Một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực BĐS đã nhận định như vậy về một loạt các vụ kiện tụng giữa chủ đầu tư với khách hàng thời gian gần đây.

Khi thị trường có sóng, không ít NĐT đã không ngại vung vài tỉ chênh lệch để mua suất nhằm lướt sóng kiếm lãi khủng, nhưng khi sóng hết, thị trường BĐS đóng băng, hàng không bán được, các giai đoạn nộp tiền, giao nhà cận kề, các tranh chấp nảy sinh là đều dễ hiểu. Vụ việc tranh chấp giữa Cty Đầu tư hạ tầng và đô thị Viglacera với khách hàng tại Dự án khu chức năng đô thị Xuân Phương là một tranh chấp kiểu như vậy.

Chiều 23.12, đại diện lãnh đạo TCty Thủy tinh và Gốm xây dựng (Viglacera) đã có cuộc đối thoại với báo giới trước những phản hồi của khách hàng tại Dự án khu chức năng KĐT Xuân Phương (Từ Liêm, Hà Nội).

Theo Phó TGĐ Viglacera Đào Đình Thi, được sự chấp thuận của UBND TP.Hà Nội về việc di chuyển các nhà máy sản xuất gây ô nhiễm môi trường không còn phù hợp với quy hoạch ra khỏi trung tâm thành phố, Nhà máy gạch Từ Liêm trên địa bàn xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm đã được di dời và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang nhà ở để bán theo công văn số 2348/UBND-XDĐT - ngày 2.6.2006 của UBND TP.Hà Nội.

Để tạo một phần kinh phí để di dời nhà máy và để tạo điều kiện về nhà ở cho CB-CNV trong TCty, TCty đã có văn bản 125 ngày 8.2.2007 để CBCNV cho TCty vay tiền được hưởng lãi suất là 0,8%/tháng và đăng ký mua nhà ở tại dự án với giá chuyển nhượng đất dự kiến khoảng 8 triệu đồng/m2 và đơn giá hoàn thiện 3,5 triệu đồng/m2. Đơn giá này là dự kiến tại thời điểm tháng 2.2007 để TCty vay tiền với mức tối thiểu tương ứng 20% giá trị dự kiến một căn nhà.

“Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện dự án đã gặp rất nhiều khó khăn khách quan, liên quan đến chủ trương, chính sách của TP.Hà Nội” - ông Thi nói.

Dù rằng, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 KĐT trên được Hà Nội ban hành từ tháng 6.2007, và đến đầu năm 2008 TCty đã hoàn thành việc di dời nhà máy để triển khai dự án theo quy hoạch, nhưng do chủ trương TP.Hà Nội mở rộng địa giới hành chính yêu cầu dừng thẩm duyệt quy hoạch các dự án trên địa bàn để rà soát cho phù hợp với quy hoạch chung nên việc lập và phê duyệt tỉ lệ 1/500 KĐT Xuân Phương lại phải tạm dừng triển khai đến cuối năm 2009.

Phải đến cuối tháng 10.2009, thành phố mới có văn bản chấp thuận cho phép triển khai dự án đủ điều kiện triển khai đợt 1, và đến ngày 23.8.2011, Hà Nội mới có quyết định chính thức giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện KĐT Xuân Phương. “Tiến độ cũng như quá trình chuẩn bị thủ tục đầu tư dự án bị chậm vì những lý do bất khả kháng như vậy đã dẫn đến các chi phí phát sinh tăng cao so với thời điểm đầu năm 2007” - ông Thi cho biết.

Cụ thể là chủ đầu tư đã phải chi 70 tỉ đồng để di dời các nhà máy, làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng của khu đất trên, đó là chưa tính đến mỗi năm phải nộp 10 tỉ đồng các chi phí phát sinh và tiền sử dụng đất. Riêng chi phí lãi vay phải trả cho CBCNV trong hơn 4 năm qua là khoảng 75 tỉ đồng.

Đặc biệt, theo quyết định của TP.Hà Nội về đơn giá sử dụng đất thời điểm 2007 đối với dự án Xuân Phương chỉ là 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến ngày 2.12.2011, Hà Nội đã ban hành quyết định 5639/UBND phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất tại dự án này lên tới trên 15 triệu đồng/m2 (15.173.483 đồng/m2), tức tăng 5,1 lần so với quy định trước đó. Ngoài ra, theo ông Thi, từ năm 2007 – 2011 giá cả vật liệu trên thị trường biến động mạnh, đã tăng khoảng 1,64 lần, giá tiền lương, chi phí nhân công tăng khoảng 1,96 lần.

Do những yếu tố khách quan nói trên, chủ đầu tư đã quyết định điều chỉnh giá bán trung bình đối với đất có hạ tầng tại dự án là 34,9 triệu đồng/m2 (đã có VAT). Cũng theo ông Thi, mức giá trên hoàn toàn không cao hơn so với các dự án xung quanh khu vực cũng như đất thổ cư trong xã Xuân Phương như giá đất liền kề dự án Vân Canh từ 42- 45 triệu đồng/m2, dự án Coma6 Tây Mỗ là 60 - 65 triệu đồng/m2...

Theo ông Thi, mức giá TCty đưa ra được tính toán trên cơ sở hài hòa lợi ích của cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. “Trên thực tế, nếu thị trường có sóng, chắc chắn sẽ không có những tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng như vậy, vì thực tế, làm dự án này, kể cả đã điều chỉnh giá bán như trên, mức lợi nhuận thu về của TCty rất thấp, dự kiến lợi nhuận sau thuế sẽ chỉ ở mức 16,9%, thấp hơn mức lãi suất vay vốn ngân hàng hiện nay đang ở mức từ 18-25%/năm” - ông Thi nói.

Được biết, hiện một số khách hàng đã theo đuổi dự án KĐT Xuân Phương 4 năm vẫn không chấp nhận việc chủ đầu tư tăng giá đất, do chủ yếu họ là khách nhận chuyển nhượng lại sổ tiết kiệm của CNCNV với giá chênh lệch từ 200 triệu đến 2 tỉ đồng/sổ để mua 1 suất đất của dự án. Nay dù vì lý do gì, dự án bị đội giá thì nhà đầu tư cũng bị thiệt hại. Chia sẻ với khách hàng, ông Thi cho biết, TCty sẽ xem xét dãn tiến độ thu tiền xây dựng và sẽ hoàn thiện nhà ở trước cho CBCNV nào có nhu cầu. Cho đến thời điểm này, đã có 92% khách hàng đã thanh lý sổ tiết kiệm và tiến hành các bước tiếp theo để đi đến ký hợp đồng mua bán tại dự án.

Như vậy, ở đây có thể thấy nếu như chủ trương đầu tư dự án không bị kéo dài; giá đất không bị Nhà nước điều chỉnh tăng lên gấp hơn 5 lần so với dự kiến ban đầu và quan trọng nhất là thị trường BĐS không bị đóng băng, vẫn có thanh khoản thì chắc chắn sẽ không có những nạn nhân bất đắc dĩ kể trên, đẩy cả chủ đầu tư và người mua vào những cuộc tranh cãi không hồi kết.

Theo Song Minh

 Lao Động

 


 

Trong tình hình khó khăn như hiện nay, cũng như các ngành khác, tái cơ cấu doanh nghiệp BĐS được coi là một trong những yếu tố quyết định đến sự tồn tại và phát triển.

DN BĐS muốn tái cơ cấu thành công cần phải chấp nhận thay đổi, biết sắp xếp tổ chức lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực, cắt giảm chi phí... Ngoài ra, phải điều chỉnh phương hướng kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp để thích nghi được với sự thay đổi khắt nghiệt của thị trường.

Chấp nhận bán rẻ

Trước hết các DN này phải giải quyết được nhu cầu khơi thông nguồn vốn và giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay cao bằng cách: chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai, mua bán, sát nhập dự án... Biện pháp này sẽ giúp các DN tháo gỡ các khó khăn trước mắt, xử lý được các dự án đang đình trệ do thiếu vốn, có cơ hội để tái cấu trúc lại hoạt động đầu tư, cắt giảm nhân sự, chi phí...

Ngoài ra, về lâu dài để tránh phụ thuộc quá nhiều từ nguồn tín dụng ngân hàng, các DN cũng nên tận dụng nguồn vốn từ các kênh huy động khác: huy động thông qua phát hành các công cụ nợ, thu hút vốn trên thị trường chứng khoán, thu hút vốn từ nguồn khách hàng, kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài chính tham gia góp vốn đầu tư... Tuy nhiên, trong giai đoạn tình hình thị trường sụt giảm mạnh như hiện nay, chính sách thắt chặt tiền tệ và lãi vay tăng cao đã làm tê liệt hầu hết các kênh huy động vốn trong nước. Do đó, các DN trong nước có thể tính đến việc chào bán sản phẩm hoặc thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS VN. Mặc dù tình hình giao dịch BĐS trong nước trầm lắng, tuy nhiên đối với các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS VN vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển ở các phân khúc văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, các khu phức hợp, khu nghỉ dưỡng, nhà ở cho người nước ngoài...

Chuyển hướng đầu tư nhà bình dân

Mặc dù thị trường BĐS đang rơi vào giai đọan khó khăn nhưng ở một số phân khúc thị trường vẫn có dấu hiệu tích cực: trong khi tình hình BĐS tại TP HCM đóng băng thì các dự án vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương...vẫn hút cầu và có nhiều tiềm năng. Tương tự như vậy, các phân khúc của thị trường cũng vẫn còn chênh lệch lớn về cung cầu: trong khi phân khúc căn hộ chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê ảm đạm thì phân khúc trung tâm thương mại và nhà ở có quy mô nhỏ với giá mềm vẫn có nhiều triển vọng do nhu cầu thực luôn cao.

Riêng đối với phân khúc thị trường bình dân trong những năm qua vốn khan hiếm các chủ đầu tư, nhà cung cấp. Vì chi phí giá thành sản phẩm cao và những vướng mắc trong quy hoạch, pháp lý...  nhưng giá bán ra lại thấp dẫn đến lợi nhuận thấp hơn so với phân khúc thị truờng căn hộ cao cấp. Cho nên phân khúc nhà ở trung bình và dưới trung bình còn rất nhiều tiềm năng để phát triển trong lâu dài chứ không riêng gì trong giai đọan hiện nay.

Còn đối với các DN BĐS, việc thay đổi cơ cấu, chuyển biến mục tiêu hợp lý để thích nghi với điều kiện kinh tế là điều tất yếu giúp DN có thể sống sót qua các giai đọan khủng hoảng của thị trường. Do đó việc các DN BĐS chuyển hướng cơ cấu kinh doanh vào các phân khúc và các thị trường nhiều tiềm năng là điều hoàn toàn phù hợp (trong đó có phân khúc thị trường bình dân).

Theo TS Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Thuduc House, Phó Chủ tịch HHBĐS TP HCM

 DDDN


 
 

Càng về cuối năm, phân khúc căn hộ tại TP.HCM dường như “đóng băng”, khi khách hàng không mấy mặn mà.

Khách hàng “quay lưng”

“Chưa có năm nào mà thị trường bất động sản (BĐS) ảm đạm như năm nay. Trong 2 năm 2008 - 2009, dù kinh tế bị khủng hoảng, nhưng cuối năm vẫn có nhiều người tìm mua nhà để ở. Song vào thời điểm này, thị trường hầu như  đóng băng về giao dịch”, ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc TechcomReal nhận xét và cho biết, trong khi vắng bóng người mua, thì nhiều  khách hàng lại ký gửi sản phẩm (là căn hộ) nhờ bán hộ, với mức giá bằng hoặc thấp hơn so với giá gốc.

Tương tự, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn cũng tỏ ra ngán ngẩm khi nói về thị trường. “Dường như không có cơ hội cho dự án căn hộ chào bán vào lúc này. Càng chào bán, càng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, thì khách hàng càng dửng dưng”, ông Thanh nói.

Dù biết rằng, kết quả bán hàng không mấy khả quan, song nhiều công ty địa ốc ở TP.HCM vẫn tiếp tục tung sản phẩm ra thị trường.

Cuối tuần trước, Công ty Địa ốc Anh Tuấn mở bán Dự án Đất nền Anh Tuấn Garden (huyện Nhà Bè). Được biết, cách đây vài tháng, Dự án này đã từng mở bán với mức giá công bố 8,2 triệu đồng/m2, nhưng không có khách mua. Sau nhiều lần giảm giá, lần này, dự án đã công bố chào bán với mức giá chỉ là 6,5 triệu đồng/m2, nhưng vẫn không thu hút được sự quan tâm của  khách hàng.

Cũng vào cuối tuần trước, Công ty cổ phần Địa ốc Thăng Long đã mở bán lần đầu Dự án Đất nền Đông Tăng Long (quận 9, TP.HCM), với mức giá từ 9,9 triệu đồng/m2 trở lên, song cũng gặp khó khăn tương tự.

Mới đây, Công ty cổ phần Thương mại địa ốc Việt (Vietcomreal) cũng công bố mở bán Dự án Căn hộ Moon Garden (quận 4, TP.HCM). Với giá 24 đến 26 triệu đồng/m2 lại có vị trí được đánh giá khá tốt, nhưng Dự án vẫn không đủ sức hấp dẫn với khách hàng. Đặc biệt, thông tin một số sản phẩm Dự án Căn hộ Thảo Loan Plaza (huyện Bình Chánh) do Công ty Nam Việt làm chủ đầu tư, được bán với mức giá 16 triệu đồng/m2 đã khiến giới kinh doanh địa ốc giật mình. Giật mình bởi lẽ, cũng dự án này, trước đó được chủ đầu tư công bố với mức giá hơn 24 triệu đồng/m2

“Chỉ có một số sản phẩm được bán với mức giá này, nhưng kèm với điều kiện là khách hàng phải thanh toán ngay 98% tổng số tiền”, ông Phùng Văn Năng, Tổng giám đốc Công ty Nam Việt nói.

Tình hình khó được cải thiện

Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng cho rằng, vấn đề của thị trường lúc này chính là câu chuyện về khoảng cách xa giữa cung - cầu. “Người có đủ điều kiện về tài chính thường đã có nhà ở. Những người có nhu cầu mua nhà để ở lại không có đủ điều kiện tài chính phải trông cậy vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, do khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, lãi suất tăng cao, nên không ai dám vay (hoặc vay không được) để mua nhà. Mà đã không có người mua thì làm sao các chủ đầu tư bán được hàng!”, ông Tuấn phân tích và dự báo, có nhiều khả năng, trong năm tới, thị trường BĐS TP.HCM sẽ còn tiếp tục gặp khó.

Dù giá nhà, đất hiện đã giảm khá nhiều so với trước, nhưng nhiều khách hàng vẫn có tâm lý chờ đợi thị trường tiếp tục giảm sâu hơn nữa, mới tính chuyện mua nhà. “Người mua chờ đợi, doanh nghiệp gặp khó lại muốn bán sản phẩm bằng mọi giá, nên đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, giảm giá… Điều này chỉ càng làm cho thị trường thêm sa lầy”, ông Tuấn phân tích.
Còn theo ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Nhà Việt Nam, thời gian gần đây, đã có không ít doanh nghiệp BĐS vi phạm các cam kết với khách hàng bị khách hàng kiện đòi bồi thường. Hoặc cũng có doanh nghiệp phải đi vay nóng với lãi suất khá cao để trả tiền lương cho nhân viên, trang trải chi phí hoạt động… “Nếu không có chính sách giải cứu thị trường, thì những xáo trộn này mới chỉ là bắt đầu”, ông Thành lo ngại.

Theo Tăng Triển
Đầu Tư

 

Theo Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân của người dân ở VN là 25, trong khi các nước phát triển khoảng 4 đến 5, các nước chậm phát triển là 2 đến 3.

Tại buổi Tọa đàm “Nhà ở cho mọi người - Mở đường từ giấc mơ đến hiện thực” do VnMedia tổ chức sáng qua, 21-12, các chuyên gia cho rằng, xu hướng tái cấu trúc trên thị trường bất động sản (BĐS) đang hiển hiện khá rõ nét, thể hiện ở áp lực giảm giá trên thị trường BĐS.

Nhiều doanh nghiệp nhỏ hoặc phải bán lại dự án, sáp nhập với doanh nghiệp lớn, hoặc chuyển đổi xu hướng sang xây nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Mới đây, Chỉ thị 1296 của Thủ tướng Chính phủ cũng hướng thị trường giá nhà cao sang nhà giá thấp, các chủ đầu tư đang hướng đến phân khúc thị trường có cầu lớn là nhà có giá trung bình. Thị trường đang cơ cấu lại và các doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS đang phải lùi lại nhằm tái cấu trúc lại thị trường.

Tuy nhiên, theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường, “cầu nhà ở giá thấp thì đang chờ đợi, số lượng rất lớn nhưng “cung” thì còn vi vu đâu đó. Trong số 10 dự án nói rằng dành cho người thu nhập thấp thì mới chỉ có 2 được khởi động còn 8 đang còn nằm chờ cơ chế”.

Khảo sát một số dự án tại Đặng Xá, Kiến Hưng, Ngô Thì Nhậm, Sài Đồng (Hà Nội) cho thấy mức giá dao động từ 10 triệu đến 13,27 triệu đồng mỗi m2, nhưng mức giá trên vẫn vượt quá khả năng chi trả của nhiều người thuộc diện nghèo chỉ biết trông vào đồng lương.

Theo GS Đặng Hùng Võ, ở những nước khác các chủ đầu tư vay vốn đầu tư dự án bất động sản với lãi suất trung và dài hạn là 4-5%/năm, trong khi đó ở Việt Nam là 19%/năm.

“Ở các nước phát triển, Chính phủ không quan tâm đến nhà liền đất mà chỉ quan tâm phân khúc nhà chung cư cùng với các chính sách như làm sao để không có chuyện đầu cơ nhà chung cư, mỗi người chỉ được mua một cái để ở thôi vì nhà chung cư là nhà cho người nghèo, thu nhập thấp”, GS Đặng Hùng Võ, cho biết.

Nghịch lý ở chỗ, trong khi các dự án chung cư đang trong tình cảnh ế ẩm thì những nguyên nhân trên khiến người có mức nhập thấp và trung bình khó có thể tiếp cận được các dự án này.

Để giải quyết vấn đề trên, theo kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn còn những “quỹ” đất dành để phát triển phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình. Vấn đề còn lại là cần có sự đồng bộ trong triển khai từ quy hoạch tới xây dựng cơ sở hạ tầng và cơ chế chính sách phù hợp.

GS Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra rằng, để người thu nhập thấp có thể mua được nhà thì ngoài việc hạ giá nhà còn phải giải quyết hàng loạt vấn đề khác như: vai trò của người nghèo ở đô thị, chính sách đất đai, đa dạng hóa các hình thức sở hữu.

Đồng thời, GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng,Việt Nam cần tiếp cận theo hướng này để giải quyết câu chuyện nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như cần sớm nghiên cứu để hình thành Luật chung cư.

Theo An Huy

 Tiền Phong


 

 

Đó là nhận định của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường về phân khúc thị trường chung cư hiện nay.

Chung cư hiện nguyên hình

Thời gian gần đây, có thể thấy không chỉ giảm giá mà trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư từ trung đến cao cấp đang được chào bán ồ ạt.

Tại phân khúc trung bình, dự án chung cư tại quận Hà Đông có mặt bằng chung 19-24 triệu đồng/m2, trong đó CT1 Ngô Thị Nhậm 22 triệu đồng/m2, chung cư Nàng Hương 25-26 triệu đồng/m2, chung cư Bắc Hà 26-29 triệu đồng/m2, chung cư Văn Phú - Victoria giá 21-22 triệu đồng/m2, chung cư khu đô thị mới Xa La giá 22-24 triệu đồng/m2,…

Tại phân khúc chung cư cao cấp, có thể kể đến các dự án như: The Manor giá 2.600 USD/m2, chung cư Keagnam giá gốc 3.000 USD/m2 nhưng hiện rất nhiều suất ngoại giao tại dự án này chào bán với mức giá 2.200 – 2.400 USD/m2, chung cư 88 Láng Hạ hiện 2.400 -2.600 USD/m2, chung cư Usilk city (Lê Văn Lương) giá 1.080 – 1.200 USD/m2,…

Lý giải về việc hàng loạt các dự án chung cư bán tháo ồ ạt, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, quan niệm của chúng ta xưa nay về chung cư chưa đúng, dẫn đến việc khi chung cư hiện đúng “vai” của mình thì các nhà đầu tư sẽ rơi vào thế bế tắc.

Về bản chất, chung cư là phục vụ cho tầng lớp những người có thu nhập trung bình và thấp.

Chung cư là không gian chung, bất cứ ai làm gì, dù là hành động nhỏ nhất cũng sẽ ảnh hưởng tới các hộ dân sống xung quanh. Những người có tiền họ sẽ sống ở các biệt thự hoặc các khu nhà liền kề.

Cuộc sống ở nhà chung cư không thể coi là cao cấp được vì tất cả mọi thứ từ hành lang, thang máy, sân chơi, nhà gửi xe, … đều là của chung. Vì vậy, dù có tiền cũng không hộ gia đình nào được phép cải tạo và chỉnh sửa nếu không được sự cho phép của chủ tòa nhà và các hộ gia đình sống cùng chung cư.

Chính vì thế, khái niệm chung cư cao cấp chỉ có ở Việt Nam, và chủ đầu tư đưa ra khái niệm này nhằm đẩy giá căn hộ lên cao. Một số người có tiền sẵn sàng mua một vài căn để đầu cơ, sau đó mua đi bán lại qua nhiều nấc trung gian. Từ đó, đẩy giá chung cư đi xa so với giá trị thực và làm chung cư đi theo hướng khác so với bản chất ban đầu.

Tiêu chuẩn của chung cư, các nước đều đã có luật chung cư. Ở nước ta thì không có tiêu chuẩn cụ thể. Tại Hà Nội hiện nay có đến hơn 50% là chung cư gắn mác cao cấp như dự án Madarin Hòa Phát, dự án chung cư FLC Landmark, chung cư Starcity Lê Văn Lương, chung cư Lancater, Thăng Long Number one…Đó là chưa kể đến một loạt các dự án cao cấp đang đắp chiếu vì chủ đầu tư không có tiền triển khai.

Nhưng vì gắn mác cao cấp, chính vì vậy để khác các chung cư khác, chủ đầu tư đã đem một số thứ xa xỉ lắp vào nhà chung cư, khiến cho chi phí xây dựng tăng cao, dẫn đến giá bán những căn hộ này cũng đẩy lên cao hơn so với giá thật. Trước đây, hầu hết các giao dịch mua chung cư cao cấp đều chủ yếu là giữa giới đầu cơ với nhau.

Và chính vì vậy, khi thị trường trầm lắng như hiện nay, nhà chung cư hiện nguyên “vai” của mình là sản phẩm dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, thì các căn hộ chung cư này lại rơi vào thế ách tắc.

Giới đầu cơ buộc phải bán sản phẩm để có tiền trả nợ ngân hàng cũng như tránh phải đóng tiền tiếp theo tiến độ, nhưng nếu giảm giá đến mức đối tượng có thu nhập trung bình và thấp có thể mua được thì sẽ lỗ vì nhà chung cư này được xây theo một số tiêu chuẩn của chung cư cao cấp.

“Tôi cho rằng, việc vỡ trận chung cư, nhất là các chung cư cao cấp là có thật. Thời gian tới sẽ có hàng loạt các chung cư cao cấp buộc phải giảm giá bán”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Cung vượt quá cầu

Tại buổi tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2011 của Tập đoàn Indochina Capital, ông Peter Ryder – Tổng giám đốc Quỹ đầu tư Indochina Capital cho rằng, không chỉ riêng về phân khúc bất động sản cao cấp, nếu nói về sức mua thì hiện nay phân khúc bất động sản nào cung cũng đã vượt cầu.

Chính sự bùng nổ thị trường chung cư vài năm về trước đang khiến cho nguồn cung rơi vào trạng thái bội thực đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp có mức giá 30-45 triệu đồng/m2.

Báo cáo kết quả khảo sát mới nhất của Công ty Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng vừa qua, tổng nguồn cung căn hộ mới trên toàn thị trường khoảng 7.500 căn (tương đương gần 1/2 nguồn cung mới trong cả năm 2010). Đặc biệt, giá bán sản phẩm đã giá nhẹ (dưới 5%) trên cả 4 phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân.

Cũng theo kết quả khảo sát này, có 70% số lượng dự án giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá thứ cấp phổ biến trong khoảng 10 - 15% so với trước.

Hiện nay, rất nhiều các nhà đầu tư đã chuyển sang phân khúc nhà ở trung bình. Indochina Land, vốn là nhà phát triển các sản phẩm cao cấp như Indochina Plaza Hà Nội, Hyatt Regency Đà Nẵng, cũng công bố đầu tư vào phân khúc nhà trung bình. Dự án lớn nhất trong năm 2011 của Công ty là Khu Phức hợp Saigon South Residences, với khoảng 1.000-1.200 căn hộ, trong đó phần lớn là căn hộ trung bình.

Cơ hội mua sản phẩm tốt, giá rẻ

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc các nhà đầu tư phải bán tống, bán tháo các sản phẩm là cơ hội tốt cho người có nhu cầu thực mua nhà.

“Không có thị trường, nhà đầu tư sẽ chuyển sáng nhà giá rẻ thay vì các phân khúc cao cấp. Hàng tồn đọng còn rất nhiều, thậm chí dù phải bán lỗ thì cũng sẽ vẫn phải hạ giá để bán”, ông Võ nhận định.

Còn theo ông Peter Ryder – Tổng giám đốc Quỹ đầu tư Indochina Capital, thời gian qua, thị trường bất động sản đã gặp khó khăn do chịu ảnh hưởng của việc lạm phát, tăng lãi suất, dẫn đến hạn chế khả năng tín dụng của nhiều tổ chức, cá nhân.

“Điểm mấu chốt hiện nay là tính cạnh tranh của chính sản phẩm của dự án. Nếu sản phẩm có vị trí tốt, thiết kế tốt, giá phù hợp thì vẫn có chỗ đứng trên thị trường. Vì vậy, đây sẽ là cơ hội để người mua có thể chọn lựa được những sản phẩm tốt”, ông Peter khẳng định.

Cụ thể, mặc dù năm 2011 hoạt động kinh doanh tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn, nhưng Indochina Capital vẫn đạt được mức tăng trưởng cả về công tác xây dựng và doanh số bán hàng đạt hơn 40 triệu USD.

Hầu hết các dự án của Indochina Capital vẫn có giao dịch tốt. Dự án Indochina Plaza Hà Nội đến nay đã giao dịch thành công hơn 250 căn hộ, trong tổng số 386 căn của dự án đạt doanh thu 80 triệu USD. Dự kiến dự án sẽ bước vào giai đoạn bàn giao vào tháng 1/2012, riêng khu văn phòng và trung tâm thương mại dự kiến bắt đầu hoạt động vào Tháng 3/2012.

Dự án Hyatt Regency Đà Nẵng Resort and Spa tại Đà Nẵng có quy mô 20 ha gồm 183 căn hộ cao cấp, 27 biệt thự 3 phòng ngủ sang trọng và 200 phòng khách sạn 5 sao. Sau lần đấu chào bán vào năm 2009, năm 2011, dự án tiếp tục thành công với thêm 14 giao dịch đạt tổng giá trị hơn 8.8 triệu USD. Đến nay tổng số 90% căn hộ đã được bán hết.

Khu biệt thự cao cấp Montgomerie Links cũng tại Đà Nẵng, Khu biệt thự The Estates với 66 căn biệt thự thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế có bể bơi riêng. Đợt mở bán đầu tiên của The Estates vào Tháng tư năm 2011 đã thành công với hơn 50% tổng số biệt thự chào bán Giai đoạn I được bán hết.

Six Senses Côn Đảo bao gồm 23 biệt thự khách sạn, 15 biệt thự ba và 4 phòng ngủ cùng 12 biệt thự một phòng ngủ cao cấp để bán. dự án bán thành công 9 trên 15 căn biệt thự ba/bốn phòng ngủ và 3 trong số 12 biệt thự một phòng ngủ từ đợt mở bán tháng 11/2011.

Năm 2012 Indochina Land sẽ ra mắt một dự án như Khu biệt thự, đất nền tại quận 9, Saigon South Residences, và một dự án tại Hà Nội.

Theo Châu Anh
VTC News