Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân của người dân ở VN là 25, trong khi các nước phát triển khoảng 4 đến 5, các nước chậm phát triển là 2 đến 3.

Tại buổi Tọa đàm “Nhà ở cho mọi người - Mở đường từ giấc mơ đến hiện thực” do VnMedia tổ chức sáng qua, 21-12, các chuyên gia cho rằng, xu hướng tái cấu trúc trên thị trường bất động sản (BĐS) đang hiển hiện khá rõ nét, thể hiện ở áp lực giảm giá trên thị trường BĐS.

Nhiều doanh nghiệp nhỏ hoặc phải bán lại dự án, sáp nhập với doanh nghiệp lớn, hoặc chuyển đổi xu hướng sang xây nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Mới đây, Chỉ thị 1296 của Thủ tướng Chính phủ cũng hướng thị trường giá nhà cao sang nhà giá thấp, các chủ đầu tư đang hướng đến phân khúc thị trường có cầu lớn là nhà có giá trung bình. Thị trường đang cơ cấu lại và các doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS đang phải lùi lại nhằm tái cấu trúc lại thị trường.

Tuy nhiên, theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, “cầu nhà ở giá thấp thì đang chờ đợi, số lượng rất lớn nhưng “cung” thì còn vi vu đâu đó. Trong số 10 dự án nói rằng dành cho người thu nhập thấp thì mới chỉ có 2 được khởi động còn 8 đang còn nằm chờ cơ chế”.

Khảo sát một số dự án tại Đặng Xá, Kiến Hưng, Ngô Thì Nhậm, Sài Đồng (Hà Nội) cho thấy mức giá dao động từ 10 triệu đến 13,27 triệu đồng mỗi m2, nhưng mức giá trên vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhiều người thuộc diện nghèo chỉ biết trông vào đồng lương.

Theo GS Đặng Hùng Võ, ở những nước khác các chủ đầu tư vay vốn đầu tư dự án bất động sản với lãi suất trung và dài hạn là 4-5%/năm, trong khi đó ở Việt Nam là 19%/năm.

“Ở các nước phát triển, Chính phủ không quan tâm đến nhà liền đất mà chỉ quan tâm phân khúc nhà chung cư cùng với các chính sách như làm sao để không có chuyện đầu cơ nhà chung cư, mỗi người chỉ được mua một cái để ở thôi vì nhà chung cư là nhà cho người nghèo, thu nhập thấp”, GS Đặng Hùng Võ, cho biết.

Nghịch lý ở chỗ, trong khi các dự án chung cư đang trong tình cảnh ế ẩm thì những nguyên nhân trên khiến người có mức nhập thấp và trung bình khó có thể tiếp cận được các dự án này.

Để giải quyết vấn đề trên, theo kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn còn những “quỹ” đất dành để phát triển phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình. Vấn đề còn lại là cần có sự đồng bộ trong triển khai từ quy hoạch tới xây dựng cơ sở hạ tầng và cơ chế chính sách phù hợp.

GS Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra rằng, để người thu nhập thấp có thể mua được nhà thì ngoài việc hạ giá nhà còn phải giải quyết hàng loạt vấn đề khác như: vai trò của người nghèo ở đô thị, chính sách đất đai, đa dạng hóa các hình thức sở hữu.

Đồng thời, GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng,Việt Nam cần tiếp cận theo hướng này để giải quyết câu chuyện nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như cần sớm nghiên cứu để hình thành Luật chung cư.

Theo An Huy

 Tiền Phong


 

 

Đó là nhận định của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường về phân khúc thị trường chung cư hiện nay.

Chung cư hiện nguyên hình

Thời gian gần đây, có thể thấy không chỉ giảm giá mà trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư từ trung đến cao cấp đang được chào bán ồ ạt.

Tại phân khúc trung bình, dự án chung cư tại quận Hà Đông có mặt bằng chung 19-24 triệu đồng/m2, trong đó CT1 Ngô Thị Nhậm 22 triệu đồng/m2, chung cư Nàng Hương 25-26 triệu đồng/m2, chung cư Bắc Hà 26-29 triệu đồng/m2, chung cư Văn Phú - Victoria giá 21-22 triệu đồng/m2, chung cư khu đô thị mới Xa La giá 22-24 triệu đồng/m2,…

Tại phân khúc chung cư cao cấp, có thể kể đến các dự án như: The Manor giá 2.600 USD/m2, chung cư Keagnam giá gốc 3.000 USD/m2 nhưng hiện rất nhiều suất ngoại giao tại dự án này chào bán với mức giá 2.200 – 2.400 USD/m2, chung cư 88 Láng Hạ hiện 2.400 -2.600 USD/m2, chung cư Usilk city (Lê Văn Lương) giá 1.080 – 1.200 USD/m2,…

Lý giải về việc hàng loạt các dự án chung cư bán tháo ồ ạt, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, quan niệm của chúng ta xưa nay về chung cư chưa đúng, dẫn đến việc khi chung cư hiện đúng “vai” của mình thì các nhà đầu tư sẽ rơi vào thế bế tắc.

Về bản chất, chung cư là phục vụ cho tầng lớp những người có thu nhập trung bình và thấp.

Chung cư là không gian chung, bất cứ ai làm gì, dù là hành động nhỏ nhất cũng sẽ ảnh hưởng tới các hộ dân sống xung quanh. Những người có tiền họ sẽ sống ở các biệt thự hoặc các khu nhà liền kề.

Cuộc sống ở nhà chung cư không thể coi là cao cấp được vì tất cả mọi thứ từ hành lang, thang máy, sân chơi, nhà gửi xe, … đều là của chung. Vì vậy, dù có tiền cũng không hộ gia đình nào được phép cải tạo và chỉnh sửa nếu không được sự cho phép của chủ tòa nhà và các hộ gia đình sống cùng chung cư.

Chính vì thế, khái niệm chung cư cao cấp chỉ có ở Việt Nam, và chủ đầu tư đưa ra khái niệm này nhằm đẩy giá căn hộ lên cao. Một số người có tiền sẵn sàng mua một vài căn để đầu cơ, sau đó mua đi bán lại qua nhiều nấc trung gian. Từ đó, đẩy giá chung cư đi xa so với giá trị thực và làm chung cư đi theo hướng khác so với bản chất ban đầu.

Tiêu chuẩn của chung cư, các nước đều đã có luật chung cư. Ở nước ta thì không có tiêu chuẩn cụ thể. Tại Hà Nội hiện nay có đến hơn 50% là chung cư gắn mác cao cấp như dự án Madarin Hòa Phát, dự án chung cư FLC Landmark, chung cư Starcity Lê Văn Lương, chung cư Lancater, Thăng Long Number one…Đó là chưa kể đến một loạt các dự án cao cấp đang đắp chiếu vì chủ đầu tư không có tiền triển khai.

Nhưng vì gắn mác cao cấp, chính vì vậy để khác các chung cư khác, chủ đầu tư đã đem một số thứ xa xỉ lắp vào nhà chung cư, khiến cho chi phí xây dựng tăng cao, dẫn đến giá bán những căn hộ này cũng đẩy lên cao hơn so với giá thật. Trước đây, hầu hết các giao dịch mua chung cư cao cấp đều chủ yếu là giữa giới đầu cơ với nhau.

Và chính vì vậy, khi thị trường trầm lắng như hiện nay, nhà chung cư hiện nguyên “vai” của mình là sản phẩm dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, thì các căn hộ chung cư này lại rơi vào thế ách tắc.

Giới đầu cơ buộc phải bán sản phẩm để có tiền trả nợ ngân hàng cũng như tránh phải đóng tiền tiếp theo tiến độ, nhưng nếu giảm giá đến mức đối tượng có thu nhập trung bình và thấp có thể mua được thì sẽ lỗ vì nhà chung cư này được xây theo một số tiêu chuẩn của chung cư cao cấp.

“Tôi cho rằng, việc vỡ trận chung cư, nhất là các chung cư cao cấp là có thật. Thời gian tới sẽ có hàng loạt các chung cư cao cấp buộc phải giảm giá bán”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Cung vượt quá cầu

Tại buổi tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2011 của Tập đoàn Indochina Capital, ông Peter Ryder – Tổng giám đốc Quỹ đầu tư Indochina Capital cho rằng, không chỉ riêng về phân khúc bất động sản cao cấp, nếu nói về sức mua thì hiện nay phân khúc bất động sản nào cung cũng đã vượt cầu.

Chính sự bùng nổ thị trường chung cư vài năm về trước đang khiến cho nguồn cung rơi vào trạng thái bội thực đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp có mức giá 30-45 triệu đồng/m2.

Báo cáo kết quả khảo sát mới nhất của Công ty Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng vừa qua, tổng nguồn cung căn hộ mới trên toàn thị trường khoảng 7.500 căn (tương đương gần 1/2 nguồn cung mới trong cả năm 2010). Đặc biệt, giá bán sản phẩm đã giá nhẹ (dưới 5%) trên cả 4 phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân.

Cũng theo kết quả khảo sát này, có 70% số lượng dự án giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá thứ cấp phổ biến trong khoảng 10 - 15% so với trước.

Hiện nay, rất nhiều các nhà đầu tư đã chuyển sang phân khúc nhà ở trung bình. Indochina Land, vốn là nhà phát triển các sản phẩm cao cấp như Indochina Plaza Hà Nội, Hyatt Regency Đà Nẵng, cũng công bố đầu tư vào phân khúc nhà trung bình. Dự án lớn nhất trong năm 2011 của Công ty là Khu Phức hợp Saigon South Residences, với khoảng 1.000-1.200 căn hộ, trong đó phần lớn là căn hộ trung bình.

Cơ hội mua sản phẩm tốt, giá rẻ

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc các nhà đầu tư phải bán tống, bán tháo các sản phẩm là cơ hội tốt cho người có nhu cầu thực mua nhà.

“Không có thị trường, nhà đầu tư sẽ chuyển sáng nhà giá rẻ thay vì các phân khúc cao cấp. Hàng tồn đọng còn rất nhiều, thậm chí dù phải bán lỗ thì cũng sẽ vẫn phải hạ giá để bán”, ông Võ nhận định.

Còn theo ông Peter Ryder – Tổng giám đốc Quỹ đầu tư Indochina Capital, thời gian qua, thị trường bất động sản đã gặp khó khăn do chịu ảnh hưởng của việc lạm phát, tăng lãi suất, dẫn đến hạn chế khả năng tín dụng của nhiều tổ chức, cá nhân.

“Điểm mấu chốt hiện nay là tính cạnh tranh của chính sản phẩm của dự án. Nếu sản phẩm có vị trí tốt, thiết kế tốt, giá phù hợp thì vẫn có chỗ đứng trên thị trường. Vì vậy, đây sẽ là cơ hội để người mua có thể chọn lựa được những sản phẩm tốt”, ông Peter khẳng định.

Cụ thể, mặc dù năm 2011 hoạt động kinh doanh tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn, nhưng Indochina Capital vẫn đạt được mức tăng trưởng cả về công tác xây dựng và doanh số bán hàng đạt hơn 40 triệu USD.

Hầu hết các dự án của Indochina Capital vẫn có giao dịch tốt. Dự án Indochina Plaza Hà Nội đến nay đã giao dịch thành công hơn 250 căn hộ, trong tổng số 386 căn của dự án đạt doanh thu 80 triệu USD. Dự kiến dự án sẽ bước vào giai đoạn bàn giao vào tháng 1/2012, riêng khu văn phòng và trung tâm thương mại dự kiến bắt đầu hoạt động vào Tháng 3/2012.

Dự án Hyatt Regency Đà Nẵng Resort and Spa tại Đà Nẵng có quy mô 20 ha gồm 183 căn hộ cao cấp, 27 biệt thự 3 phòng ngủ sang trọng và 200 phòng khách sạn 5 sao. Sau lần đấu chào bán vào năm 2009, năm 2011, dự án tiếp tục thành công với thêm 14 giao dịch đạt tổng giá trị hơn 8.8 triệu USD. Đến nay tổng số 90% căn hộ đã được bán hết.

Khu biệt thự cao cấp Montgomerie Links cũng tại Đà Nẵng, Khu biệt thự The Estates với 66 căn biệt thự thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế có bể bơi riêng. Đợt mở bán đầu tiên của The Estates vào Tháng tư năm 2011 đã thành công với hơn 50% tổng số biệt thự chào bán Giai đoạn I được bán hết.

Six Senses Côn Đảo bao gồm 23 biệt thự khách sạn, 15 biệt thự ba và 4 phòng ngủ cùng 12 biệt thự một phòng ngủ cao cấp để bán. dự án bán thành công 9 trên 15 căn biệt thự ba/bốn phòng ngủ và 3 trong số 12 biệt thự một phòng ngủ từ đợt mở bán tháng 11/2011.

Năm 2012 Indochina Land sẽ ra mắt một dự án như Khu biệt thự, đất nền tại quận 9, Saigon South Residences, và một dự án tại Hà Nội.

Theo Châu Anh
VTC News

 

Giảm giá bán đang là xu hướng của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay, song đó là “cắt lỗ” hay mới chỉ “giảm lãi” thì chỉ có doanh nghiệp đó mới biết được.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã trả lời VnEconomy như vậy bên lề hội nghị doanh nghiệp ngành xây dựng, lần đầu tiên được tổ chức chiều 17/12.

Vấn đề cắt lỗ hay giảm lãi tưởng chừng như không có nhiều ý nghĩa đối với động thái giảm giá bán. Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ, việc giảm giá bán của các chủ đầu tư xuất phát từ động cơ nào lại vô cùng có ý nghĩa với quyết định của người mua cũng như quyết định đến triển vọng thị trường trong thời gian tới.

Bởi lẽ, nếu như doanh nghiệp bất động sản vì thị trường ế ẩm, giao dịch gần như đóng băng buộc họ phải “cắt lỗ”, giảm giá bán để thu hồi phần nào đồng vốn đã bỏ ra, nên khi nó lan tỏa ra nhiều doanh nghiệp thì chắc chắn rằng, người mua nhà sẽ nhận thấy thị trường chạm đáy và tính thanh khoản sẽ được cải thiện từ đây.

Còn ngược lại, trong trường hợp doanh nghiệp hạ giá bán nhưng mới chỉ là “giảm lãi”, đương nhiên khách hàng và người mua nhà nói chung sẽ có tâm lý chờ đợi giá sẽ giảm nữa. Trong trường hợp đó, thị trường sẽ lại tiếp tục rơi vào trầm lắng, người cần nhà cũng chưa muốn mua, còn doanh nghiệp lại tiếp tục ngập chìm trong khó khăn.

Trong phần trả lời VnEconomy, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng thẳng thắn khi cho rằng,thị trường bất động sản đóng băng có hai mặt của nó. Mặt tích cực là nó phản ánh đúng thực tế của thị trường như thế, tạo điều kiện cho người mua nhà, đất. Nhưng mặt tiêu cực là nó làm cho nền kinh tế khó khăn thêm, ảnh hưởng đến nhiều vấn đề khác của nền kinh tế.

Ông Dũng cũng thừa nhận có nhiều nguyên nhân khiến thị trường đóng băng, trong đó có cả nguyên nhân từ công tác quản lý nhà nước và từ chính chủ đầu tư. Song theo Bộ trưởng, trong kinh tế thị trường, doanh nghiệp nào cũng phải phải tôn trọng quy luật của thị trường, đó là quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, cung cầu...sau đó mới đến sự can thiệp của nhà nước.

Bên cạnh đó, người đứng đầu ngành xây dựng cũng lưu ý, thị trường bất động sản xưa nay không thể tách rời kinh tế vĩ mô, nên khi tình hình khó khăn, nó sẽ bị ảnh hưởng từ khó khăn của nền kinh tế, tuy nhiên theo ông, ảnh hưởng đến nay cũng chưa phải là nhiều.

Bình luận về quan ngại đổ vỡ của thị trường bất động sản, mà trước mắt là sự phá sản của hàng loạt doanh nghiệp do thị trường quá trầm lắng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng, trong quy luật phát triển, bao giờ cũng có doanh nghiệp phát triển lên, có doanh nghiệp phá sản. Do vậy, việc doanh nghiệp bất động sản phá sản là chuyện bình thường.

Theo ông, vấn đề quan trọng chỉ là phá sản nhiều hay ít thì cơ quan quản lý mới cần phải quan tâm, nghiên cứu.

“Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, nếu chúng ta không có những giải pháp hữu hiệu và thực tế thì có thể sẽ còn có nhiều doanh nghiệp còn phá sản. Đây cũng không phải là trách nhiệm riêng của Bộ mà là của nhiều bộ, ngành khác, của Chính phủ”, Bộ trưởng Dũng nói.

Bộ trưởng Dũng cũng chia sẻ thêm, đứng ở góc độ người dân, khách hàng, việc giảm giá bất động sản là quá tốt. Khi cung tăng, cầu giảm thì giảm giá là chuyện đương nhiên. Điều đó sẽ có lợi cho người tiêu dùng, nhưng thiệt cho người bán. Quan điểm của Bộ trưởng là làm thế nào để cả hai cùng có lợi và muốn vậy cần phải có sự can thiệp của nhà nước.

Theo ông, nguyên tắc của doanh nghiệp là phải có lãi, nhưng có lãi phải đối phó được với tình trạng có thể lỗ. Bộ trưởng Dũng cũng thừa nhận, có trường hợp giảm giá bán mới chỉ giảm lãi, nhưng cũng có trường hợp bị lỗ thật. Tuy nhiên, kết luận cuối cùng của Bộ trưởng khi trả lời câu hỏi này của VnEconomy được gói gọn trong một câu “chỉ doanh nghiệp mới biết thôi”.

Bình luận về trách nhiệm của Bộ chủ quản trong việc để thị trường trầm lắng, thiếu ổn định, Bộ trưởng Dũng thừa nhận có một phần lỗi của Bộ cũng như cơ quan quản lý trong khâu quy hoạch, kế hoạch, kiểm soát phát triển chưa đồng đều.

Tuy nhiên, theo ông, nguyên nhân chính là do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng làm theo phong trào, tất cả cùng kéo nhau lên trên một thuyền, nên khi gặp sóng thuyền tất yếu sẽ chòng chành và doanh nghiệp sẽ là người chịu thiệt đầu tiên.

“Bất động sản ảnh hưởng đến phát triển bền vững, an sinh xã hội, kinh tế vĩ mô thì phải cứu. Nhưng cứu không có có nghĩa mang tính chất giải cứu thông thường mà vấn đề là làm thế nào để tạo động lực cho thị trường phát triển, giải quyết lao động, đóng góp cho vấn đề an sinh. Nhà nước không bỏ rơi thị trường nào cả, nhưng doanh nghiệp cũng phải xem lại, tái cơ cấu, phân khúc của mình bán ra thế nào là phù hợp”, Bộ trưởng Dũng khẳng định.

Nhìn nhận về triển vọng thị trường trong năm tới, người đứng đầu Bộ Xây dựng cho rằng, nguy cơ mất ổn định của nền kinh tế vẫn chưa hết, đặc biệt là tác động của suy thoái kinh tế. Kinh tế năm 2012, Chính phủ không đặt mục tiêu tăng trưởng cao mà tăng cường kiềm chế lạm phát, ổn định vĩ mô nên tất yếu bất động sản sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng, khó khăn.

“Tôi cho rằng, doanh nghiệp bất động sản vẫn phải tiếp tục chịu đựng thôi. Năm tới, điểm sáng của thị trường sẽ là phân khúc nhà cho người thu nhập thấp, nhưng giá phải ở mức độ phù hợp với khả năng thanh toán của người dân”, Bộ trưởng Dũng dự báo.

Theo Từ Nguyên
Vneconomy

 

Cần tổ chức rà soát, kiên quyết không cho phép triển khai các dự án không có trong quy hoạch, kế hoạch phát triển.

Theo đánh giá của lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng tại hội nghị doanh nghiệp ngành xây dựng, được tổ chức tại Hà Nội vào cuối tuần qua, sau một thời gian tăng trưởng nóng, thị trường BĐS đã có dấu hiệu chững lại và bộc lộ nhiều yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định.

Đánh giá tổng kết của các chuyên gia Bộ Xây dựng đã chỉ rõ những yếu kém về tình trạng phát triển đô thị và các khu nhà ở tại các địa phương thời gian qua. Cụ thể, việc phát triển đô thị còn thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, chưa có quy hoạch, kế hoạch, tự phát, tình trạng chậm tiến độ còn diễn ra phổ biến, dẫn đến các đô thị phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng, lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.

Bên cạnh đó, cơ cấu hàng hoá BĐS nhà ở mất cân đối, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Tỷ trọng nhà ở chung cư chỉ chiếm 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Trong khi đó, các doanh nghiệp BĐS lại chỉ chú trọng vào phát triển các căn hộ cao cấp, ít đầu tư cho xây dựng loại hình căn hộ có giá trung bình và thấp. Đặc biệt, thị trường thiếu hẳn loại hình nhà ở cho thuê, mặc dù nhu cầu nhóm nhà ở này rất lớn và trên thực tế, tỷ trọng căn hộ cho thuê, cho mượn tại các khu vực đô thị mới đạt tới 14%.

Giá cả hàng hóa BĐS, giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn, tình trạng đầu cơ, kích giá vẫn còn phổ biến. Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở. Vì vậy, thị trường BĐS luôn bị tác động khi có sự thay đổi chính sách tín dụng...

Theo ý kiến của một số chuyên gia, để khắc phục những khiếm khuyết, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững, trong thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp về đô thị, nhà ở và kinh doanh BĐS. Các cơ quan quản lý cần tổ chức rà soát, kiên quyết không cho phép triển khai các dự án không có trong quy hoạch, kế hoạch phát triển, không có khả năng kết nối hạ tầng và cung cấp dịch vụ đô thị; thực hiện nghiêm túc quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ cam kết của các chủ đầu tư, của người mua nhà trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và hoàn thiện nhà ở; kiểm tra việc dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (quỹ đất 20%) trong các dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, giải pháp căn cơ nhằm khai thông đầu ra cho thị trường trong thời gian tới là đa dạng hóa cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, theo hướng tăng tỷ lệ nhà chung cư cao tầng với quy mô diện tích căn hộ đa dạng, ưu tiên phát triển các căn hộ có quy mô vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đồng thời, có cơ chế, chính sách phù hợp để phát triển mạnh nhà ở cho thuê, kể cả nhà ở xã hội đầu tư từ ngân sách Nhà nước và nhà ở cho thuê do doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư, phục vụ nhu cầu thuê nhà ở của người dân khu vực đô thị và công nhân tại các khu công nghiệp.

Để phát triển thị trường BĐS theo hướng đa dạng hóa cơ cấu nhà ơ, các chuyên gia khuyến nghị cần có chính sách tăng trưởng tín dụng đối với BĐS hợp lý. Theo đó, các chuyên gia kiến nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 11/NQ-CP, bảo đảm tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an toàn, phù hợp với chính sách điều hành tín dụng chung. Tuy nhiên, trước mắt, cần giảm tăng trưởng và tỷ trọng tín dụng BĐS với một lộ trình hợp lý, tránh gây sốc cho thị trường; đồng thời, áp dụng các biện pháp nhằm hỗ trợ thị trường BĐS tăng tính thanh khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội.

Song song với đó, Chính phủ cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố trí nguồn vốn để cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; cho các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở; các dự án BĐS sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012. Trước mắt, cần hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới, các dự án BĐS cao cấp; giám sát chặt chẽ để hạn chế việc cho các cá nhân vay kinh doanh BĐS.

Theo Minh Nhật
ĐTCK

 

Con số nợ xấu 6,67% của Agribank chủ yếu đến từ BĐS tại Hà Nội và TP.HCM. Trong khi tăng trưởng huy động vốn của khu vực nông thôn năm nay khá cao, bình quân khoảng 20-25%.

“Thị trường bất động sản tưởng chừng như đơn giản, nhưng khi giá một m2 giảm đi thì hệ lụy rất lớn”, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) Nguyễn Ngọc Bảo nói như vậy trong một hội thảo được tổ chức mới đây.

Ở lưu ý của ông Bảo, tác động trực tiếp từ sự suy giảm trên thị trường này ảnh hưởng ngay lập tức tới các ngành như sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, trang trí nội thất, và xa hơn là các vấn đề giải quyết việc làm, xuất nhập khẩu…

Nhưng đáng lưu ý nhất với vị Chủ tịch - người nguyên là Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước) - là tác động làm tăng tỷ lệ nợ xấu, mà Agribank như một ví dụ sống động.

Con số chính thức được công bố vào tháng 9 năm nay, phát đi từ một bản báo cáo của Đảng ủy khối doanh nghiệp Trung ương, nợ xấu của Agribank lên đến 6,67%, cao nhất trong số các ngân hàng thương mại nhà nước.

Ông Bảo khi đó đã có giải thích rằng, nợ xấu của nhà băng này chủ yếu đến từ tín dụng bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM.

Không biết từ khi nào, và thông qua cách thức nào, Agribank đã thâm nhập sâu vào lĩnh vực bất động sản, vốn khác rất xa so với lĩnh vực truyền thống của nhà băng này. Một so sánh rất đáng chú ý, là chỉ riêng tỷ lệ nợ xấu nêu trên cũng đã gần với số vốn tự có của Agribank.

Theo ông Bảo, tổng tài sản có của ngân hàng này vào cuối năm nay ước khoảng 560 nghìn tỷ đồng, vốn tự có tương ứng cũng có thể đạt mức 9%. Cho nên, ông thừa nhận các tỷ lệ an toàn, chỉ số tài chính của Agribank là “chưa thật ổn định” (hệ số an toàn vốn CAR đo bằng tỷ lệ giữa vốn tự có/tổng tài sản có rủi ro).

“Hiện nay, nhiều ngân hàng, trong đó có Agribankcũng rất muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư của mình, đặc biệt là các khoản liên quan đến bất động sản, nhưng không dễ gì làm được”, ông Bảo nói.

Gần đây, nhiều quan chức như ông Bảo đã nhìn nhận được thực tế về cái giá phải trả cho quá trình bành trướng tín dụng nhiều năm trước, gây kích thích mạnh các thị trường đầu cơ tài chính và tài sản, trong đó có bất động sản.

“Một điều không bình thường với nền kinh tế Việt Nam trong các năm qua, so với khu vực phát triển Mỹ, EU, Nhật Bản và 10 nước châu Á thì cho thấy, tương quan giữa tăng trưởng GDP và tín dụng của chúng ta cao hơn gấp nhiều lần”, ông Bảo nói.

Theo người đứng đầu tại Agribank, tình trạng đầu cơ của Việt Nam là khá lớn, nhìn thấy rõ trên thị trường bất động sản, lướt sóng trên thị trường chứng khoán, hoặc dịch chuyển dòng tiền giữa nội tệ và ngoại tệ liên tục có biến động.

Tờ Thời báo Ngân hàng ngày 14/12 cũng dẫn một con số đáng chú ý từ Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia rằng, có tới 34% tổng số hộ gia đình ở thành phố có tiền tích lũy đã đầu tư vào bất động sản, trong khi tỷ lệ đầu tư vào dịch vụ chỉ là 24%.

Việc tín dụng liên tục tăng trưởng mạnh, đổ vào lĩnh vực đầu cơ bất động sản, được ví như thêm củi khi bếp đang sôi. Hệ lụy của nó, có thể không chỉ giới hạn ở việc sẽ phải rất khó khăn để đưa được giá nhà đất về gần với khả năng chi trả của đại bộ phận dân chúng, đặc biệt là các công chức thành thị.

“Trong những năm qua, một bộ phận khá lớn vốn tín dụng đã bị hút vào các lĩnh vực đầu cơ. Khi mà bong bóng bất động sản, bong bóng chứng khoán xẹp xuống thì vốn bị bốc hơi đi”, ông Bảo lưu ý thêm.

Ở góc độ tác động đến tăng trưởng, TS. Võ Trí Thành - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) - phân tích rằng, do doanh nghiệp Việt Nam kinh doanh với đòn bẩy tài chính cực cao (tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu cao), nên với trường hợp thắt chặt tín dụng để kiểm soát lạm phát sẽ càng khó khăn hơn, mà không xử lý khéo còn có thể dẫn tới các vấn đề xã hội như thiếu việc làm, tái nghèo...

Trong khi đó về lý thuyết, khi giá bất động sản tăng tạo hiệu ứng lên “thu nhập tạo nhờ tài sản”, dẫn tới tiêu dùng thoải mái, kích lạm phát lên và ngược lại. Nhưng trong khi thị trường bất động sản sụt giảm giao dịch, các kênh đầu cơ khác ảm đạm, tổng phương tiện thanh toán vẫn tăng dường như đã dồn tiền sang kênh hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng thiết yếu.

Giai đoạn cuối 2007-2008 và 2010-2011 này là điển hình của sự dịch chuyển dòng tiên nói trên, với trường hợp một là tiền quá nhiều từ dòng vốn bên ngoài đổ vào và tín dụng “bật ra”.

Cảnh báo cho những trường hợp kể trên, trong "Báo cáo triển vọng kinh tế châu Á 2007" công bố vào tháng 9/2007, ADB khuyến cáo, ảnh hưởng lạm phát sẽ giảm sức mua của người nghèo và làm tăng bất bình đẳng về thu nhập, có ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng.

Còn hồi đầu năm nay VnEconomy cũng đã dẫn báo cáo đánh giá tác động của tăng giá đối với đời sống người nghèo, người làm công ăn lương do Vụ Lao động - Văn hóa - Xã hội (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) thực hiện.

Theo nghiên cứu tại báo cáo này, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng tác động rất khác nhau đến các nhóm hộ gia đình trong xã hội, nhưng người có thu nhập thấp chịu tác động trực tiếp và nhanh hơn người có thu nhập cao; dân vùng nông thôn chịu tác động nặng hơn thành thị; và công nhân chịu tác động lớn hơn nông dân.

Trở lại với trường hợp của Agribank, có thể nói, chính nông thôn và người nông dân đã giang tay “giải cứu” thanh khoản cho nhà băng này.

“Từ thực tiễn Agribank, loại trừ hai thành phố lớn, còn lại tăng trưởng huy động vốn của khu vực nông thôn năm nay khá cao, bình quân khoảng 20-25%. Có rất nhiều chi nhánh Agribank ở nông thôn chuyển vốn về, cung ứng vốn để tăng thanh khoản cho cả hệ thống”, ông Bảo cho hay.

Theo Anh Quân

VnEconomy