BĐS: Cần thêm nhiều cú "phá giá"

Ngày đăng : 23/04/2012 - 1:33 PM

 

Lần này, ý tưởng bán "phá giá" căn hộ của ông Đoàn Nguyên Đức đến với thị trường BĐS một cách ngẫu nhiên, hay còn bao hàm cả những kế hoạch khác? Dòng tiền mua để ở và đầu tư sẽ lại kiên nhẫn chờ đợi bắt đáy hay sẽ "chuyển hướng"? 

 

Bán nhanh, rút sớm

 

Nếu Bầu Đức làm đúng như lời tuyên bố mới nhất của ông, tức vào tháng 6/2012 sẽ thực hiện giảm giá một dự án căn hộ của Hoàng Anh Gia Lai (HAG) ở quận 7 đến 50% so với các sản phẩm khác cùng vị trí, đó sẽ thật sự là một cú sốc lớn thứ hai, với chu kỳ lặp lại sau ba năm, đối với không chỉ giới chủ đầu tư kinh doanh căn hộ ở TP.HCM mà còn ngay tại Thủ đô.

 

Hoàn toàn không giống như chiêu PR đình đám nhưng không có lấy một chút thực chất của Công ty PVL khi tiến hành chiến dịch bán phá giá dự án Petro Landmark ở quận 2, HAG đã tích lũy đầy đủ ít nhất một tiền lệ về việc giảm giá "sốc". Vào đầu năm 2009, khi thị trường bất động sản TP.HCM vừa trải qua một cơn địa chấn do khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 gây ra, chính HAG đã trở thành doanh nghiệp BĐS đầu tiên trên cả nước hạ giá căn hộ HAGL đến 40%, từ mức 2.200 USD/m2 xuống còn 1.300 USD/m2.

 

Cú lao dốc bất thình lình như thế, dù ngay khi đó đã khiến cho ông Đoàn Nguyên Đức rước vào thân quá nhiều lời chê trách và quy kết về động cơ phá giá thị trường, thậm chí có người còn cho rằng ông bị điên, nhưng kết quả về sau đó thì như mọi người đều thấy rõ, thị trường nhà đất TP.HCM tiếp tục nằm ngang 3 năm nữa, còn HAG mới là kẻ đầu tiên thoát hàng và thoát nạn. Ngược lại, rất nhiều doanh nghiệp khác đã bị biến thành một dạng nạn nhân tự nguyện của cơn suy thoái thị trường nhà đất từ đó đến nay và tất nhiên cũng trở thành nạn nhân của móng vuốt ngân hàng.

 

Vấn đề còn lại là sau động thái tuyên bố bán phá giá, dù chỉ mới trong ý định, của một ông trùm BĐS phía Nam là HAG, tác động của sự kiện này sẽ gây chấn động đến mức nào đối với "phần còn lại của thế giới".

 

Vào đầu tháng 11/2011, khi PVL hạ giá căn hộ Petro Landmark 30%, giới đầu tư nhà đất đã xôn xao về triển vọng sẽ có một làn sóng bán tháo căn hộ và cả đất nền. Tuy vậy tình hình sau đó diễn ra êm thấm đến không ngờ, khi chỉ có một số không nhiều dự án căn hộ giảm giá theo, nhưng vẫn chỉ giảm cho có chứ không mang tính thực chất. Còn giờ đây, hẳn sau tuyên bố của chính bầu Đức, không ít chủ dự án căn hộ sẽ cảm thấy còn hơn cả sốc. Trước mắt họ, đường hầm vẫn không hé ra một thứ ánh sáng hiếm hoi nào, trong khi nguy cơ lỗ chồng lỗ vẫn ngày nối ngày đè lên não trạng của họ. Đặc biệt, giới đầu tư thứ cấp căn hộ ở quận 7 sẽ càng có lý do để thất thần hơn, khi từ trước đó mặt bằng giá căn hộ cao cấp tại khu vực này đã giảm đến 40% nhưng vẫn không thu hút được người mua.

 

Cũng cần chú ý đến một chi tiết: nếu đại hội cổ đông ngày 19/4 vừa rồi của HAG được mô tả là thành công như thế nào, thì thái độ của ông Đoàn Nguyên Đức cũng tự tin một cách tương ứng. Sau khi bị tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế S&P hạ bậc vào cuối năm 2011, đây là lần "tái xuất giang hồ" chính thức đầu tiên của ông. Nhưng khác hẳn với sắc thái có vẻ trầm lắng trước đây, vào lần này ông Đức thậm chí còn bình luận về... tài chính bóng đá. Điều đó cho thấy quyết định giảm giá căn hộ của ông là hoàn toàn chủ động và có thể còn mang một hàm ý sâu xa.

 

Ngẫu nhiên hay hữu ý?

 

Dường như HAG đang trên con đường trở lại vị thế trong làng BĐS. Một lần nữa, con số tiền mặt dôi dư gần 3.000 tỷ đồng gửi ngân hàng của công ty này lại được nêu ra, thậm chí đã được cộng thêm mấy chục tỷ so với con số được công bố vào cuối năm trước. Và cũng so với cuối năm trước, khi ông Đức tuyên bố mua lại 3 triệu cổ phiếu HAG để sung vào quỹ, vào thời điểm này tâm trạng của vị giám đốc đã có một sự thay đổi căn bản.

 

Dù rằng trong đại hội cổ đông vào tháng 4 này, ông Đức thuyết minh là công ty không có kế hoạch mua lại cổ phiếu quỹ, nhưng những thông điệp trước đó đã đủ để gây ấn tượng cho thị trường chứng khoán. Đó là việc thị trường này đã thực sự lập đáy chỉ sau tuyên bố mua lại 3 triệu cổ phiếu HAG làm quỹ vào tháng 12 năm ngoái. Còn trước đó vào cuối tháng 4/2011, một tuyên bố khác - mua lại 5 triệu cổ phiếu HAG làm quỹ - đã góp phần đẩy chỉ số chứng khoán lên đến trên 20%.

 

Bất chấp những hoài nghi vẫn còn dang dở đối với HAG, bất chấp con số tiền mặt gần 3.000 tỷ đồng dư dả vẫn chưa được một cơ quan kiểm toán có uy tín nào công bố sự xác nhận, như một quy luật, cứ mỗi lần người đứng đầu của HAG xuất hiện kèm theo một tuyên bố liên quan đến giá cả và tài chính, thị trường lại biến động sau đó. Sự biến động ấy thường ứng với thị trường chứng khoán và đôi lúc có liên quan đến thị trường BĐS.

 

Nếu có thể nhắc lại về thị trường BĐS, giới đầu tư hẳn không quên việc sau chủ trương giảm giá 40% dự án căn hộ HAG ở quận 2 vào đầu năm 2009, thị trường đất nền khu Đông và khu Nam TP.HCM đã có một chu kỳ hồi phục khá ngắn ngủi - trong vòng hơn 3 tháng, nhưng mặt bằng giá một số dự án đã tăng đến 30-40%.

 

Nhưng lần này, ý tưởng bán phá giá căn hộ của ông Đoàn Nguyên Đức đến với thị trường BĐS một cách ngẫu nhiên, hay còn bao hàm cả những kế hoạch khác? Dòng tiền mua để ở và đầu tư sẽ lại kiên nhẫn chờ đợi bắt đáy hay sẽ "chuyển hướng"?. Tuy nhiên, để thị trường thực sự sôi động thì cần thêm nhiều cú phá giá để BĐS về với giá thực, phù hợp với nhu cầu thì mới có người mua và giải phóng được hàng tồn kho.

Trường Sơn

 VEF

Họ tên :

Email :

Nội dung :

Tin cùng chủ đề

Vất vả tháo chạy khỏi những dự án địa ốc rùa

Ngày đăng : 20/04/2012 - 3:21 PM

 

Chờ đỏ mắt chưa thấy được bàn giao nhà theo đúng cam kết, anh Tuấn buộc phải phá vỡ hợp đồng, đòi lại vốn.

Tiến độ các dự án vẫn chậm như rùa khiến nhiều khách hàng như anh Tuấn đang tháo chạy.

Cách đây ba năm, anh Tuấn ký hợp đồng góp vốn ban đầu tại một dự án căn hộ ở Hà Đông với số tiền hơn 300 triệu đồng. Không còn kiên nhẫn để đợi, anh Tuấn đã cùng những người đồng cảnh ngộ như mình làm đơn kiến nghị xin rút số tiền góp vốn. Sau nhiều cuộc họp gay go, anh chỉ nhận được khoản tiền chưa bằng 1/2 số ban đầu góp vốn với lý do đơn phương chấm dứt. Thậm chí, ngay cả số tiền này anh cũng chưa biết bao giờ mới được nhận.

Tương tự như anh Tuấn, vừa qua hàng loạt nhà đầu tư đã phải kêu trời vì tiến độ của các chủ dự án. Thậm chí, họ phải biểu tình, thuê luật sư, và đưa nhau ra tòa. Một dự trong những dự án xôn xao trong thời gian qua là CT1 Vân Canh do công ty AZ Land làm chủ đầu tư. Năm 2010, nhiều hộ dân cũng đã ký hợp đồng mua căn hộ dưới hình thức huy động vốn. Thời hạn vay vốn 9 tháng và kể cả nếu được gia hạn cũng không quá 6 tháng tiếp theo. Mặc dù vậy, khách hàng vẫn phải mua chênh đến hơn 300 triệu đồng cho mỗi căn hộ cho các sàn giao dịch bất động sản.

Sau nhiều lần trì hoãn, tháng 7/2011, dự án mới được khởi công và đến nay chưa xong nổi phần móng. Quá bất bình, khách hàng đã yêu cầu hoàn trả tiền gốc, tiền chênh và tiền lãi của khoản vay nhưng chủ đầu tư "lắc đầu", không thể thực hiện được.

Một trong những dự án cũng đã cho người mua ăn trái đắng là Ecopark Tuần Châu. Cuối năm 2010 và đầu 2011, việc giao dịch chuyển nhượng quyền hợp đồng góp vốn sản phẩm liền kề và biệt thự của dự án diễn ra khá sôi động. Chị Phương, một nhà đầu tư cho biết, một suất liền kề chị mua vào thời điểm năm 2011 có giá 22 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại giá xuống chỉ còn 15 triệu đồng/m2, như vậy, chị đã lỗ vài trăm triệu đồng.

Điều khiến nhiều nhà đầu tư "ngồi trên đống lửa" bởi tính pháp lý của dự án không đảm bảo, dưới hình thức hợp đồng góp vốn nhiều lô đất đã chuyển nhượng với giá chênh vài trăm triệu đồng, cùng với đó tiến độ dự án vẫn còn đang nằm trên giấy. "Giấc mơ về Tuần Châu trong lòng Hà Nội" có vẻ vẫn còn xa vời.

Dự án Nam An Khánh do Sudico làm chủ đầu tư cũng làm cho nhiều nhà đầu tư mắc kẹt. Kiến nghị tạm dừng thực hiện dự án của Thanh tra Chính phủ và những lình xình tại Sudico đã khiến dự án bị đình trệ. Vừa qua, dự án đã chính thức về tay Sudico sau nhiều lần nâng lên hạ xuống của các cơ quan quản lý.

Trước đó, Thanh tra Chính phủ đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, trong đó kiến nghị tạm dừng dự án khu đô thị Nam An Khánh vì sai phạm trong chuyển nhượng dự án từ tập đoàn Sông Đà sang công ty con là Sudico.

Theo kết luận Chính phủ sau cuộc họp chỉ đạo xử lý sau thanh tra về việc chấp hành các quy định của pháp luật trong quản lý sử dụng vốn, tài sản tại tập đoàn Sông Đà, Dự án Nam An Khánh vẫn tiếp tục được thực hiện. Thủ tướng yêu cầu UBND TP. Hà Nội, Bộ Xây dựng và tập đoàn Sông Đà rút kinh nghiệm đối với việc thực hiện chưa đúng quy định về thủ tục và thẩm quyền khi giao đất, chuyển nhượng Dự án Khu đô thị Nam An Khánh.

Hàng trăm khách hàng sở hữu biệt thự, nhà liền kề của dự án đã lao đao bởi những tác động không nhỏ từ những vụ việc trên. Cũng chính vì thế, giá đất nền tại dự án cũng giảm mạnh, có nhà đầu tư chào bán chịu lỗ 50% so với thời điểm đầu năm 2011.

Ông Nguyễn Đức Anh, một nhà đầu tư cho hay, ông đang còn mắc kẹt lại tại dự án này 3 lô đất. Năm 2009, ông đã đầu tư 5 lô đất, sau cơn sốt ông đã nhanh tay bán vội 2 lô thu lãi vài tỷ đồng. Do chờ giá cao để lướt sóng, ông vẫn còn đọng lại ở đây hàng chục tỷ đồng.

Ông cho biết, thị trường bất động sản đóng băng, các giao dịch ở dự án này hầu như không có, chỉ thấy người bán mà người mua thì ít. Thời gian qua, thông tin ngừng triển khai dự án đã khiến cho nhà đầu tư lo lắng vì số tiền chục tỷ đồng có thể bị chôn vùi tại đây. "Đất nền dự án qua tay nhiều nhiều nhà đầu tư thứ cấp, đây là điều làm cho người mua không tin tưởng vào tính pháp lý của dự án".

Cũng như ông Đức Anh, không ít nhà đầu tư đã chấp nhận bán lỗ để tháo chạy khỏi dự án này. Sàn giao dịch bất động sản Thái Minh Quang đang rao bán gần 10 lô biệt thự với giá chỉ từ 21 đến 26 triệu đồng/m2, vào tên trực tiếp với chủ đầu tư.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân chủ yếu của hiện tượng trên là do chủ đầu tư gặp vấn đề về vốn. Do không huy động được số vốn tối thiểu từ khách hàng, hoặc từ nguồn khác để tiếp tục dự án, mà bản thân những doanh nghiệp này gần như hoàn hoàn phụ thuộc vào nguồn vốn này nên họ buộc phải dừng dự án.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đưa ra nguyên nhân dự án chậm tiến độ, trong đó có yếu tố từ nhà thầu. Theo ông Hùng, một số nhà thầu có xu hướng bỏ thầu thấp với mục tiêu muốn trúng thầu bằng mọi giá để có tiền ứng hợp đồng nhằm xử lý vấn đề tài chính trước mắt cho doanh nghiệp.

Đến khi triển khai, tổ chức thi công, giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng đột nhiên tăng cao so với thời điểm bỏ thầu, dẫn đến tình trạng đơn vị thi công thiếu vốn, thiếu phương tiện, thiếu nhân công, nhất là lao động có tay nghề cao, gặp khó khăn về việc cung ứng vật tư, nhiên liệu. Khi thị trường bất động sản trầm lắng giao dịch, kinh tế khó khăn, những điểm yếu này bắt đầu lộ ra.

Ông Nguyễn Minh Tuấn, một chuyên gia bất động sản nhận định, việc dự án chậm tiến độ, thiệt thòi lớn nhất vẫn là khách hàng gánh chịu. Khách hàng là những người luôn không được làm chủ trong các hợp đồng kinh tế, bản thân họ sẽ gặp nhiều rủi ro về tài sản, tài chính cũng như những thay đổi của chủ đầu tư. Ông Tuấn cũng khuyến cáo, khách hàng nên cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định đầu tư.

Bản thân ông cũng cho rằng, hiện nay nhiều khách hàng giờ đang nghe ngóng và chờ đợi. Họ muốn thấy các chủ đầu tư hoàn tất các trách nhiệm của mình trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng và tiện ích trước khi quyết định mua.

Theo Duy Anh
VEF

 


TS. Lê Chí Hiếu: BĐS cần liên kết với nước ngoài để hồi phục

Ngày đăng : 19/04/2012 - 3:54 PM

 

Năm 2011 nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất ngân hàng cao... đã khiến thị trường BĐS mất cân đối cung cầu, thanh khoản cạn kiệt và đến nay chưa có dấu hiệu phục hồi. 

 

Các chủ đầu tư trong thời gian dài không bán được sản phẩm mặc dù đã chấp nhận hạ giá bán, thậm chí lỗ vốn...

 

Quá sức chịu đựng

 

Không bán được hàng trong một thời gian dài, trong khi vẫn phải trả các chi phí, lãi vay đã đẩy nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng phá sản, giải thể. Nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực tự cứu mình bằng việc hạ giá bán sản phẩm, tái cơ cấu, cắt giảm chi phí, ngừng hoặc bán bớt dự án, hình thành các liên doanh liên kết...

 

Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm 2012, nếu đầu ra của thị trường không được khơi thông, con số doanh nghiệp BĐS bị “khai tử” sẽ tăng rất nhanh, bởi họ phải chịu đựng trong một thời gian quá dài và gần như đã “kiệt sức”. Dòng vốn vào thị trường BĐS bị hạn chế đến mức tối đa do chính sách siết chặt tiền tệ và lãi vay quá cao, nên nhiều dự án đang triển khai phải dừng tiến độ, tạm hoãn.

 

Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển các dự án mới khả thi để kích cầu (dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, nhà ở xã hội) lại không thể tiếp cận được nguồn vốn để triển khai.

 

Mặc dù Chính phủ đã liên tục giảm lãi suất huy động về mức 13%/năm và nay là 12%/năm, nhưng đến nay lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại vẫn ở mức cao 20-24%/năm và chưa có dấu hiệu giảm. Cùng lúc, việc áp dụng cách tính giá đất theo Nghị định 69 càng đẩy chi phí đầu tư ban đầu của các doanh nghiệp lên cao.

 

Bên cạnh những tác động từ tình hình vĩ mô, thị trường BĐS còn phải chịu một rủi ro rất lớn từ hệ thống pháp lý, các quy định thủ tục chưa thật sự hoàn thiện, chưa chặt chẽ và chưa có sự thống nhất.

 

Thí dụ, việc quy định giá đất không phù hợp đã làm phát sinh các rắc rối trong quá trình đền bù, giải tỏa; các chính sách tài chính, cách tính tiền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan hiện vẫn chưa được quy định hợp lý, chi phí đất còn khá cao làm tăng chi phí đầu vào của các chủ đầu tư đã kéo theo giá thành sản phẩm tăng; các thủ tục hành chính về quản lý quy hoạch, xây dựng, thiết kế… còn rườm rà, chậm trễ.

 

Khơi thông từ nhiều phía

 

Theo tôi, cần triển khai sớm một số giải pháp: Thứ nhất, Nhà nước sàng lọc và lựa chọn những dự án khả thi của chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để mua lại, sau đó bán trả chậm hoặc cho thuê lại đối với các đối tượng thu nhập thấp, nhà ở xã hội, sinh viên, công nhân cho phép chuyển đổi công năng của dự án để cho thuê với giá rẻ.

 

Thứ hai, có chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất và hỗ trợ vay vốn để khuyến khích các doanh nghiệp BĐS xây dựng dự án nhà ở xã hội, tái định cư.

 

Ban hành văn bản hướng dẫn triển khai xây dựng các loại căn hộ có quy mô nhỏ để tạo điều kiện pháp lý thuận lợi cho các doanh nghiệp trong quá trình xây dựng. Thứ ba, đẩy nhanh việc xây dựng bộ chỉ số đánh giá thị trường BĐS để thu hút nhà đầu tư.

 

Bên cạnh đó yêu cầu Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh, thành phố kết hợp với các cơ quan có liên quan thường xuyên khảo sát các thông tin về giá, cung cầu, diễn biến tình hình các phân khúc của thị trường, minh bạch hóa thông tin tạo niềm tin cho nhà đầu tư và làm nền tảng giúp thị trường vận hành theo cơ chế tự điều tiết cung cầu.

 

Vấn đề đặt ra là tình trạng thiếu vốn hiện nay, muốn giải quyết vấn đề này, Chính phủ cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình tái cơ cấu ngân hàng; NHNN cần đưa ra lộ trình tái cơ cấu hệ thống cụ thể để có biện pháp hạ lãi suất cho vay về mức hợp lý, hoặc có chính sách hỗ trợ một phần lãi vay mà các doanh nghiệp BĐS đang gánh chịu, hoặc không nên áp trần lãi suất huy động mà cần áp trần lãi suất cho vay, thu hẹp biên độ chênh lệch giữa lãi suất huy động và lãi suất cho vay của các ngân hàng…

 

Bởi lẽ hệ thống tiền tệ ổn định, lãi suất cho vay hợp lý mới tháo gỡ được áp lực vốn cho thị trường BĐS. Cùng với việc van tín dụng BĐS đã được mở, Nhà nước cần thành lập một quỹ đặc biệt có đủ vốn phối hợp với các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư đang gặp khó khăn về vốn để có những giải pháp tái cơ cấu nợ thông qua việc liên kết ba bên, từ đó có thể khoanh nợ, giãn nợ, đầu tư thêm vốn để hoàn thành các công trình còn dở dang, tránh lãng phí của cải xã hội và thiệt hại về tài sản cho nhà đầu tư.

 

Từ đó tạo thêm kênh cấp vốn cho thị trường BĐS bằng cách đưa vào thí điểm các mô hình về quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm; đa dạng hóa các công cụ tài chính trên thị trường vốn và thị trường chứng khoán. Đặc biệt đẩy mạnh tái cấu trúc thị trường BĐS, khuyến khích các doanh nghiệp hợp nhất, sáp nhập, liên kết để cùng hỗ trợ và củng cố nguồn lực tài chính trong giai đoạn khó khăn.

 

Hiện nay, nguồn vốn ngoại đóng vai trò không nhỏ trong việc tạo nguồn lực và giúp thị trường khôi phục. Do đó Chính phủ, các bộ ngành, tổ chức có liên quan cần đẩy mạnh khuyến khích thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS, trong đó các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản đang rất quan tâm tìm kiếm cơ hội để trở thành các cổ đông, đối tác liên doanh, liên kết với các công ty BĐS Việt Nam. Ngoài ra cần có cơ chế thoáng, tạo điều kiện gia tăng lượng kiều hối cho thị trường BĐS. 

TS. Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Thuduc House

 SGĐT


TP HCM: Bất động sản quý I tiếp tục đà giảm giá

Ngày đăng : 18/04/2012 - 1:28 PM

 

Tình hình bất động sản vẫn chịu áp lực giảm giá trên hầu hết phân phúc. Phân khúc hạng sang và cao cấp có mức giảm nhiều nhất, trong khu phân khúc trung cấp và bình dân chỉ giảm nhẹ so với quý trước. 

 

Báo cáo của CBRE cho hay, trong quý I/2012 tất cả các phân khúc căn hộ ở TP HCM đều bị sụt giảm giá trên thị trường thứ cấp. Cụ thể, căn hộ hạng sang giảm 4%, căn hộ cao cấp giảm 2,4%, nhà ở trung cấp và bình dân cùng giảm 1,1% so với quý trước.

 

Ngoài ra, thống kê của đơn vị này cũng cho thấy thị trường không có lượng căn hộ mới chào bán ở phân khúc hạng sang, cao cấp. Trong khi đó, thị trường nhà ở gắn liền với đất cũng bị sụt giảm 4% ở quận 2 và giảm 1% ở một số quận ngoại thành.

 

Lý giải về sự giảm giá này, CBRE cho biết: Lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục cao cùng với miền tin của thị trường suy yếu đã tạo nên những khó khăn cho cả người mua và người bán. Mặc dù  lãi suất cơ bản đã giảm một điểm phần trăm và lãi suất cho vay vào lĩnh vực bất động sản vẫn hầu như không đổi và khó để tiếp cận vốn vay.

 

Tuy nhiên một trong những điểm sáng của thị trường  là một sự tái khởi động sau một thời gian dài “bất động” và một số chủ đầu tư lần đầu tiên ghi nhận tăng số lượng yêu cầu và giao dịch. Tiếp đến là việc  các căn hộ thuộc phân khúc bình dân vẫn được giá trị vốn, nhu cầu cao đối với các căn hộ này đã giúp cho sự ổn định giá cả cũng như nguồn cầu tiềm ẩn vì phần lớn chủ nhân của nhưng căn hộ này để mua để ở. 

Lê Phương

 VCCInews


Bất động sản chưa thoát thế giằng co

Ngày đăng : 17/04/2012 - 1:55 PM

 Động thái giảm lãi suất mới đây được nhiều người xem như một liều doping xốc lại tinh thần cho thị trường bất động sản. 

 

Với chủ đầu tư, giảm lãi suất cũng đồng nghĩa với chi phí vốn vay sẽ giảm, qua đó có thể tiếp tục thực hiện dự án. Còn ở đầu ra, lãi suất giảm cũng mang đến cơ hội vay vốn mua nhà của cho không ít người dân, từ đó giúp thanh khoản trên thị trường ít nhiều cải thiện. Song kỳ vọng của giới đầu tư bất động sản có thành hiện thực và độ trễ của chính sách tiền tệ sẽ dài hay ngắn, tất cả vẫn còn là ẩn số.

 

Doanh nghiệp nói gì?

 

Ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước tuyên bố hạ trần lãi suất huy động xuống 12%, qua đó người ta hình dung lãi suất cho vay sớm muộn cũng giảm tương ứng. Phản hồi với VnEconomy trước động thái này, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều đồng thuận với chủ trương này, thậm chí có doanh nghiệp ví “như nắng hạn gặp mưa rào” bởi tín hiệu nới lỏng tiền tệ, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản đã hiện hữu trước mắt họ.

 

Ông Trịnh Huy Tuấn, Phó giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Quang Minh chia sẻ, động thái giảm lãi suất của ngân hàng cùng với nới lỏng cho lĩnh vực bất động sản ít nhiều cũng cho thấy, Chính phủ và cơ quan quản lý thấy được khó khăn của bất động sản hiện nay.

 

Theo ông, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đang dần đi vào ổn định, lạm phát giảm tốc dần thì không có lý gì lãi suất không giảm. Song, trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản cụ thể cũng chưa thể mừng ngay được mà phải tùy vào thực tế của từng dự án đang triển khai. Nếu là dự án “treo” hoặc mới khởi công, chắc chắn vẫn sẽ khó tiếp cận vốn. Chỉ những dự án gần với giai đoạn hoàn thiện thì mới có cơ hội được rót vốn thêm.

 

Hơn nữa, trong mấy ngày qua, ngay sau khi trần lãi suất huy động được “niêm yết” 12%, song trong dư luận vẫn truyền tai nhau không ít ngân hàng gửi tin nhắn, email đến khách hàng chào gửi tiền với lãi suất lên tới 14 – 16%. Điều này cũng có nghĩa, một khi ngân hàng phải đi vay với lãi suất như vậy thì doanh nghiệp cũng khó mà tiếp cận vốn ở mức dưới 19%.

 

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho rằng, thị trường bất động sản trầm lắng gần hai năm nay, do đó để có thể cầm cự trong cơn bĩ cực nhiều chủ đầu tư đã phải mang tài sản là các dự án của mình đi thế chấp tại ngân hàng hoặc bán một lượng cổ phần cho các đối tác. Hiện giờ, khi lãi suất đang dần hạ nhiệt thì các doanh nghiệp không đủ tài sản để thế chấp vay nữa, khiến không ít doanh nghiệp buộc phải đứng ngoài cuộc chơi.

 

Do vậy, theo ông Cường, giảm lãi suất hiện nay không phải là vấn đề quan trọng đối với các chủ đầu tư. Thay vào đó, việc cần giải quyết trước đó là các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản vay, nhưng do chưa trả được nên họ không thể vay tiếp. Trong trường hợp này, ngân hàng hoặc cơ quản quản lý cần phải có giải pháp tháo gỡ, cho vay tiếp nếu như doanh nghiệp đó có sản phẩm cung ứng đúng nhu cầu thị trường, tính thanh khoản cao.

 

Một doanh nghiệp địa ốc có dự án đang rao bán trên đường Phạm Hùng (Hà Nội) nói: “Hạ lãi suất huy động 1%  thực chất cũng chỉ có tác động tâm lý đối với giới đầu tư đang có tiền gửi ngân hàng. Nếu tính toán thấy gửi ngân hàng không còn hấp dẫn, họ có thể chuyển qua các kênh khác, trong đó có thể bất động sản sẽ được cân nhắc. Còn với chủ đầu tư, ngay cả khi có vay được tiền để tiếp tục dự án thì cũng chưa chắc đã bán được hàng, nên chuyện đổ xô đi vay là khó xảy ra”.

 

Theo chuyên gia này, câu chuyện giảm lãi suất và thị trường bất động sản ấm lại không đơn giản như phép toán “một cộng một bằng hai”. Ngân hàng dù có mở rộng hầu bao thì mục tiêu lợi nhuận của họ vẫn phải đạt được, trong khi chủ đầu tư, nhà đầu cơ bất động sản cũng phải nhắm đến mục tiêu này, do vậy bất động sản ấm lại trong nay mai vẫn chỉ là những dự báo mang đầy cảm tính.

 

Đã nên mua nhà?

 

Mấy ngày qua, thông tin người dân “rút tiền ngân hàng, mua bất động sản” đâu đó được dư luận bàn tán, đồn thổi. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của VnEconomy, tình hình mua bán nhà đất trên địa bàn Hà Nội vẫn chưa có nhiều chuyển biến, đặc biệt là phân khúc nhà, đất dự án đang giai đoạn đầu xây dựng.

 

Không ít người đang có tiền nhàn rỗi gửi ngân hàng hoặc người đang có nhu cầu tìm mua nhà cũng tỏ ra khá thận trọng. Cả 3 khách hàng có mặt tại sàn giao dịch bất động sản Hacinco chiều 16/4 khi tiếp xúc với người viết đều khẳng định “chưa có quyết định mua, bán gì hết, phải tiếp tục chờ xem thế nào đã”.

 

Một nhà đầu tư thì cho hay, “lãi suất huy động giảm còn 12% cũng không đồng nghĩa với việc gửi tiết kiệm hết hấp dẫn. Cả bất động sản, chứng khoán hiện vẫn chưa có tín hiệu tích cực rõ ràng, do vậy chuyện ồ ạt đổ xô rút tiền gửi để mua bất động sản như một số báo đưa tin là không có thật”.

 

Theo vị này, thị trường hiện vẫn đang diễn ra thế giằng co giữa khách hàng và chủ đầu tư về một mức giá hợp lý. Trong khi giới chủ đầu tư đồng loạt khẳng định giá đã “chạm đáy” thì khách hàng vẫn chưa tin vào điều đó. Ở góc độ người mua, vị này cho rằng vẫn nên chờ thêm một thời gian nữa.

 

Cũng thừa nhận thị trường đang ở thế giằng co, song theo ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Hội đồng Quản trị FLC Group, nếu tính từ giữa năm 2011 đến nay, giá bất động sản trên cả nước đã giảm trung bình 30 - 40% so với đỉnh điểm, thậm chí có một số dự án còn giảm sâu hơn. Tuy nhiên, đặt trong tổng thể các yếu tố tác động đến thị trường thì giá nhà đất sẽ khó giảm sâu hơn nữa.

 

Theo ông Quyết, mức giá tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra, trong đó đã bao gồm một tỷ lệ lợi nhuận khiêm tốn. Hầu hết các dự án không còn siêu lợi nhuận như mấy năm trở về trước. Nếu giá bán tiếp tục giảm nữa thì hoặc là chủ đầu tư phải chấp nhận lỗ, thậm chí lỗ nặng, hoặc là phải cắt giảm chi phí và chấp nhận để dự án “rớt hạng” về chất lượng. Cả hai khả năng này, theo ông đều khó xảy ra.

 

Hơn nữa, sau một thời gian chống chọi với cơn bão khung hoảng, đến thời điểm này, các chủ đầu tư đã có những giải pháp để cầm cự. Giải pháp phổ biến nhất là giãn tiến độ, thậm chí tạm dừng triển khai dự án để cắt giảm chi phí và cắt lỗ, chờ những tín hiệu lạc quan từ nền kinh tế.

 

“Với tình hình thị trường như hiện nay, ngay cả các dự án đã triển khai đúng tiến độ thì cũng gặp khó khăn trong khâu bán hàng, thời hạn thu hồi vốn sẽ dài hơn, đồng nghĩa với chi phí đầu tư sẽ tăng lên và chi phí dự phòng cũng phải được đẩy lên cao. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư không thể mạo hiểm giảm giá bán để phải chịu thua lỗ nặng nề”, ông Quyết nói.

 

Theo nhìn nhận của doanh nhân này, ngoại trừ những diễn biến thực sự tích cực đối với thị trường (như lãi suất cho vay giảm mạnh, CPI giảm xuống dưới 10%, nhà nước có chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư hoặc tung ra những gói cứu trợ mới…) thì giá bất động sản thời gian tới được dự báo là sẽ vẫn dao động quanh mốc như hiện nay. 

Trang Anh

 Vneconomy

 


Dự án Hà Nội Time Towers: Khách hàng đòi rút vốn!

Ngày đăng : 16/04/2012 - 1:28 PM

 

Nhận được thông báo đến ký hợp đồng mua nhà của chủ đầu tư Dự án Hà Nội Time Towers, thay vì vui mừng, nhiều khách hàng lại đòi rút vốn.

Đóng tiền đặt cọc mua nhà Dự án Hà Nội Time Towers cho chủ đầu tư là CTCP Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí (PVCR) đã gần 2 năm, nhưng đến nay, dự án vẫn chưa làm xong phần móng. Vì vậy, khi nhận được thông báo đến ký hợp đồng mua nhà, thay vì vui mừng, nhiều khách hàng quay ra khiếu nại, đòi rút vốn khỏi dự án.

Anh Nguyễn Văn Th., một trong những khách hàng đang muốn rút vốn khỏi Dự án Hà Nội Time Towers cho biết, đầu tháng 9/2010, qua nhiều mối quan hệ và phải rất vất vả anh mới giành được quyền đặt cọc mua căn hộ tại Dự án Hà Nội Time Towers, với mức giá trên 23,7 triệu đồng/m2. Đợt đóng tiền đầu tiên, anh phải đóng số tiền 850 triệu đồng, tương đương 30% giá trị căn hộ rộng 116 m2.

Mãi đến giáp Tết Nguyên đán 2012, anh mới nhận được thông báo từ PVCR đến ký hợp đồng mua nhà. Nhưng khi đến công trường, dự án vẫn chưa làm xong móng nên anh quyết định không ký hợp đồng, mà bày tỏ mong muốn được rút tiền đặt cọc.

Lý giải việc rút vốn, anh Th. cho rằng, Dự án Hà Nội Time Towers không chỉ bị chậm cả năm trời, mà trong quan hệ với khách hàng, chủ đầu tư cũng có nhiều khuất tất, thiếu tôn trọng. Cụ thể, PVCR đã đơn phương giữ toàn bộ hợp đồng đặt cọc quyền mua của khách hàng, chỉ giao giấy biên nhận cho nhà đầu tư. Ngay cả việc dự án bị chậm, nhưng khách hàng cũng không nhận được thông tin nào từ phía chủ đầu tư.

Cùng mong muốn rút vốn khỏi Dự án Hà Nội Time Towers, anh Trần Hải Tr. cho hay, cuối năm 2010, anh chấp nhận mua căn hộ tại dự án này, chấp nhận cả tiền chênh hàng trăm triệu đồng. Thế nhưng, đến thời điểm hiện nay, lẽ ra dự án phải được xây đến tầng thứ 15, nhưng hiện vẫn chưa làm xong móng, nên anh rất thất vọng. Ngay cả bản hợp đồng mua bán PVCR soạn thảo muốn anh và nhiều khách hàng khác ký mới đây, tiến độ dự án ra sao, thời điểm bàn giao nhà thế nào cũng hết sức mơ hồ. Trong khi đó, những quyền lợi của khách hàng không được nhắc đến.

Có quá nhiều bất cập và may rủi nếu tiếp tục ký hợp đồng mua bán với PVCR, nên anh quyết định sẽ rút vốn khỏi dự án. Để thực hiện điều này, anh đã tập hợp được hàng chục khách hàng để cùng gây sức ép với chủ đầu tư.

Mới đây, nhóm khách hàng do anh Tr. làm đại diện đã gửi đơn đến PVCR hỏi về điều kiện khách hàng được rút vốn và quy trình rút vốn thế nào? Nếu tiếp tục ký hợp đồng và đóng tiền thì cam kết của PVCR ra sao? Ngoài ra, các khách hàng kiến nghị Công ty phải trả ngay khách hàng các hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ và các tài liệu liên quan.

Liên quan đến những thắc mắc và kiến nghị của khách hàng, PVCR đã có công văn trả lời, thừa nhận tình trạng Dự án Hà Nội Time Towers bị chậm tiến độ so với kế hoạch. Tuy nhiên, Công ty cam kết sẽ đẩy nhanh tiến độ dự án trong thời gian tới và bàn giao dự án vào quý IV/2013. Ngoài ra, quy trình rút vốn được PVCR trích dẫn việc tuân thủ theo quy định tại Điều 6.3.2 của Hợp đồng góp vốn. Theo đó, nếu muốn rút vốn, khách hàng phải làm đơn. Nếu đơn được phía đại diện bán hàng chấp thuận, khách hàng được trả tiền vốn đã góp (không tính lãi) và phải chịu phạt 5% giá trị hợp đồng, sau khi đại diện bán hàng tìm được đối tác thay thế.

Theo tìm hiểu củaPV, ngoài Dự án Hà Nội Time Towers, thời gian gần đây, tình trạng khách hàng đòi rút vốn còn xuất hiện tại nhiều dự án bất động sản khác trên địa bàn Hà Nội.

Nguyên nhân chính khiến khách hàng đòi rút vốn khỏi dự án một cách quyết liệt, đó là sự đi xuống dữ dội của thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản đi xuống, nhiều dự án mới bán hàng ra thị trường phải giảm giá mạnh, nhưng các chủ dự án lại không chấp nhận giảm giá cho các khách hàng đã góp vốn, đặt cọc mua nhà trước đó. Từ đó, dẫn tới tình trạng khách hàng vin vào những vi phạm của chủ dự án để lấy lý do phá hợp đồng.

Đối với Dự án Hà Nội Time Towers cũng vậy. Trong khi Dự án Văn Phú Victoria nằm sát ngay bên cạnh, đang trong quá trình hoàn thiện, được giao dịch quanh ngưỡng 16 triệu đồng/m2 và nhiều dự án trong khu vực quận Hà Đông cũng có mức giảm giá khá mạnh, thì Dự án Hà Nội Time Towers vẫn giữ nguyên mức giá (khoảng 24 triệu đồng/m2) với khách hàng đã góp vốn. Không chấp nhận mức giá này, nên nhiều khách hàng vạch những vi phạm của PVCR để đấu tranh nhằm rút vốn khỏi dự án.

Theo Nguyên Minh
ĐTCK

 


 

Tin mới cập nhật