí xây nhà còn cao dẫn đến giá bất động sản trên trời", ông Võ nói.

Ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước loại bất động sản khỏi lĩnh vực không khuyến khích, một số ngân hàng đã hạ lãi suất cho vay 1,5 - 2,5% so với trước xuống còn 14,5- 16%. Theo ông Võ, để giải nốt bài toán còn lại thì chi phí xây nhà phải giảm xuống và lãi suất cho vay trung và dài hạn nên ở mức 4-5%, thay vì 16% như hiện nay.

Trong suốt thời gian dài qua, địa ốc Hà Nội đã phát triển không ổn định. Cơn sốt địa ốc nổ ra từ năm 2010- 2011 khiến mặt bằng giá mới được thiết lập. Mặc dù hàng loạt đợt giảm giá đã nổ ra song địa ốc vẫn còn giá ảo. Ở nhiều dự án, mức giá biệt thự, liền kề, tiền chênh vẫn lên đến hàng tỷ đồng. "Có thể dùng quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm hoặc cho phép thế chấp tại ngân hàng nước để cung cấp vốn cho doanh nghiệp", ông Võ nói.

Bên cạnh thái độ thận trọng, nhiều chuyên gia lạc quan thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi nhờ việc nới tín dụng. Ông Vũ Viết Ngoạn, Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường ảm đạm thì việc ngân hàng nới tín dụng là cần thiết. Bởi một số phân khúc như nhà cho người thu nhập thấp, nhà giá trung bình, nhu cầu thực vẫn có nguồn cầu cao. Khi tín dụng nới, lãi suất hạ thì bất động sản sẽ có cơ hội phát triển và kéo theo đó là một loạt ngành khác như xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng cũng sẽ tăng trưởng.

"Bản thân thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề, song sau một thời gian gian dài địa ốc đứng ở góc độ ngân hàng thì thông điệp vừa qua mang tính chất tích cực. Doanh nghiệp địa ốc không nên quá cầu toàn", ông Ngoạn nói.

Chuyên gia kinh tế Cao Sĩ Kiêm đánh giá, thông điệp nới tín dụng mang tính chất tịch cực, có thể khuyến khích những người có nhu cầu thực mua nhà. Điều này thể hiện sự nỗ lực rất lớn của Ngân hàng Nhà nước trong giải pháp cứu thị trường, sau một thời gian dài siết tín dụng. Ông Kiêm cho rằng, lãi suất huy động giảm, có khả năng người dân sẽ rút tiền từ ngân hàng để đổ vào bất động sản.

Hoàng Lan

 VnExpress

 Thống đốc: Cởi trói gần như toàn bộ với lĩnh vực bất động sản

Với TTCK Thống đốc cho rằng vẫn sẽ tăng trưởng bền vững mà không cần mở tín dụng từ vốn ngân hàng.

Đại diện ngân hàng Nhà nước cho biết sau khi phân tích tình hình hiện tại cũng như dự báo biến động của nền kinh tế, NHNN đã quyết định mở tín dụng cho lĩnh vực không khuyến khích cho vay bao gồm tín dụng chứng khoán, bất động sản và tiêu dùng.

Với tín dụng tiêu dùng thì đã mở hết các loại dư nợ, chỉ trừ dư nợ tiêu dùng ở nước ngoài bao gồm du lịch, chữa bệnh, du học. 

Dư nợ tín dụng bất động sản cũng được mở với mọi loại hình vay bao gồm vay để mua bán nhà ở đầu tư, đầu cơ, để ở; mở cho vay xây dựng BĐS để bán, để ở.

Với dư nợ cho vay chứng khoán không khuyến khích do đây là thị trường vốn dài hạn nên không thể sử dụng tín dụng ngắn hạn của ngân hàng để đầu tư. 

Tuy nhiên Thống đốc tin rằng không cần vốn từ ngân hàng thì TTCK vẫn sẽ tăng trưởng được do thừa hưởng những yếu tố tích cực từ nền kinh tế như lạm phát và lãi suất giảm. Việc tăng của TTCK sẽ không nhanh nhưng sẽ bền vứng

Trả lời câu hỏi của phóng viên vì sao lại mở tín dụng cho lĩnh vực BĐS, Thống đốc cho biết lĩnh vực BĐS rất rộng, dư nợ tín dụng trực tiếp cho vay BĐS chỉ trên dưới 10% nhưng dư nợ trong hệ thống có đảm bảo bằng BĐS rất lớn, khoảng 60%. Do vậy phải từng bước tháo gỡ khó khăn cho tín dụng BĐS, nhất là khi nhu cầu nhà ở rất lớn và mặt bằng giá nhà đã đến mức hợp lý để người dân tiếp cân. 

Mở tín dụng thì sẽ giúp giải phóng hàng tồn kho BĐS, tạo ra chu chuyển vốn cho nền kinh tế. Nếu lĩnh vực BĐS được tháo gỡ một phần thì nhiều lĩnh vực khác cũng sẽ được tháo gỡ như xi măng, sắt thép và giúp giảm nợ xấu trong ngân hàng. 

Đối với vấn đề nợ xấu, Thống đốc Nguyễn Văn Bình chia sẻ: Nợ xấu có chiều hướng tăng lên trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Đầu năm nợ xấu là 3,2%, đến nay là 3,6%. Đối với nợ xấu tại một số TCTD cụ thể còn cao hơn nhiều. Các ngân hàng chủ động cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp do gặp nhiều khó khăn bởi nhiều lý do. Nếu không tháo gỡ thì các DN sẽ rất khó khăn, dẫn tới NH sẽ khó khăn. Do vậy NHNN chỉ đạo các NHTM tái cơ cấu nợ cho các doanh nghiệp để DN vượt qua khó khăn, tiếp tục phát triển.

Thanh Hải - Khánh Linh

Theo TTVN