Trong khi hầu hết các chủ đầu tư mạnh mẽ khẳng định "bất động sản đã chạm đáy rồi, hãy mua đi" thì không ít ý kiến vẫn cho rằng giờ chưa phải lúc. 

Câu chuyện “đáy thị trường” dường như đã trở thành chủ đề chính tại diễn đàn về bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam và Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức ngày 24/4.

Theo đánh giá của giới trong nghề, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài gần 2 năm qua khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư gặp không ít khó khăn. Thị trường gần như đóng băng, giá bất động sản giảm đến mức “khó có thể giảm thêm được nữa” và có dấu hiệu chạm đáy. 

Thống kê cho thấy, trong quý 1/2012 hơn 350 sàn giao dịch bất động sản trên cả nước đều vắng khách dù có rục rịch trở lại từ tháng 3 vừa qua. Giá bất động sản ở các phân khúc đều tiếp tục giảm giá. Theo một chuyên gia, căng thẳng chưa đến mức tê liệt nhưng cụm từ “phá sản” xuất hiện thường xuyên hơn, nhà đầu cơ ngắn hạn đang dần rút lui thay thế bằng nhà đầu tư dài hạn.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội khởi sắc trong quý 2/2012 khi được sự hỗ trợ từ các chính sách nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ vận động theo chu kỳ tăng trưởng mới sau một thời gian ngập chìm trong khó khăn.

Đặc biệt, theo ông Mai, việc một số khoản vay sẽ được loại trừ khỏi nhóm “phi sản xuất” như xây dựng, mua nhà để ở, và không giới hạn về nguồn gốc thu nhập...sẽ tạo cơ hội đặc biệt cho bất động sản tăng trưởng nguồn cầu trong thời gian tới.

Ở góc độ chủ đầu tư, chuyên gia này cho rằng, khi tín dụng được nới lỏng, doanh nghiệp bất động sản sẽ được tái cấu trúc các khoản vay. Như vậy, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng sẽ giảm, các doanh nghiệp bất động sản có mức tín nhiệm cao sẽ được tiếp cận nguồn vốn mới, thị trường cũng theo đó mà có cơ hội tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn cầu.

Cùng quan điểm trên, ông John Gallander – Giám đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, chuyện thị trường bất động sản lên xuống là rất bình thường. Chỉ có khó là các chủ đầu tư lại không quyết định được thị trường vào lúc này mà chỉ như là những người quan sát thị trường.

Tuy nhiên, ông cũng cho biết, khảo sát về mức độ hấp dẫn trong đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong năm 2012 của một tổ chức quốc tế uy tín cho thấy, bất động vẫn là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, dù mức độ hấp dẫn đã sụt giảm xuống mức thấp nhất so với 5 cuộc khảo sát trước đó.

“Tôi có 20 năm làm bất động sản tại Mỹ, 5 năm tại Việt Nam, do vậy tôi biết những gì đang diễn ra tại Việt Nam đều giống như nhiều nước khác trên thế giới. Trong năm qua, dù thị trường khó khăn những chúng tôi vẫn bán thành công 900 căn hộ của một dự án ven Hà Nội, tất nhiên là diện tích nhỏ, còn căn hộ lớn vẫn ế”, lãnh đạo Savills cho hay.

Đại diện một số doanh nghiệp bất động sản có mặt tại diễn đàn đều khẳng định, đến thời điểm này, việc họ làm dự án là do tình thế “ném lao phải theo lao”, hoàn toàn không có một chút lợi nhuận nào nếu bán với mức giá hiện nay. Do vậy, điều họ trông chờ là thị trường sẽ có sự thay đổi vào cuối năm với sự tăng lên cả về giao dịch và giá bán.

Thế nhưng, theo một số chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, hầu hết các dự án bất động sản đều có 70 - 80% vốn đầu tư là vay ngân hàng. Do vậy, trong bối cảnh tình hình lãi suất tín dụng vẫn ở mức cao như hiện nay, các doanh nghiệp đang phải chịu áp lực lớn về chi phí vốn, xu hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang được nhiều doanh nghiệp tính đến.

Đặc biệt với những doanh nghiệp mới gia nhập lĩnh vực bất động sản trong khoảng thời gian từ 3 -5 năm trở lại đây, vào thời điểm thị trường đang nóng, nên khi thị trường đóng băng, thời gian thu hồi vốn chậm khiến doanh nghiệp không chịu được áp lực chi phí vốn vay.

Với các dự án đang trong giai đoạn triển khai nhưng doanh nghiệp thiếu vốn hoặc đã hoàn thiện nhưng không bán được hàng, chủ đầu tư buộc phải chọn phương án bán “lúa non” một phần hay toàn bộ dự án để thu tiền về.

 
Theo nhận định của luật sư Trần Vũ Hải, thị trường bất động sản ít nhất phải 2 năm nữa mới bắt đầu có sự chuyển biến tích cực. Bằng chứng là hiện có khá nhiều khách hàng đã đóng tiền vào dự án đang tìm đến văn phòng luật sư của ông xin tư vấn tìm cách rút tiền khỏi dự án.

Do đó, theo chuyên gia này, các doanh nghiệp sắp tới sẽ còn phải mệt mỏi nhiều với bất động sản. Hơn lúc nào hết, chủ đầu tư phải nhìn thẳng vào sự thật, phải mạnh dạn cắt lỗ, không nên kỳ vọng nhiều vào sự phục hồi của thị trường trong ngắn hạn.

“Tôi kinh doanh bất động sản từ năm 90 của thế kỷ trước nhưng rốt cuộc vẫn thất bại. Do đó, tôi tin rằng, giá phải giảm từ 30 -50% nữa mới kích được sức mua trên thị trường. Các chủ đầu tư sắp tới sẽ còn mệt mỏi nhiều với bất động sản đấy”, ông Hải nói.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng nhận định, từ nay đến cuối năm vẫn chưa thể bắt đầu chu kỳ đi lên của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, theo nhận định kinh tế năm 2012 vẫn là năm đầy khó khăn, mà bất động sản như một nhiệt kế, kinh tế đất nước suy giảm hạ nhiệt thì nhiệt độ của bất động sản khó mà ấm lên được.

Bình luận về diễn biến thị trường, TS. Cấn Văn Lực (Ngân hàng BIDV) cho rằng, vấn đề cốt yếu hiện nay của thị trường bất động sản không phải là khó vay tiền mà là do sức cầu rất yếu. Khảo sát của ngân hàng này cho thấy, tâm lý của người dân đang rất hoang mang chưa biết đầu tư theo hướng nào, vì vậy họ chỉ nghe ngóng chờ đợi.

Nhìn nhận về triển vọng thị trường, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Tống Văn Nga cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục khó khăn bởi không hy vọng rằng, lãi suất vay sẽ giảm về 10 – 12%. Hơn nữa, một khi giá đất vẫn quá cao thì khó có cách nào có thể giảm được giá bất động sản xuống được.

BẢO ANH

 Vneconomy

Lần này, ý tưởng bán "phá giá" căn hộ của ông Đoàn Nguyên Đức đến với thị trường BĐS một cách ngẫu nhiên, hay còn bao hàm cả những kế hoạch khác? Dòng tiền mua để ở và đầu tư sẽ lại kiên nhẫn chờ đợi bắt đáy hay sẽ "chuyển hướng"? 

Bán nhanh, rút sớm

Nếu Bầu Đức làm đúng như lời tuyên bố mới nhất của ông, tức vào tháng 6/2012 sẽ thực hiện giảm giá một dự án căn hộ của Hoàng Anh Gia Lai (HAG) ở quận 7 đến 50% so với các sản phẩm khác cùng vị trí, đó sẽ thật sự là một cú sốc lớn thứ hai, với chu kỳ lặp lại sau ba năm, đối với không chỉ giới chủ đầu tư kinh doanh căn hộ ở TP.HCM mà còn ngay tại Thủ đô.

Hoàn toàn không giống như chiêu PR đình đám nhưng không có lấy một chút thực chất của Công ty PVL khi tiến hành chiến dịch bán phá giá dự án Petro Landmark ở quận 2, HAG đã tích lũy đầy đủ ít nhất một tiền lệ về việc giảm giá "sốc". Vào đầu năm 2009, khi thị trường bất động sản TP.HCM vừa trải qua một cơn địa chấn do khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 gây ra, chính HAG đã trở thành doanh nghiệp BĐS đầu tiên trên cả nước hạ giá căn hộ HAGL đến 40%, từ mức 2.200 USD/m2 xuống còn 1.300 USD/m2.

Cú lao dốc bất thình lình như thế, dù ngay khi đó đã khiến cho ông Đoàn Nguyên Đức rước vào thân quá nhiều lời chê trách và quy kết về động cơ phá giá thị trường, thậm chí có người còn cho rằng ông bị điên, nhưng kết quả về sau đó thì như mọi người đều thấy rõ, thị trường nhà đất TP.HCM tiếp tục nằm ngang 3 năm nữa, còn HAG mới là kẻ đầu tiên thoát hàng và thoát nạn. Ngược lại, rất nhiều doanh nghiệp khác đã bị biến thành một dạng nạn nhân tự nguyện của cơn suy thoái thị trường nhà đất từ đó đến nay và tất nhiên cũng trở thành nạn nhân của móng vuốt ngân hàng.

Vấn đề còn lại là sau động thái tuyên bố bán phá giá, dù chỉ mới trong ý định, của một ông trùm BĐS phía Nam là HAG, tác động của sự kiện này sẽ gây chấn động đến mức nào đối với "phần còn lại của thế giới".

Vào đầu tháng 11/2011, khi PVL hạ giá căn hộ Petro Landmark 30%, giới đầu tư nhà đất đã xôn xao về triển vọng sẽ có một làn sóng bán tháo căn hộ và cả đất nền. Tuy vậy tình hình sau đó diễn ra êm thấm đến không ngờ, khi chỉ có một số không nhiều dự án căn hộ giảm giá theo, nhưng vẫn chỉ giảm cho có chứ không mang tính thực chất. Còn giờ đây, hẳn sau tuyên bố của chính bầu Đức, không ít chủ dự án căn hộ sẽ cảm thấy còn hơn cả sốc. Trước mắt họ, đường hầm vẫn không hé ra một thứ ánh sáng hiếm hoi nào, trong khi nguy cơ lỗ chồng lỗ vẫn ngày nối ngày đè lên não trạng của họ. Đặc biệt, giới đầu tư thứ cấp căn hộ ở quận 7 sẽ càng có lý do để thất thần hơn, khi từ trước đó mặt bằng giá căn hộ cao cấp tại khu vực này đã giảm đến 40% nhưng vẫn không thu hút được người mua.

Cũng cần chú ý đến một chi tiết: nếu đại hội cổ đông ngày 19/4 vừa rồi của HAG được mô tả là thành công như thế nào, thì thái độ của ông Đoàn Nguyên Đức cũng tự tin một cách tương ứng. Sau khi bị tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế S&P hạ bậc vào cuối năm 2011, đây là lần "tái xuất giang hồ" chính thức đầu tiên của ông. Nhưng khác hẳn với sắc thái có vẻ trầm lắng trước đây, vào lần này ông Đức thậm chí còn bình luận về... tài chính bóng đá. Điều đó cho thấy quyết định giảm giá căn hộ của ông là hoàn toàn chủ động và có thể còn mang một hàm ý sâu xa.

Ngẫu nhiên hay hữu ý?

Dường như HAG đang trên con đường trở lại vị thế trong làng BĐS. Một lần nữa, con số tiền mặt dôi dư gần 3.000 tỷ đồng gửi ngân hàng của công ty này lại được nêu ra, thậm chí đã được cộng thêm mấy chục tỷ so với con số được công bố vào cuối năm trước. Và cũng so với cuối năm trước, khi ông Đức tuyên bố mua lại 3 triệu cổ phiếu HAG để sung vào quỹ, vào thời điểm này tâm trạng của vị giám đốc đã có một sự thay đổi căn bản.

Dù rằng trong đại hội cổ đông vào tháng 4 này, ông Đức thuyết minh là công ty không có kế hoạch mua lại cổ phiếu quỹ, nhưng những thông điệp trước đó đã đủ để gây ấn tượng cho thị trường chứng khoán. Đó là việc thị trường này đã thực sự lập đáy chỉ sau tuyên bố mua lại 3 triệu cổ phiếu HAG làm quỹ vào tháng 12 năm ngoái. Còn trước đó vào cuối tháng 4/2011, một tuyên bố khác - mua lại 5 triệu cổ phiếu HAG làm quỹ - đã góp phần đẩy chỉ số chứng khoán lên đến trên 20%.

Bất chấp những hoài nghi vẫn còn dang dở đối với HAG, bất chấp con số tiền mặt gần 3.000 tỷ đồng dư dả vẫn chưa được một cơ quan kiểm toán có uy tín nào công bố sự xác nhận, như một quy luật, cứ mỗi lần người đứng đầu của HAG xuất hiện kèm theo một tuyên bố liên quan đến giá cả và tài chính, thị trường lại biến động sau đó. Sự biến động ấy thường ứng với thị trường chứng khoán và đôi lúc có liên quan đến thị trường BĐS.

Nếu có thể nhắc lại về thị trường BĐS, giới đầu tư hẳn không quên việc sau chủ trương giảm giá 40% dự án căn hộ HAG ở quận 2 vào đầu năm 2009, thị trường đất nền khu Đông và khu Nam TP.HCM đã có một chu kỳ hồi phục khá ngắn ngủi - trong vòng hơn 3 tháng, nhưng mặt bằng giá một số dự án đã tăng đến 30-40%.

Nhưng lần này, ý tưởng bán phá giá căn hộ của ông Đoàn Nguyên Đức đến với thị trường BĐS một cách ngẫu nhiên, hay còn bao hàm cả những kế hoạch khác? Dòng tiền mua để ở và đầu tư sẽ lại kiên nhẫn chờ đợi bắt đáy hay sẽ "chuyển hướng"?. Tuy nhiên, để thị trường thực sự sôi động thì cần thêm nhiều cú phá giá để BĐS về với giá thực, phù hợp với nhu cầu thì mới có người mua và giải phóng được hàng tồn kho.

Trường Sơn

 VEF

Chờ đỏ mắt chưa thấy được bàn giao nhà theo đúng cam kết, anh Tuấn buộc phải phá vỡ hợp đồng, đòi lại vốn.

Năm 2011 nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất ngân hàng cao... đã khiến thị trường BĐS mất cân đối cung cầu, thanh khoản cạn kiệt và đến nay chưa có dấu hiệu phục hồi. 

Các chủ đầu tư trong thời gian dài không bán được sản phẩm mặc dù đã chấp nhận hạ giá bán, thậm chí lỗ vốn...

Quá sức chịu đựng

Không bán được hàng trong một thời gian dài, trong khi vẫn phải trả các chi phí, lãi vay đã đẩy nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng phá sản, giải thể. Nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực tự cứu mình bằng việc hạ giá bán sản phẩm, tái cơ cấu, cắt giảm chi phí, ngừng hoặc bán bớt dự án, hình thành các liên doanh liên kết...

Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm 2012, nếu đầu ra của thị trường không được khơi thông, con số doanh nghiệp BĐS bị “khai tử” sẽ tăng rất nhanh, bởi họ phải chịu đựng trong một thời gian quá dài và gần như đã “kiệt sức”. Dòng vốn vào thị trường BĐS bị hạn chế đến mức tối đa do chính sách siết chặt tiền tệ và lãi vay quá cao, nên nhiều dự án đang triển khai phải dừng tiến độ, tạm hoãn.

Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển các dự án mới khả thi để kích cầu (dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, nhà ở xã hội) lại không thể tiếp cận được nguồn vốn để triển khai.

Mặc dù Chính phủ đã liên tục giảm lãi suất huy động về mức 13%/năm và nay là 12%/năm, nhưng đến nay lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại vẫn ở mức cao 20-24%/năm và chưa có dấu hiệu giảm. Cùng lúc, việc áp dụng cách tính giá đất theo Nghị định 69 càng đẩy chi phí đầu tư ban đầu của các doanh nghiệp lên cao.

Bên cạnh những tác động từ tình hình vĩ mô, thị trường BĐS còn phải chịu một rủi ro rất lớn từ hệ thống pháp lý, các quy định thủ tục chưa thật sự hoàn thiện, chưa chặt chẽ và chưa có sự thống nhất.

Thí dụ, việc quy định giá đất không phù hợp đã làm phát sinh các rắc rối trong quá trình đền bù, giải tỏa; các chính sách tài chính, cách tính tiền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan hiện vẫn chưa được quy định hợp lý, chi phí đất còn khá cao làm tăng chi phí đầu vào của các chủ đầu tư đã kéo theo giá thành sản phẩm tăng; các thủ tục hành chính về quản lý quy hoạch, xây dựng, thiết kế… còn rườm rà, chậm trễ.

Khơi thông từ nhiều phía

Theo tôi, cần triển khai sớm một số giải pháp: Thứ nhất, Nhà nước sàng lọc và lựa chọn những dự án khả thi của chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để mua lại, sau đó bán trả chậm hoặc cho thuê lại đối với các đối tượng thu nhập thấp, nhà ở xã hội, sinh viên, công nhân cho phép chuyển đổi công năng của dự án để cho thuê với giá rẻ.

Thứ hai, có chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất và hỗ trợ vay vốn để khuyến khích các doanh nghiệp BĐS xây dựng dự án nhà ở xã hội, tái định cư.

Ban hành văn bản hướng dẫn triển khai xây dựng các loại căn hộ có quy mô nhỏ để tạo điều kiện pháp lý thuận lợi cho các doanh nghiệp trong quá trình xây dựng. Thứ ba, đẩy nhanh việc xây dựng bộ chỉ số đánh giá thị trường BĐS để thu hút nhà đầu tư.

Bên cạnh đó yêu cầu Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh, thành phố kết hợp với các cơ quan có liên quan thường xuyên khảo sát các thông tin về giá, cung cầu, diễn biến tình hình các phân khúc của thị trường, minh bạch hóa thông tin tạo niềm tin cho nhà đầu tư và làm nền tảng giúp thị trường vận hành theo cơ chế tự điều tiết cung cầu.

Vấn đề đặt ra là tình trạng thiếu vốn hiện nay, muốn giải quyết vấn đề này, Chính phủ cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình tái cơ cấu ngân hàng; NHNN cần đưa ra lộ trình tái cơ cấu hệ thống cụ thể để có biện pháp hạ lãi suất cho vay về mức hợp lý, hoặc có chính sách hỗ trợ một phần lãi vay mà các doanh nghiệp BĐS đang gánh chịu, hoặc không nên áp trần lãi suất huy động mà cần áp trần lãi suất cho vay, thu hẹp biên độ chênh lệch giữa lãi suất huy động và lãi suất cho vay của các ngân hàng…

Bởi lẽ hệ thống tiền tệ ổn định, lãi suất cho vay hợp lý mới tháo gỡ được áp lực vốn cho thị trường BĐS. Cùng với việc van tín dụng BĐS đã được mở, Nhà nước cần thành lập một quỹ đặc biệt có đủ vốn phối hợp với các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư đang gặp khó khăn về vốn để có những giải pháp tái cơ cấu nợ thông qua việc liên kết ba bên, từ đó có thể khoanh nợ, giãn nợ, đầu tư thêm vốn để hoàn thành các công trình còn dở dang, tránh lãng phí của cải xã hội và thiệt hại về tài sản cho nhà đầu tư.

Từ đó tạo thêm kênh cấp vốn cho thị trường BĐS bằng cách đưa vào thí điểm các mô hình về quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm; đa dạng hóa các công cụ tài chính trên thị trường vốn và thị trường chứng khoán. Đặc biệt đẩy mạnh tái cấu trúc thị trường BĐS, khuyến khích các doanh nghiệp hợp nhất, sáp nhập, liên kết để cùng hỗ trợ và củng cố nguồn lực tài chính trong giai đoạn khó khăn.

Hiện nay, nguồn vốn ngoại đóng vai trò không nhỏ trong việc tạo nguồn lực và giúp thị trường khôi phục. Do đó Chính phủ, các bộ ngành, tổ chức có liên quan cần đẩy mạnh khuyến khích thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS, trong đó các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản đang rất quan tâm tìm kiếm cơ hội để trở thành các cổ đông, đối tác liên doanh, liên kết với các công ty BĐS Việt Nam. Ngoài ra cần có cơ chế thoáng, tạo điều kiện gia tăng lượng kiều hối cho thị trường BĐS. 

TS. Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Thuduc House

 SGĐT