Chờ đỏ mắt chưa thấy được bàn giao nhà theo đúng cam kết, anh Tuấn buộc phải phá vỡ hợp đồng, đòi lại vốn.

Năm 2011 nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất ngân hàng cao... đã khiến thị trường BĐS mất cân đối cung cầu, thanh khoản cạn kiệt và đến nay chưa có dấu hiệu phục hồi. 

Các chủ đầu tư trong thời gian dài không bán được sản phẩm mặc dù đã chấp nhận hạ giá bán, thậm chí lỗ vốn...

Quá sức chịu đựng

Không bán được hàng trong một thời gian dài, trong khi vẫn phải trả các chi phí, lãi vay đã đẩy nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng phá sản, giải thể. Nhiều doanh nghiệp đã nỗ lực tự cứu mình bằng việc hạ giá bán sản phẩm, tái cơ cấu, cắt giảm chi phí, ngừng hoặc bán bớt dự án, hình thành các liên doanh liên kết...

Tuy nhiên, từ nay đến cuối năm 2012, nếu đầu ra của thị trường không được khơi thông, con số doanh nghiệp BĐS bị “khai tử” sẽ tăng rất nhanh, bởi họ phải chịu đựng trong một thời gian quá dài và gần như đã “kiệt sức”. Dòng vốn vào thị trường BĐS bị hạn chế đến mức tối đa do chính sách siết chặt tiền tệ và lãi vay quá cao, nên nhiều dự án đang triển khai phải dừng tiến độ, tạm hoãn.

Nhiều doanh nghiệp muốn phát triển các dự án mới khả thi để kích cầu (dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, nhà ở xã hội) lại không thể tiếp cận được nguồn vốn để triển khai.

Mặc dù Chính phủ đã liên tục giảm lãi suất huy động về mức 13%/năm và nay là 12%/năm, nhưng đến nay lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại vẫn ở mức cao 20-24%/năm và chưa có dấu hiệu giảm. Cùng lúc, việc áp dụng cách tính giá đất theo Nghị định 69 càng đẩy chi phí đầu tư ban đầu của các doanh nghiệp lên cao.

Bên cạnh những tác động từ tình hình vĩ mô, thị trường BĐS còn phải chịu một rủi ro rất lớn từ hệ thống pháp lý, các quy định thủ tục chưa thật sự hoàn thiện, chưa chặt chẽ và chưa có sự thống nhất.

Thí dụ, việc quy định giá đất không phù hợp đã làm phát sinh các rắc rối trong quá trình đền bù, giải tỏa; các chính sách tài chính, cách tính tiền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan hiện vẫn chưa được quy định hợp lý, chi phí đất còn khá cao làm tăng chi phí đầu vào của các chủ đầu tư đã kéo theo giá thành sản phẩm tăng; các thủ tục hành chính về quản lý quy hoạch, xây dựng, thiết kế… còn rườm rà, chậm trễ.

Khơi thông từ nhiều phía

Theo tôi, cần triển khai sớm một số giải pháp: Thứ nhất, Nhà nước sàng lọc và lựa chọn những dự án khả thi của chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để mua lại, sau đó bán trả chậm hoặc cho thuê lại đối với các đối tượng thu nhập thấp, nhà ở xã hội, sinh viên, công nhân cho phép chuyển đổi công năng của dự án để cho thuê với giá rẻ.

Thứ hai, có chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất và hỗ trợ vay vốn để khuyến khích các doanh nghiệp BĐS xây dựng dự án nhà ở xã hội, tái định cư.

Ban hành văn bản hướng dẫn triển khai xây dựng các loại căn hộ có quy mô nhỏ để tạo điều kiện pháp lý thuận lợi cho các doanh nghiệp trong quá trình xây dựng. Thứ ba, đẩy nhanh việc xây dựng bộ chỉ số đánh giá thị trường BĐS để thu hút nhà đầu tư.

Bên cạnh đó yêu cầu Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh, thành phố kết hợp với các cơ quan có liên quan thường xuyên khảo sát các thông tin về giá, cung cầu, diễn biến tình hình các phân khúc của thị trường, minh bạch hóa thông tin tạo niềm tin cho nhà đầu tư và làm nền tảng giúp thị trường vận hành theo cơ chế tự điều tiết cung cầu.

Vấn đề đặt ra là tình trạng thiếu vốn hiện nay, muốn giải quyết vấn đề này, Chính phủ cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình tái cơ cấu ngân hàng; NHNN cần đưa ra lộ trình tái cơ cấu hệ thống cụ thể để có biện pháp hạ lãi suất cho vay về mức hợp lý, hoặc có chính sách hỗ trợ một phần lãi vay mà các doanh nghiệp BĐS đang gánh chịu, hoặc không nên áp trần lãi suất huy động mà cần áp trần lãi suất cho vay, thu hẹp biên độ chênh lệch giữa lãi suất huy động và lãi suất cho vay của các ngân hàng…

Bởi lẽ hệ thống tiền tệ ổn định, lãi suất cho vay hợp lý mới tháo gỡ được áp lực vốn cho thị trường BĐS. Cùng với việc van tín dụng BĐS đã được mở, Nhà nước cần thành lập một quỹ đặc biệt có đủ vốn phối hợp với các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư đang gặp khó khăn về vốn để có những giải pháp tái cơ cấu nợ thông qua việc liên kết ba bên, từ đó có thể khoanh nợ, giãn nợ, đầu tư thêm vốn để hoàn thành các công trình còn dở dang, tránh lãng phí của cải xã hội và thiệt hại về tài sản cho nhà đầu tư.

Từ đó tạo thêm kênh cấp vốn cho thị trường BĐS bằng cách đưa vào thí điểm các mô hình về quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm; đa dạng hóa các công cụ tài chính trên thị trường vốn và thị trường chứng khoán. Đặc biệt đẩy mạnh tái cấu trúc thị trường BĐS, khuyến khích các doanh nghiệp hợp nhất, sáp nhập, liên kết để cùng hỗ trợ và củng cố nguồn lực tài chính trong giai đoạn khó khăn.

Hiện nay, nguồn vốn ngoại đóng vai trò không nhỏ trong việc tạo nguồn lực và giúp thị trường khôi phục. Do đó Chính phủ, các bộ ngành, tổ chức có liên quan cần đẩy mạnh khuyến khích thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS, trong đó các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản đang rất quan tâm tìm kiếm cơ hội để trở thành các cổ đông, đối tác liên doanh, liên kết với các công ty BĐS Việt Nam. Ngoài ra cần có cơ chế thoáng, tạo điều kiện gia tăng lượng kiều hối cho thị trường BĐS. 

TS. Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Thuduc House

 SGĐT

Tình hình bất động sản vẫn chịu áp lực giảm giá trên hầu hết phân phúc. Phân khúc hạng sang và cao cấp có mức giảm nhiều nhất, trong khu phân khúc trung cấp và bình dân chỉ giảm nhẹ so với quý trước. 

Báo cáo của CBRE cho hay, trong quý I/2012 tất cả các phân khúc căn hộ ở TP HCM đều bị sụt giảm giá trên thị trường thứ cấp. Cụ thể, căn hộ hạng sang giảm 4%, căn hộ cao cấp giảm 2,4%, nhà ở trung cấp và bình dân cùng giảm 1,1% so với quý trước.

Ngoài ra, thống kê của đơn vị này cũng cho thấy thị trường không có lượng căn hộ mới chào bán ở phân khúc hạng sang, cao cấp. Trong khi đó, thị trường nhà ở gắn liền với đất cũng bị sụt giảm 4% ở quận 2 và giảm 1% ở một số quận ngoại thành.

Lý giải về sự giảm giá này, CBRE cho biết: Lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục cao cùng với miền tin của thị trường suy yếu đã tạo nên những khó khăn cho cả người mua và người bán. Mặc dù  lãi suất cơ bản đã giảm một điểm phần trăm và lãi suất cho vay vào lĩnh vực bất động sản vẫn hầu như không đổi và khó để tiếp cận vốn vay.

Tuy nhiên một trong những điểm sáng của thị trường  là một sự tái khởi động sau một thời gian dài “bất động” và một số chủ đầu tư lần đầu tiên ghi nhận tăng số lượng yêu cầu và giao dịch. Tiếp đến là việc  các căn hộ thuộc phân khúc bình dân vẫn được giá trị vốn, nhu cầu cao đối với các căn hộ này đã giúp cho sự ổn định giá cả cũng như nguồn cầu tiềm ẩn vì phần lớn chủ nhân của nhưng căn hộ này để mua để ở. 

Lê Phương

 VCCInews

 Động thái giảm lãi suất mới đây được nhiều người xem như một liều doping xốc lại tinh thần cho thị trường bất động sản. 

Với chủ đầu tư, giảm lãi suất cũng đồng nghĩa với chi phí vốn vay sẽ giảm, qua đó có thể tiếp tục thực hiện dự án. Còn ở đầu ra, lãi suất giảm cũng mang đến cơ hội vay vốn mua nhà của cho không ít người dân, từ đó giúp thanh khoản trên thị trường ít nhiều cải thiện. Song kỳ vọng của giới đầu tư bất động sản có thành hiện thực và độ trễ của chính sách tiền tệ sẽ dài hay ngắn, tất cả vẫn còn là ẩn số.

Doanh nghiệp nói gì?

Ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước tuyên bố hạ trần lãi suất huy động xuống 12%, qua đó người ta hình dung lãi suất cho vay sớm muộn cũng giảm tương ứng. Phản hồi với VnEconomy trước động thái này, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều đồng thuận với chủ trương này, thậm chí có doanh nghiệp ví “như nắng hạn gặp mưa rào” bởi tín hiệu nới lỏng tiền tệ, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản đã hiện hữu trước mắt họ.

Ông Trịnh Huy Tuấn, Phó giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Quang Minh chia sẻ, động thái giảm lãi suất của ngân hàng cùng với nới lỏng cho lĩnh vực bất động sản ít nhiều cũng cho thấy, Chính phủ và cơ quan quản lý thấy được khó khăn của bất động sản hiện nay.

Theo ông, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đang dần đi vào ổn định, lạm phát giảm tốc dần thì không có lý gì lãi suất không giảm. Song, trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản cụ thể cũng chưa thể mừng ngay được mà phải tùy vào thực tế của từng dự án đang triển khai. Nếu là dự án “treo” hoặc mới khởi công, chắc chắn vẫn sẽ khó tiếp cận vốn. Chỉ những dự án gần với giai đoạn hoàn thiện thì mới có cơ hội được rót vốn thêm.

Hơn nữa, trong mấy ngày qua, ngay sau khi trần lãi suất huy động được “niêm yết” 12%, song trong dư luận vẫn truyền tai nhau không ít ngân hàng gửi tin nhắn, email đến khách hàng chào gửi tiền với lãi suất lên tới 14 – 16%. Điều này cũng có nghĩa, một khi ngân hàng phải đi vay với lãi suất như vậy thì doanh nghiệp cũng khó mà tiếp cận vốn ở mức dưới 19%.

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho rằng, thị trường bất động sản trầm lắng gần hai năm nay, do đó để có thể cầm cự trong cơn bĩ cực nhiều chủ đầu tư đã phải mang tài sản là các dự án của mình đi thế chấp tại ngân hàng hoặc bán một lượng cổ phần cho các đối tác. Hiện giờ, khi lãi suất đang dần hạ nhiệt thì các doanh nghiệp không đủ tài sản để thế chấp vay nữa, khiến không ít doanh nghiệp buộc phải đứng ngoài cuộc chơi.

Do vậy, theo ông Cường, giảm lãi suất hiện nay không phải là vấn đề quan trọng đối với các chủ đầu tư. Thay vào đó, việc cần giải quyết trước đó là các doanh nghiệp bất động sản đang có khoản vay, nhưng do chưa trả được nên họ không thể vay tiếp. Trong trường hợp này, ngân hàng hoặc cơ quản quản lý cần phải có giải pháp tháo gỡ, cho vay tiếp nếu như doanh nghiệp đó có sản phẩm cung ứng đúng nhu cầu thị trường, tính thanh khoản cao.

Một doanh nghiệp địa ốc có dự án đang rao bán trên đường Phạm Hùng (Hà Nội) nói: “Hạ lãi suất huy động 1%  thực chất cũng chỉ có tác động tâm lý đối với giới đầu tư đang có tiền gửi ngân hàng. Nếu tính toán thấy gửi ngân hàng không còn hấp dẫn, họ có thể chuyển qua các kênh khác, trong đó có thể bất động sản sẽ được cân nhắc. Còn với chủ đầu tư, ngay cả khi có vay được tiền để tiếp tục dự án thì cũng chưa chắc đã bán được hàng, nên chuyện đổ xô đi vay là khó xảy ra”.

Theo chuyên gia này, câu chuyện giảm lãi suất và thị trường bất động sản ấm lại không đơn giản như phép toán “một cộng một bằng hai”. Ngân hàng dù có mở rộng hầu bao thì mục tiêu lợi nhuận của họ vẫn phải đạt được, trong khi chủ đầu tư, nhà đầu cơ bất động sản cũng phải nhắm đến mục tiêu này, do vậy bất động sản ấm lại trong nay mai vẫn chỉ là những dự báo mang đầy cảm tính.

Đã nên mua nhà?

Mấy ngày qua, thông tin người dân “rút tiền ngân hàng, mua bất động sản” đâu đó được dư luận bàn tán, đồn thổi. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của VnEconomy, tình hình mua bán nhà đất trên địa bàn Hà Nội vẫn chưa có nhiều chuyển biến, đặc biệt là phân khúc nhà, đất dự án đang giai đoạn đầu xây dựng.

Không ít người đang có tiền nhàn rỗi gửi ngân hàng hoặc người đang có nhu cầu tìm mua nhà cũng tỏ ra khá thận trọng. Cả 3 khách hàng có mặt tại sàn giao dịch bất động sản Hacinco chiều 16/4 khi tiếp xúc với người viết đều khẳng định “chưa có quyết định mua, bán gì hết, phải tiếp tục chờ xem thế nào đã”.

Một nhà đầu tư thì cho hay, “lãi suất huy động giảm còn 12% cũng không đồng nghĩa với việc gửi tiết kiệm hết hấp dẫn. Cả bất động sản, chứng khoán hiện vẫn chưa có tín hiệu tích cực rõ ràng, do vậy chuyện ồ ạt đổ xô rút tiền gửi để mua bất động sản như một số báo đưa tin là không có thật”.

Theo vị này, thị trường hiện vẫn đang diễn ra thế giằng co giữa khách hàng và chủ đầu tư về một mức giá hợp lý. Trong khi giới chủ đầu tư đồng loạt khẳng định giá đã “chạm đáy” thì khách hàng vẫn chưa tin vào điều đó. Ở góc độ người mua, vị này cho rằng vẫn nên chờ thêm một thời gian nữa.

Cũng thừa nhận thị trường đang ở thế giằng co, song theo ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Hội đồng Quản trị FLC Group, nếu tính từ giữa năm 2011 đến nay, giá bất động sản trên cả nước đã giảm trung bình 30 - 40% so với đỉnh điểm, thậm chí có một số dự án còn giảm sâu hơn. Tuy nhiên, đặt trong tổng thể các yếu tố tác động đến thị trường thì giá nhà đất sẽ khó giảm sâu hơn nữa.

Theo ông Quyết, mức giá tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra, trong đó đã bao gồm một tỷ lệ lợi nhuận khiêm tốn. Hầu hết các dự án không còn siêu lợi nhuận như mấy năm trở về trước. Nếu giá bán tiếp tục giảm nữa thì hoặc là chủ đầu tư phải chấp nhận lỗ, thậm chí lỗ nặng, hoặc là phải cắt giảm chi phí và chấp nhận để dự án “rớt hạng” về chất lượng. Cả hai khả năng này, theo ông đều khó xảy ra.

Hơn nữa, sau một thời gian chống chọi với cơn bão khung hoảng, đến thời điểm này, các chủ đầu tư đã có những giải pháp để cầm cự. Giải pháp phổ biến nhất là giãn tiến độ, thậm chí tạm dừng triển khai dự án để cắt giảm chi phí và cắt lỗ, chờ những tín hiệu lạc quan từ nền kinh tế.

“Với tình hình thị trường như hiện nay, ngay cả các dự án đã triển khai đúng tiến độ thì cũng gặp khó khăn trong khâu bán hàng, thời hạn thu hồi vốn sẽ dài hơn, đồng nghĩa với chi phí đầu tư sẽ tăng lên và chi phí dự phòng cũng phải được đẩy lên cao. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư không thể mạo hiểm giảm giá bán để phải chịu thua lỗ nặng nề”, ông Quyết nói.

Theo nhìn nhận của doanh nhân này, ngoại trừ những diễn biến thực sự tích cực đối với thị trường (như lãi suất cho vay giảm mạnh, CPI giảm xuống dưới 10%, nhà nước có chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư hoặc tung ra những gói cứu trợ mới…) thì giá bất động sản thời gian tới được dự báo là sẽ vẫn dao động quanh mốc như hiện nay. 

Trang Anh

 Vneconomy

Nhận được thông báo đến ký hợp đồng mua nhà của chủ đầu tư Dự án Hà Nội Time Towers, thay vì vui mừng, nhiều khách hàng lại đòi rút vốn.