Nhận được thông báo đến ký hợp đồng mua nhà của chủ đầu tư Dự án Hà Nội Time Towers, thay vì vui mừng, nhiều khách hàng lại đòi rút vốn.

Đánh giá cao giải pháp cứu địa ốc của Ngân hàng Nhà nước, song giới chuyên gia cho rằng, thông điệp nới tin dụng chỉ có lợi về mặt tâm lý, giúp người có nhu cầu thực mua nhà. Để thị trường khởi sắc, cần có thời gian. 

Ngân hàng Nhà nước quyết định loại trừ một số đối tượng ra khỏi lĩnh vực không khuyến khích cho vay, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, với nhu cầu vốn xây dựng, sửa chữa và mua nhà ở trong khu đô thị cả hoàn thành trước hay sau năm 2012 đều được vay. Trường hợp xây dựng sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê cũng được nới vốn.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty tư vấn Navigat nhận định, cởi mở tín dụng cho bất động sản sẽ giúp cho người có nhu cầu thực dễ vay vốn mua nhà. Ngoài ra, nới tín dụng còn đánh vào tâm lý khách hàng, họ tin rằng sẽ còn nhiều đợt hạ lãi suất. Mặc dù vậy, khả năng địa ốc sốt nóng trong năm nay là rất khó. Bởi các nhà đầu tư đang trong động thái nghe ngóng thị trường và đang ở vị trí thủ thế trong bối cảnh địa ốc khó khăn nên sẽ chưa vội vàng ra quyết định đầu tư tại thời điểm này. "Bài học từ năm 2008 vẫn còn đó, tâm lý nhà đầu tư lúc này là giữ tiền cố thủ thay vì đầu tư vào địa ốc", ông Quang nhận định.

Cùng quan điểm trên, ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá Thế kỷ, cho rằng, hạ trần lãi suất huy động xuống 12% song vấn đề nhà đầu tư cũng như khách hàng cá nhân quan tâm là lãi suất cho vay ở mức bao nhiêu. Thêm vào đó, mấu chốt vấn đề là doanh nghiệp không có đầu ra.

"Nhiều doanh nghiệp tâm sự với tôi, dù ngân hàng có nới hầu bao thì cũng không ai dám vay bởi vay rồi cũng không biết bán cho ai. Nhà đầu tư thì đã rút khỏi thị trường, người mua nhà thì lác đác", ông Hưng nói.

Theo nghiên cứu của CBRE, trong năm 2012, nguồn cung căn hộ lên tới 20.000 căn, trong khi đó quý I chỉ chào bán khoảng hơn 1.000 căn. Biệt thự liền kề cũng có đến 30.000 căn đang triển khai". Theo ông Hưng, địa ốc đang dư thừa một nguồn cung khổng lồ nên sẽ hiếm nhà đầu tư dám mạo hiểm vay tiền để phát triển dự án, ngoại trừ những doanh nghiệp đang... hấp hối. Ông Hưng phân tích, nhà đầu tư chờ đợi nghe ngóng, chưa quyết định mua, còn doanh nghiệp trước đó phải đối mặt với nhiều thách thức khó khăn như địa ốc giảm giá, lãi suất cao nên không ít đơn vị đã "chết lâm sàng". "Việc nới vốn sẽ có tác dụng tích cực đối với những dự án cực kỳ đói vốn ở giai đoạn trước và sau 2012", ông Hưng nói.

Đánh giá cao sự giải cứu của ngân hàng Nhà nước, ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên Môi trường nhận định, động thái này đã giải phóng cho cả người bán lẫn người mua được tiếp cận vốn vay ngân hàng sau một thời gian dài chật vật. Tuy nhiên, vị chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc đánh giá "bài toán mới chỉ giải một nửa". "Mấu chốt vấn đề là chi phí xây nhà còn cao dẫn đến giá bất động sản trên trời", ông Võ nói.

Ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước loại bất động sản khỏi lĩnh vực không khuyến khích, một số ngân hàng đã hạ lãi suất cho vay 1,5 - 2,5% so với trước xuống còn 14,5- 16%. Theo ông Võ, để giải nốt bài toán còn lại thì chi phí xây nhà phải giảm xuống và lãi suất cho vay trung và dài hạn nên ở mức 4-5%, thay vì 16% như hiện nay.

Trong suốt thời gian dài qua, địa ốc Hà Nội đã phát triển không ổn định. Cơn sốt địa ốc nổ ra từ năm 2010- 2011 khiến mặt bằng giá mới được thiết lập. Mặc dù hàng loạt đợt giảm giá đã nổ ra song địa ốc vẫn còn giá ảo. Ở nhiều dự án, mức giá biệt thự, liền kề, tiền chênh vẫn lên đến hàng tỷ đồng. "Có thể dùng quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm hoặc cho phép thế chấp tại ngân hàng nước để cung cấp vốn cho doanh nghiệp", ông Võ nói.

Bên cạnh thái độ thận trọng, nhiều chuyên gia lạc quan thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi nhờ việc nới tín dụng. Ông Vũ Viết Ngoạn, Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường ảm đạm thì việc ngân hàng nới tín dụng là cần thiết. Bởi một số phân khúc như nhà cho người thu nhập thấp, nhà giá trung bình, nhu cầu thực vẫn có nguồn cầu cao. Khi tín dụng nới, lãi suất hạ thì bất động sản sẽ có cơ hội phát triển và kéo theo đó là một loạt ngành khác như xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng cũng sẽ tăng trưởng.

"Bản thân thị trường bất động sản còn nhiều vấn đề, song sau một thời gian gian dài địa ốc đứng ở góc độ ngân hàng thì thông điệp vừa qua mang tính chất tích cực. Doanh nghiệp địa ốc không nên quá cầu toàn", ông Ngoạn nói.

Chuyên gia kinh tế Cao Sĩ Kiêm đánh giá, thông điệp nới tín dụng mang tính chất tịch cực, có thể khuyến khích những người có nhu cầu thực mua nhà. Điều này thể hiện sự nỗ lực rất lớn của Ngân hàng Nhà nước trong giải pháp cứu thị trường, sau một thời gian dài siết tín dụng. Ông Kiêm cho rằng, lãi suất huy động giảm, có khả năng người dân sẽ rút tiền từ ngân hàng để đổ vào bất động sản.

Hoàng Lan

 VnExpress

 Thống đốc: Cởi trói gần như toàn bộ với lĩnh vực bất động sản

Với TTCK Thống đốc cho rằng vẫn sẽ tăng trưởng bền vững mà không cần mở tín dụng từ vốn ngân hàng.

Đại diện ngân hàng Nhà nước cho biết sau khi phân tích tình hình hiện tại cũng như dự báo biến động của nền kinh tế, NHNN đã quyết định mở tín dụng cho lĩnh vực không khuyến khích cho vay bao gồm tín dụng chứng khoán, bất động sản và tiêu dùng.

Với tín dụng tiêu dùng thì đã mở hết các loại dư nợ, chỉ trừ dư nợ tiêu dùng ở nước ngoài bao gồm du lịch, chữa bệnh, du học. 

Dư nợ tín dụng bất động sản cũng được mở với mọi loại hình vay bao gồm vay để mua bán nhà ở đầu tư, đầu cơ, để ở; mở cho vay xây dựng BĐS để bán, để ở.

Với dư nợ cho vay chứng khoán không khuyến khích do đây là thị trường vốn dài hạn nên không thể sử dụng tín dụng ngắn hạn của ngân hàng để đầu tư. 

Tuy nhiên Thống đốc tin rằng không cần vốn từ ngân hàng thì TTCK vẫn sẽ tăng trưởng được do thừa hưởng những yếu tố tích cực từ nền kinh tế như lạm phát và lãi suất giảm. Việc tăng của TTCK sẽ không nhanh nhưng sẽ bền vứng

Trả lời câu hỏi của phóng viên vì sao lại mở tín dụng cho lĩnh vực BĐS, Thống đốc cho biết lĩnh vực BĐS rất rộng, dư nợ tín dụng trực tiếp cho vay BĐS chỉ trên dưới 10% nhưng dư nợ trong hệ thống có đảm bảo bằng BĐS rất lớn, khoảng 60%. Do vậy phải từng bước tháo gỡ khó khăn cho tín dụng BĐS, nhất là khi nhu cầu nhà ở rất lớn và mặt bằng giá nhà đã đến mức hợp lý để người dân tiếp cân. 

Mở tín dụng thì sẽ giúp giải phóng hàng tồn kho BĐS, tạo ra chu chuyển vốn cho nền kinh tế. Nếu lĩnh vực BĐS được tháo gỡ một phần thì nhiều lĩnh vực khác cũng sẽ được tháo gỡ như xi măng, sắt thép và giúp giảm nợ xấu trong ngân hàng. 

Đối với vấn đề nợ xấu, Thống đốc Nguyễn Văn Bình chia sẻ: Nợ xấu có chiều hướng tăng lên trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Đầu năm nợ xấu là 3,2%, đến nay là 3,6%. Đối với nợ xấu tại một số TCTD cụ thể còn cao hơn nhiều. Các ngân hàng chủ động cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp do gặp nhiều khó khăn bởi nhiều lý do. Nếu không tháo gỡ thì các DN sẽ rất khó khăn, dẫn tới NH sẽ khó khăn. Do vậy NHNN chỉ đạo các NHTM tái cơ cấu nợ cho các doanh nghiệp để DN vượt qua khó khăn, tiếp tục phát triển.

Thanh Hải - Khánh Linh

Theo TTVN            

Trước những khó khăn về nguồn vốn và thị trường, nhiều chủ đầu tư dự án tại Hà Nội đang rao bán dự án bất động sản. 

Danh sách các dự án bất động sản tại Hà Nội chào bán đang ngày một dài, mà nguyên nhân chính là do chịu tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng đứng ở mức cao, đầu ra cho sản phẩm không có, doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn và buộc phải tính đến phương án bán dự án. 

Ế ẩm! 

Chủ đầu tư dự án hỗn hợp văn phòng, trung tâm thương mại và căn hộ để bán trên đường Lê Văn Lương (Hà Nội) đang phải đôn đáo tìm đối tác tham gia thực hiện dự án, mà thực chất là mong muốn “bán đứt” nhằm thoát khỏi thị trường. Dự án có diện tích 4.000 m2, đã được phê duyệt gồm 2 tòa nhà 30 tầng với mật độ xây dựng 50%, đầy đủ pháp lý, giá chào bán 470 tỷ đồng, bao gồm cả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là “vẫn có thể thương lượng”. Tuy nhiên, rao bán cả mấy tháng nay vẫn chưa tìm được người “thực sự nhiệt tình”. 

Một dự án khác có diện tích tương tự dự án trên, nằm trên đường chính Khu đô thị mới Cầu Giấy, được chào bán với giá 215 tỷ đồng, có thương lượng. Dự án khác nằm trên đường Phạm Hùng có diện tích 3.600 m2, số tầng không được quá 20, được chào bán với giá 88,9 tỷ đồng và cũng có thương lượng. Nằm trong Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, chủ đầu tư dự án có diện tích 2.700 m2, diện tích xây dựng 1.200 m2, mật độ xây dựng 45%, cao 25 tầng, đang chào bán với giá 92 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất.

Ở quy mô lớn hơn, chủ một dự án tại quận Hà Đông rao bán dự án gần 6 héc-ta bao gồm biệt thự, liền kề và căn hộ, có phê duyệt quy hoạch 1/500, có quyết định giao đất, đã giải phóng mặt bằng và san nền. Tuy mức giá không được tiết lộ, nhưng theo một nguồn tin đáng tin cậy thì mức giá chỉ bằng một nửa so với thời điểm đất khu vực Hà Đông lên cơn sốt hồi năm 2010. 

Không ít chủ đầu tư có dự án nằm ở ngoại thành hoặc địa phương khác cũng đang phải rao bán. Ví dụ, một dự án nghỉ dưỡng cao cấp có diện tích 8 héc-ta tại Ba Vì đang được chào bán với giá 50 tỷ đồng. Hay một resort tại Mũi Né - Phan Thiết, với khách sạn cao cấp, đầy đủ nội thất tiêu chuẩn 4 sao và đang kinh doanh tốt với 100 phòng, đang được chào bán với giá 115 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm này, mặc dù chủ đầu tư hứa hẹn với các nhà môi giới về một tỷ lệ “hoa hồng” hấp dẫn khi các thương vụ mua bán thành công, nhưng các dự án trên vẫn chưa tìm được đối tác để chuyển nhượng. 

M&A sẽ nhộn nhịp 

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, có rất nhiều nguyên nhân khiến cho số lượng các dự án bất động sản chào bán ngày càng tăng, trong đó có 3 nguyên nhân cơ bản sau: 

Thứ nhất và cũng chiếm tỷ lệ nhiều nhất là các doanh nghiệp đã vay tiền của ngân hàng, huy động vốn của khách hàng để mua đất làm dự án, rồi ứng vốn của nhà thầu hoặc bằng phát hành trái phiếu chuyển đổi để xây dựng. Nhưng do đầu ra cho sản phẩm không có, nên doanh nghiệp không có doanh thu để trả lãi ngân hàng và trả nhà thầu, nên buộc phải bán dự án. 

Thứ hai, có nhiều doanh nghiệp trong giai đoạn trước đây kiếm lời dễ dàng từ bất động sản, nên tham vọng mở rộng đầu tư trong lĩnh vực này bằng cách lấy tiền lãi của dự án đã bán để đầu tư tiếp vào các dự án khác. Trong bối cảnh hiện nay, do không có tiền để đầu tư nhiều dự án cùng một lúc, nên doanh nghiệp buộc phải tìm cách bán bớt một số dự án.

Nguyên nhân thứ ba có tỷ lệ không nhỏ là nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, nhưng lại nhảy vào thị trường này lúc sốt bằng cách lấy tiền lãi từ ngành nghề kinh doanh chính để mua dự án, bây giờ không triển khai được và buộc phải bán dự án để quay lại ngành nghề kinh doanh chính hoặc cứu doanh nghiệp khi ngành nghề kinh doanh chính cũng khó khăn. 

Trao đổi với phóng viên, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn bất động sản Sohovietnam cho biết, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn và buộc phải bán dự án là cơ hội thuận lợi để các nhà đầu tư mua được dự án tốt với giá hợp lý. Những doanh nghiệp có tiền mặt đang sẵn sàng lùng mua những dự án bất động sản có vị trí đẹp, đã có mặt bằng sạch, pháp lý rõ ràng; sau đó dần hoàn thiện các thủ tục và đợi thị trường khởi sắc sẽ khởi động dự án.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE nhận định, hoạt động M&A sẽ nhộn nhịp trong năm 2012, qua đó tăng tính thanh khoản và khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản trong những năm tới. Tuy nhiên, ông Marc Townsend khuyến nghị: “Người bán thường có thói quen chào mức giá cao hơn nhiều so với mức chấp nhận, sau đó nếu có đơn vị hỏi mua sẽ thương lượng. Đây là một sai lầm. Vì nếu người mua nhận thấy sự bất hợp lý (hay sau khi làm các tính toán cần thiết) sẽ không dành thời gian tiếp cận dự án và cơ hội sẽ bị bỏ qua. Hãy đặt vị trí mình là người mua rồi hãy đưa ra mức giá chào bán hoặc nhờ tư vấn độc lập định giá”.

Theo Minh Nhật
ĐTCK

Bất động sản: La liệt dự án 'bất động', chủ đầu tư 'hụt hơi'

Dự án xây dựng TTTM chợ Mơ đã khởi công tháng 12/2008 và sẽ hoàn thành vào quý II/2012 nhưng đến nay công trình mới chỉ xây dựng đến tầng 17

99% dự án đều chậm tiến độ so với yêu cầu đặt ra là con số vừa được Tổng hội xây dựng Việt Nam công bố. Hàng loạt dự án rơi vào cảnh 'đắp chiếu' hoặc hoạt động cầm chừng...

Hụt hơi, cầm chừng

Để mục sở thị phóng viên DĐDN đã có cuộc khảo sát các dự án trên địa bàn Hà Nội. Đầu tiên phải kể đến Dự án Khu nhà ở cao cấp Skylight tọa lạc tại số 125D Minh Khai, Hai Bà Trưng do Tổng công ty Cơ khí Xây dựng Coma làm chủ đầu tư. Dự án đã khởi công xây dựng từ tháng 6/2009, dự kiến hoàn thành tháng 6/2011, được xây dựng trên diện tích rộng 15.534m2, gồm 2 tòa nhà chung cư cao cấp 22 tầng và 14 nhà liền kề có vườn, cao 3 tầng. Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên, dù đã gần hết quý I/2012 nhưng dự án mới đang thi công 2 tòa nhà đến tầng 13, còn phần xây dựng nhà liền kề thì vẫn là khu đất trống, chưa được triển khai.

Một công nhân làm việc tại đây cho biết: Dự án chỉ triển khai xây dựng đều từ tháng 11/2011, còn trước kia thì hầu như có triển khai nhưng rất chậm. Tuy đang được triển khai nhưng công nhân này cho biết, hiện chỉ có khoảng 120 công nhân làm việc trên toàn bộ dự án, nguyên vật liệu nhập về nhiều khi không đủ cho công nhân thi công. Với tiến độ thi công này, một công nhân khác dự kiến ít nhất 2 năm nữa dự án mới hoàn thành.

Hiện nay, các dự án chậm tiến độ đang là vấn đề bức xúc với nhiều người dân đã mua nhà tại các dự án này. Cụ thể khi phóng viên đến tìm hiểu tại Dự án phá dỡ và xây dựng mới nhà ở cao tầng và văn phòng làm việc, số 187 Tây Sơn, Đống Đa. Chị Lan Anh - một người dân đã mua căn hộ tại dự án này chia sẻ, vợ chồng chị đã vay ngân hàng mua nhà với lãi suất 22%/năm, ngốn phần lớn thu nhập hàng tháng của gia đình. Hiện tại anh chị phải thuê nhà hàng tháng với chi phí 6 triệu đồng/tháng. “Tiền chôn vào dự án không biết làm cách nào lấy ra. Hiện tại tôi rất muốn bán căn hộ của mình vì nhận thấy tiến độ thi công đang diễn ra quá chậm” – chị Lan Anh bức xúc.

Dự án do Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư, được khởi công từ tháng 9/2009 và dự kiến hoàn thành quý II/2012, nhưng đã gần hết quý I mà công trình này mới chỉ xây dựng xong phần thô của tòa nhà 17 tầng. Theo quan sát của phóng viên, công trình đang thi công với số lượng công nhân ít ỏi, công trường vắng lặng, chỉ có lác đác vài chục công nhân làm việc.

Tương tự, dự án xây dựng Trung tâm Thương mại chợ Mơ đã khởi công tháng 12/2008 trên diện tích đất là 11.154m2, tại số 459C, Bạch Mai, Hai Bà Trưng do Công ty cổ phần Phát triển Thương mại Vinaconex làm chủ đầu tư. Dự án dự kiến xây dựng 3 khối nhà cao từ 5 đến 25 tầng, và sẽ hoàn thành vào quý II/2012 nhưng đến nay công trình mới chỉ xây dựng đến tầng 17. Hiện, công trình cũng đang gấp rút xây dựng nhưng với hạn hoàn thành đã gần hết thì công trình vẫn không thể đuổi kịp tiến độ đề ra.

Các công trường đều vắng bóng công nhân thi công

Cũng chung cảnh ngộ, dự án Trung tâm Thương mại dịch vụ Hapro, 11B Cát Linh, Đống Đa, do Tổng công ty Thương Mại Hà Nội làm chủ đầu tư đã khởi công tháng 1/2010, dự kiến hoàn thành cuối năm 2011 nhưng đến nay, công trình mới hoàn thiện xong phần thô và đang tiếp tục thi công.

Hay như mới đây nhiều khách hàng mua dự án chung cư cao cấp Usilk city (Văn Khê- Hà Đông) đã rất lo ngại khi 9 tòa nhà thuộc dự án này đều bị chậm tiến độ so với cam kết ban đầu. Điều đáng nói, nhiều khách hàng đã nộp 100% tiền mua nhà để được nhận khuyến mãi một phần diện tích sàn trung tâm thương mại. Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn 9 tháng mà phần lớn toà nhà vẫn đang trong tình trạng “đắp chiếu”.

Bên cạnh đó, còn nhiều công trình, dự án khác cũng đang thi công một cách cầm chừng như: Dự án Tricon Tower (Hoài Đức), dự án SMS Hoàng Gia (Hà Đông), dự án Trung Yên Plaza (UDIC), chung cư G3AB Yên Hòa (Cầu Giấy), chung cư L3,L4,L5 (Ciputra)…cho thấy nhiều chủ đầu tư đã 'hụt hơi'.

Khách hàng lĩnh đủ

Năm vừa qua, do tác động của tình hình kinh tế thế giới cùng chủ trương thực hiện kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô của chính phủ, lĩnh vực phát triển nhà ở và thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn trong đó nhiều dự án tạm dừng và hoãn tiến độ triển khai, thị trường BĐS trầm lắng, giảm sút cả về mặt giá cả và lượng giao dịch, các doanh nghiệp và người dân khó tiếp cận nguồn vốn và lãi suất cao.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân chủ yếu của hiện tượng trên là do chủ đầu tư gặp vấn đề về vốn. Do không huy động được số vốn tối thiểu từ khách hàng, hoặc từ nguồn khác để tiếp tục dự án, mà bản thân những doanh nghiệp này gần như hoàn hoàn phụ thuộc vào nguồn vốn này nên họ buộc phải dừng dự án.

Theo Bộ phận nghiên cứu thị trường bất động sản CBRE, trong hoàn cảnh này, người mua nhà chịu thiệt thòi lớn nhất. Những tổn thất mà nhóm khách hàng này phải chịu gồm: Tổn thương về tài chính, mất chi phí cơ hội, mất niềm tin, tỷ lệ rủi ro suất đầu tư bị đẩy lên cao... Chính vì vậy, thời điểm này khách hàng nên cân nhắc khi tham gia dự án của các doanh nghiệp BĐS, nhất là các chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm.

Theo Vân Thơ

DĐDN