Chủ nhân hàng ngàn mảnh đất bị mắc kẹt ở ngoại thành Hà Nội đang hy vọng sẽ dễ bán hơn, khi thông tin khởi động việc di dời các trường đại học được công bố.

Đất vẫn nằm im… chờ thời

Nửa năm sau khi bùng phát “cơn sốt” đất chớp nhoáng, tình hình giao dịch bất động sản ở khu vực ngoại thành thuộc các huyện Sóc Sơn, Đông Anh, Hoài Đức… vào những ngày cuối năm 2011 khá ảm đạm. Phần lớn các công ty, trung tâm và văn phòng môi giới nhà đất ở các khu vực này đều tạm đóng cửa vì ế ẩm.

Ông Phạm Văn Đắc, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Hải Phát cho biết, suốt 4 tháng qua, Công ty đã nhận hơn 60 mảnh đất của khách hàng ủy thác cho Công ty bán và mới đây, Công ty còn tiếp nhận thêm hàng chục hồ sơ nhờ bán đất. “Tuy nhiên, đến nay, chúng tôi vẫn chưa bán được mảnh đất nào. Có đến 2/3 khách hàng chấp nhận giảm giá, nhưng vẫn không có người mua”, ông Đắc tiết lộ.

Còn chị Phạm Ngọc Hoàn, Văn phòng Nhà đất Minh Khải (huyện Từ Liêm) ngán ngẩm cho biết, bất động sản ngoại thành ở các khu vực sốt giá nửa năm về trước, nay đang bị “kẹt” không thể thanh khoản.

Qua tham khảo giá tại các công ty, trung tâm và văn phòng môi giới nhà đất có thể thấy, đất thổ cư ở khu vực Sóc Sơn có giá dao động ở 7 - 10 triệu đồng/m2 ở thời điểm tháng 4/2011, nay được rao bán với giá 3-4 triệu đồng/m2. Đất khu vực quanh cầu Đông Trù (huyện Đông Anh) đang được chào bán với mức giá 23-25 triệu đồng/m2, giảm hơn 20 triệu đồng so với thời điểm này cùng kỳ năm ngoái. Một số khu vực tại huyện Mê Linh cũng giảm từ 18 đến 20 triệu đồng xuống 9-12 triệu đồng/m2.

Đại diện nhiều trung tâm môi giới bất động sản cho biết, hiện nhiều khách hàng đang mắc kẹt do hậu quả của cơn sốt vào đầu năm 2011, nay rất khó bán. Đến thời điểm cuối năm, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán hạ để cắt lỗ, nhưng do thị trường đang “tuột xích”, nên hầu như bất động sản xa trung tâm không có người quan tâm.

Ngóng chính sách chờ đất lên giá

Mới đây, ngày 25/12, Bộ Giáo dục và Đào tạo đã thông báo, từ năm 2012 đến năm 2025, Bộ này sẽ thực hiện di dời khoảng 70 trường đại học, cao đẳng ra ngoại thành. Trong đó, riêng khu vực Hà Nội sẽ có 30 trường dời "đô" khỏi nội thành.

Ông Trần Duy Tạo, Cục trưởng Cục Cơ sở vật chất và thiết bị trường học, đồ chơi trẻ em (Bộ Giáo dục và Đào tạo) cho biết, với việc di dời 30 trường đại học, cao đẳng, thì số sinh viên chuyển ra ngoại thành Hà Nội khoảng 200.000 người. Các khu quy hoạch cho các trường đại học của Hà Nội và vùng Thủ đô Hà Nội sẽ bao gồm Gia Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh, Hòa Lạc, Xuân Mai, Sơn Tây, Phú Xuyên và Chương Mỹ thuộc TP. Hà Nội; Khu đại học phố Hiến (tỉnh Hưng Yên); tỉnh Vĩnh Phúc; Hải Dương; Hà Nam; Bắc Ninh; Hòa Bình và Nam Định.

Những thông tin này đã khiến nhiều nhà đầu tư đang có đất ở các khu vực trên ít nhiều cảm thấy phấn chấn hơn.

Anh Lê Văn Hải, một nhà đầu tư đã bỏ hơn 5 tỷ đồng mua đất ở Sóc Sơn, Đông Anh cho biết, các nhà đầu tư bất động sản cá nhân rất quan tâm đến những động thái như việc dời các trường đại học ra ngoại thành. Thông tin về việc có ít nhất là 3 trường đại học, cơ sở y tế sẽ “đóng đô” ở Sóc Sơn, với diện tích quy hoạch khoảng 600 ha, hy vọng sẽ giúp các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội sáng sủa hơn từ bất động sản khu vực này.

Chủ trương di dời các trường đại học, cơ sở y tế ra khỏi nội thành đã được Chính phủ xác định. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, việc di dời các trường đại học cơ bản vẫn… nằm trên giấy.

Hai vấn đề quan trọng nhất là địa điểm xây dựng mới và vốn đầu tư xây dựng vẫn chưa được xác định. Vì vậy, vẫn còn quá sớm để lạc quan về tác động của việc di dời các trường đại học ra ngoại thành. Bài học của cơn sốt đất giả tạo hồi tháng 4, 5/2011 vẫn còn nóng hổi. Các nhà đầu tư bất động sản cần có sự tỉnh táo để có những quyết định chính xác, tránh đi vào vết xe đổ như đã từng xảy ra.

Theo Hữu Tuấn
Đầu Tư

 

Một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS đã nhận định như vậy về một loạt các vụ kiện tụng giữa chủ đầu tư với khách hàng thời gian gần đây.

Khi thị trường có sóng, không ít NĐT đã không ngại vung vài tỉ chênh lệch để mua suất nhằm lướt sóng kiếm lãi khủng, nhưng khi sóng hết, thị trường BĐS đóng băng, hàng không bán được, các giai đoạn nộp tiền, giao nhà cận kề, các tranh chấp nảy sinh là đều dễ hiểu. Vụ việc tranh chấp giữa Cty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera với khách hàng tại Dự án khu chức năng đô thị Xuân Phương là một tranh chấp kiểu như vậy.

Chiều 23.12, đại diện lãnh đạo TCty Thủy tinh và Gốm xây dựng (Viglacera) đã có cuộc đối thoại với báo giới trước những phản hồi của khách hàng tại Dự án khu chức năng KĐT Xuân Phương (Từ Liêm, Hà Nội).

Theo Phó TGĐ Viglacera Đào Đình Thi, được sự chấp thuận của UBND TP.Hà Nội về việc di chuyển các nhà máy sản xuất gây ô nhiễm môi trường không còn phù hợp với quy hoạch ra khỏi trung tâm thành phố, Nhà máy gạch Từ Liêm trên địa bàn xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm đã được di dời và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang nhà ở để bán theo công văn số 2348/UBND-XDĐT - ngày 2.6.2006 của UBND TP.Hà Nội.

Để tạo một phần kinh phí để di dời nhà máy và để tạo điều kiện về nhà ở cho CB-CNV trong TCty, TCty đã có văn bản 125 ngày 8.2.2007 để CBCNV cho TCty vay tiền được hưởng lãi suất là 0,8%/tháng và đăng ký mua nhà ở tại dự án với giá chuyển nhượng đất dự kiến khoảng 8 triệu đồng/m2 và đơn giá hoàn thiện 3,5 triệu đồng/m2. Đơn giá này là dự kiến tại thời điểm tháng 2.2007 để TCty vay tiền với mức tối thiểu tương ứng 20% giá trị dự kiến một căn nhà.

“Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện dự án đã gặp rất nhiều khó khăn khách quan, liên quan đến chủ trương, chính sách của TP.Hà Nội” - ông Thi nói.

Dù rằng, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 KĐT trên được Hà Nội ban hành từ tháng 6.2007, và đến đầu năm 2008 TCty đã hoàn thành việc di dời nhà máy để triển khai dự án theo quy hoạch, nhưng do chủ trương TP.Hà Nội mở rộng địa giới hành chính yêu cầu dừng thẩm duyệt quy hoạch các dự án trên địa bàn để rà soát cho phù hợp với quy hoạch chung nên việc lập và phê duyệt tỉ lệ 1/500 KĐT Xuân Phương lại phải tạm dừng triển khai đến cuối năm 2009.

Phải đến cuối tháng 10.2009, thành phố mới có văn bản chấp thuận cho phép triển khai dự án đủ điều kiện triển khai đợt 1, và đến ngày 23.8.2011, Hà Nội mới có quyết định chính thức giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện KĐT Xuân Phương. “Tiến độ cũng như quá trình chuẩn bị thủ tục đầu tư dự án bị chậm vì những lý do bất khả kháng như vậy đã dẫn đến các chi phí phát sinh tăng cao so với thời điểm đầu năm 2007” - ông Thi cho biết.

Cụ thể là chủ đầu tư đã phải chi 70 tỉ đồng để di dời các nhà máy, làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng của khu đất trên, đó là chưa tính đến mỗi năm phải nộp 10 tỉ đồng các chi phí phát sinh và tiền sử dụng đất. Riêng chi phí lãi vay phải trả cho CBCNV trong hơn 4 năm qua là khoảng 75 tỉ đồng.

Đặc biệt, theo quyết định của TP.Hà Nội về đơn giá sử dụng đất thời điểm 2007 đối với dự án Xuân Phương chỉ là 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến ngày 2.12.2011, Hà Nội đã ban hành quyết định 5639/UBND phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất tại dự án này lên tới trên 15 triệu đồng/m2 (15.173.483 đồng/m2), tức tăng 5,1 lần so với quy định trước đó. Ngoài ra, theo ông Thi, từ năm 2007 – 2011 giá cả vật liệu trên thị trường biến động mạnh, đã tăng khoảng 1,64 lần, giá tiền lương, chi phí nhân công tăng khoảng 1,96 lần.

Do những yếu tố khách quan nói trên, chủ đầu tư đã quyết định điều chỉnh giá bán trung bình đối với đất có hạ tầng tại dự án là 34,9 triệu đồng/m2 (đã có VAT). Cũng theo ông Thi, mức giá trên hoàn toàn không cao hơn so với các dự án xung quanh khu vực cũng như đất thổ cư trong xã Xuân Phương như giá đất liền kề dự án Vân Canh từ 42- 45 triệu đồng/m2, dự án Coma6 Tây Mỗ là 60 - 65 triệu đồng/m2...

Theo ông Thi, mức giá TCty đưa ra được tính toán trên cơ sở hài hòa lợi ích của cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. “Trên thực tế, nếu thị trường có sóng, chắc chắn sẽ không có những tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng như vậy, vì thực tế, làm dự án này, kể cả đã điều chỉnh giá bán như trên, mức lợi nhuận thu về của TCty rất thấp, dự kiến lợi nhuận sau thuế sẽ chỉ ở mức 16,9%, thấp hơn mức lãi suất vay vốn ngân hàng hiện nay đang ở mức từ 18-25%/năm” - ông Thi nói.

Được biết, hiện một số khách hàng đã theo đuổi dự án KĐT Xuân Phương 4 năm vẫn không chấp nhận việc chủ đầu tư tăng giá đất, do chủ yếu họ là khách nhận chuyển nhượng lại sổ tiết kiệm của CNCNV với giá chênh lệch từ 200 triệu đến 2 tỉ đồng/sổ để mua 1 suất đất của dự án. Nay dù vì lý do gì, dự án bị đội giá thì nhà đầu tư cũng bị thiệt hại. Chia sẻ với khách hàng, ông Thi cho biết, TCty sẽ xem xét dãn tiến độ thu tiền xây dựng và sẽ hoàn thiện nhà ở trước cho CBCNV nào có nhu cầu. Cho đến thời điểm này, đã có 92% khách hàng đã thanh lý sổ tiết kiệm và tiến hành các bước tiếp theo để đi đến ký hợp đồng mua bán tại dự án.

Như vậy, ở đây có thể thấy nếu như chủ trương đầu tư dự án không bị kéo dài; giá đất không bị Nhà nước điều chỉnh tăng lên gấp hơn 5 lần so với dự kiến ban đầu và quan trọng nhất là thị trường BĐS không bị đóng băng, vẫn có thanh khoản thì chắc chắn sẽ không có những nạn nhân bất đắc dĩ kể trên, đẩy cả chủ đầu tư và người mua vào những cuộc tranh cãi không hồi kết.

Theo Song Minh

 Lao Động

 


 

Trong tình hình khó khăn như hiện nay, cũng như các ngành khác, tái cơ cấu doanh nghiệp BĐS được coi là một trong những yếu tố quyết định đến sự tồn tại và phát triển.

DN BĐS muốn tái cơ cấu thành công cần phải chấp nhận thay đổi, biết sắp xếp tổ chức lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực, cắt giảm chi phí... Ngoài ra, phải điều chỉnh phương hướng kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp để thích nghi được với sự thay đổi khắt nghiệt của thị trường.

Chấp nhận bán rẻ

Trước hết các DN này phải giải quyết được nhu cầu khơi thông nguồn vốn và giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay cao bằng cách: chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai, mua bán, sát nhập dự án... Biện pháp này sẽ giúp các DN tháo gỡ các khó khăn trước mắt, xử lý được các dự án đang đình trệ do thiếu vốn, có cơ hội để tái cấu trúc lại hoạt động đầu tư, cắt giảm nhân sự, chi phí...

Ngoài ra, về lâu dài để tránh phụ thuộc quá nhiều từ nguồn tín dụng ngân hàng, các DN cũng nên tận dụng nguồn vốn từ các kênh huy động khác: huy động thông qua phát hành các công cụ nợ, thu hút vốn trên thị trường chứng khoán, thu hút vốn từ nguồn khách hàng, kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài chính tham gia góp vốn đầu tư... Tuy nhiên, trong giai đoạn tình hình thị trường sụt giảm mạnh như hiện nay, chính sách thắt chặt tiền tệ và lãi vay tăng cao đã làm tê liệt hầu hết các kênh huy động vốn trong nước. Do đó, các DN trong nước có thể tính đến việc chào bán sản phẩm hoặc thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS VN. Mặc dù tình hình giao dịch BĐS trong nước trầm lắng, tuy nhiên đối với các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS VN vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển ở các phân khúc văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, các khu phức hợp, khu nghỉ dưỡng, nhà ở cho người nước ngoài...

Chuyển hướng đầu tư nhà bình dân

Mặc dù thị trường BĐS đang rơi vào giai đọan khó khăn nhưng ở một số phân khúc thị trường vẫn có dấu hiệu tích cực: trong khi tình hình BĐS tại TP HCM đóng băng thì các dự án vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương...vẫn hút cầu và có nhiều tiềm năng. Tương tự như vậy, các phân khúc của thị trường cũng vẫn còn chênh lệch lớn về cung cầu: trong khi phân khúc căn hộ chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê ảm đạm thì phân khúc trung tâm thương mại và nhà ở có quy mô nhỏ với giá mềm vẫn có nhiều triển vọng do nhu cầu thực luôn cao.

Riêng đối với phân khúc thị trường bình dân trong những năm qua vốn khan hiếm các chủ đầu tư, nhà cung cấp. Vì chi phí giá thành sản phẩm cao và những vướng mắc trong quy hoạch, pháp lý...  nhưng giá bán ra lại thấp dẫn đến lợi nhuận thấp hơn so với phân khúc thị truờng căn hộ cao cấp. Cho nên phân khúc nhà ở trung bình và dưới trung bình còn rất nhiều tiềm năng để phát triển trong lâu dài chứ không riêng gì trong giai đọan hiện nay.

Còn đối với các DN BĐS, việc thay đổi cơ cấu, chuyển biến mục tiêu hợp lý để thích nghi với điều kiện kinh tế là điều tất yếu giúp DN có thể sống sót qua các giai đọan khủng hoảng của thị trường. Do đó việc các DN BĐS chuyển hướng cơ cấu kinh doanh vào các phân khúc và các thị trường nhiều tiềm năng là điều hoàn toàn phù hợp (trong đó có phân khúc thị trường bình dân).

Theo TS Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Thuduc House, Phó Chủ tịch HHBĐS TP HCM

 DDDN


 
 

Càng về cuối năm, phân khúc căn hộ tại TP.HCM dường như “đóng băng”, khi khách hàng không mấy mặn mà.

Khách hàng “quay lưng”

“Chưa có năm nào mà thị trường bất động sản (BĐS) ảm đạm như năm nay. Trong 2 năm 2008 - 2009, dù kinh tế bị khủng hoảng, nhưng cuối năm vẫn có nhiều người tìm mua nhà để ở. Song vào thời điểm này, thị trường hầu như  đóng băng về giao dịch”, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc TechcomReal nhận xét và cho biết, trong khi vắng bóng người mua, thì nhiều  khách hàng lại ký gửi sản phẩm (là căn hộ) nhờ bán hộ, với mức giá bằng hoặc thấp hơn so với giá gốc.

Tương tự, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn cũng tỏ ra ngán ngẩm khi nói về thị trường. “Dường như không có cơ hội cho dự án căn hộ chào bán vào lúc này. Càng chào bán, càng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, thì khách hàng càng dửng dưng”, ông Thanh nói.

Dù biết rằng, kết quả bán hàng không mấy khả quan, song nhiều công ty địa ốc ở TP.HCM vẫn tiếp tục tung sản phẩm ra thị trường.

Cuối tuần trước, Công ty Địa ốc Anh Tuấn mở bán Dự án Đất nền Anh Tuấn Garden (huyện Nhà Bè). Được biết, cách đây vài tháng, Dự án này đã từng mở bán với mức giá công bố 8,2 triệu đồng/m2, nhưng không có khách mua. Sau nhiều lần giảm giá, lần này, dự án đã công bố chào bán với mức giá chỉ là 6,5 triệu đồng/m2, nhưng vẫn không thu hút được sự quan tâm của  khách hàng.

Cũng vào cuối tuần trước, Công ty cổ phần Địa ốc Thăng Long đã mở bán lần đầu Dự án Đất nền Đông Tăng Long (quận 9, TP.HCM), với mức giá từ 9,9 triệu đồng/m2 trở lên, song cũng gặp khó khăn tương tự.

Mới đây, Công ty cổ phần Thương mại địa ốc Việt (Vietcomreal) cũng công bố mở bán Dự án Căn hộ Moon Garden (quận 4, TP.HCM). Với giá 24 đến 26 triệu đồng/m2 lại có vị trí được đánh giá khá tốt, nhưng Dự án vẫn không đủ sức hấp dẫn với khách hàng. Đặc biệt, thông tin một số sản phẩm Dự án Căn hộ Thảo Loan Plaza (huyện Bình Chánh) do Công ty Nam Việt làm chủ đầu tư, được bán với mức giá 16 triệu đồng/m2 đã khiến giới kinh doanh địa ốc giật mình. Giật mình bởi lẽ, cũng dự án này, trước đó được chủ đầu tư công bố với mức giá hơn 24 triệu đồng/m2

“Chỉ có một số sản phẩm được bán với mức giá này, nhưng kèm với điều kiện là khách hàng phải thanh toán ngay 98% tổng số tiền”, ông Phùng Văn Năng, Tổng giám đốc Công ty Nam Việt nói.

Tình hình khó được cải thiện

Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng cho rằng, vấn đề của thị trường lúc này chính là câu chuyện về khoảng cách xa giữa cung - cầu. “Người có đủ điều kiện về tài chính thường đã có nhà ở. Những người có nhu cầu mua nhà để ở lại không có đủ điều kiện tài chính phải trông cậy vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, do khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, lãi suất tăng cao, nên không ai dám vay (hoặc vay không được) để mua nhà. Mà đã không có người mua thì làm sao các chủ đầu tư bán được hàng!”, ông Tuấn phân tích và dự báo, có nhiều khả năng, trong năm tới, thị trường BĐS TP.HCM sẽ còn tiếp tục gặp khó.

Dù giá nhà, đất hiện đã giảm khá nhiều so với trước, nhưng nhiều khách hàng vẫn có tâm lý chờ đợi thị trường tiếp tục giảm sâu hơn nữa, mới tính chuyện mua nhà. “Người mua chờ đợi, doanh nghiệp gặp khó lại muốn bán sản phẩm bằng mọi giá, nên đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, giảm giá… Điều này chỉ càng làm cho thị trường thêm sa lầy”, ông Tuấn phân tích.
Còn theo ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Nhà Việt Nam, thời gian gần đây, đã có không ít doanh nghiệp BĐS vi phạm các cam kết với khách hàng bị khách hàng kiện đòi bồi thường. Hoặc cũng có doanh nghiệp phải đi vay nóng với lãi suất khá cao để trả tiền lương cho nhân viên, trang trải chi phí hoạt động… “Nếu không có chính sách giải cứu thị trường, thì những xáo trộn này mới chỉ là bắt đầu”, ông Thành lo ngại.

Theo Tăng Triển
Đầu Tư