Pháp luật về đất đai hiện hành không có bất kỳ một quy định nào liên quan đến cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, song trên thực tế việc này vẫn được thực hiện vì lợi ích của cá nhân, tổ chức cũng như các nhà đầu tư.

Câu chuyện của Bà Rịa - Vũng Tàu

Bà Rịa - Vũng Tàu là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước áp dụng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” từ tháng 4/1992. Đến tháng 2/1993, Chính phủ đã chính thức cho phép tỉnh thử nghiệm cơ chế này. Tuy nhiên, ngay khi bắt tay vào áp dụng, đã có rất nhiều tranh luận về cơ chế mới, khiến tỉnh gặp không ít thăng trầm trong quá trình thực hiện.

Theo đánh giá của lãnh đạo tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu lúc đó, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” là một cơ chế rất tốt cho những địa phương thiếu vốn đầu tư. Từ năm 1992 - 2000, tức là sau 8 năm thực hiện, cơ sở hạ tầng, kỹ thuật của tỉnh đã phát triển vượt bậc. Điều này cũng có thể thấy trên thực tế những con đường hình thành từ cơ chế này chạy ven biển Vũng Tàu.

Rồi cũng đã có những ước tính hiệu quả phát triển hạ tầng của tỉnh bằng những con số: tổng vốn đầu tư phát triển hạ tầng bằng cơ chế mới này đạt tới 1.700 tỷ đồng trong 8 năm, trong khi sức đầu tư từ ngân sách nhà nước cố gắng lắm cũng chỉ đạt 40 tỷ đồng/năm, tương đương 320 tỷ đồng/8 năm.

Như vậy, nếu chỉ tính về thời gian thì Bà Rịa - Vũng Tàu đã rút ngắn được quãng đường 45 năm. Cách làm như vậy đã tạo nên mặt bằng hạ tầng khá hiện đại cho địa phương này trong một thời gian ngắn. Hơn nữa, khi hạ tầng phát triển nhanh sẽ tạo lực hút đầu tư phát triển mạnh hơn, cũng sẽ làm giá đất chung tại Bà Rịa - Vũng Tàu tăng cao, người dân được hưởng giá trị tăng thêm trên đất mình đang nắm giữ.

Những đánh giá như vậy có thể sẽ đúng nếu chỉ xét về hiệu quả của phát triển hạ tầng. Từ phía khác, lại có thể thấy cách đổi đất như vậy gây thiệt thòi cho Nhà nước, cũng là cho toàn dân. Bởi nếu giá trị khu đất đem đổi được xác định khách quan và phù hợp với giá thị trường thì hiệu quả sẽ còn cao hơn, hạ tầng còn phát triển hơn. Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi thực hiện cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” trong hoàn cảnh chưa có quy định của phát luật khung, chắc chắn đã/sẽ dẫn tới những “sai sót” do vô tình hay hữu ý, thậm chí những sai sót đó cũng chưa có chuẩn mực pháp luật để đánh giá. Do đó, sẽ không phải vô cớ khi có ai đó nói rằng, Bà Rịa - Vũng Tàu đã phải mất quá nhiều đất mới có được một đoạn đường.

Luật cấm vẫn làm?

Theo thống kê của Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), chỉ tính riêng trong giai đoạn 2000 - 2008, nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng giao thông vận tải lên tới gần 117.800 tỷ đồng, trong đó phần lớn là vốn ngân sách và vốn trái phiếu Chính phủ.

Trong khi đó, Cục trưởng Cục Quản lý công sản Phạm Đình Cường cũng cho hay, từ 2002 - 2010, diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng là 140.000 ha; trong đó có 62.000 ha dùng cho xây dựng nhà ở đô thị, còn lại là hạ tầng xã hội.

Dự báo của cơ quan này cho thấy, thực tế ngân sách đầu tư cho cơ sở hạ tầng năm 2012 và vài năm tới đây được dự báo chỉ đáp ứng 46% nhu cầu xây dựng.  Như vậy có thể thấy, nhu cầu “đổi đất lấy hạ tầng” sẽ là một giải pháp hữu hiệu trong bối cảnh ngân sách cho phát triển hạ tầng còn hạn hẹp.

Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ, trên thực tế, pháp luật trước năm 2000 có quy định vấn đề “đổi đất lấy hạ tầng”. Tuy nhiên, từ năm 2003 mà cụ thể là trong Luật Đất đai 2003, vấn đề này đã không được đề cập đến, có nghĩa là từ đó Quốc hội đã không đồng ý cho phép thực hiện cơ chế này.

Bởi lẽ, khi đánh giá về hiệu quả của cơ chế, nhiều ý kiến đã cho rằng cơ chế này thường gắn với tiêu cực trong xác định giá trị khu đất đem đổi. Trong khi giá trị hạ tầng mà nhà đầu tư xây dựng có thể dễ dàng định giá chính xác với giá thị trường, thì để định giá một khu đất theo giá thị trường lại là một chuyện không hề dễ, chưa kể định giá theo giá do UBND cấp tỉnh đó ban hành, từ đó thường khiến nhà nước thiệt hại được cho là từ 5 - 10 lần so với giá thị trường.

Tuy nhiên, cũng vì cơ chế “đổi chác” này luôn hấp dẫn các nhà đầu tư cũng như chính quyền các địa phương trong thời gian qua, thậm chí là đến tận bây giờ, bởi  2 lý do: việc có nhiều nhà đầu tư sẽ khiến cho tốc độ phát triển kinh tế, hạ tầng địa phương đó phát triển mạnh, đồng thời nó cũng tạo ra cơ hội tiêu cực cho các nhà quản lý.

Đáng chú ý, Nghị định 181/2004 về thi hành luật đất đai có quy định về cơ chế “sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng”, trong đó quy định rõ hai hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn bằng tiền trực tiếp xây dựng công trình hoặc đấu thầu xây dựng công trình và đầu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn cho công trình đó trong một gói thầu.

Hiện chúng ta vẫn gọi trường hợp thứ hai nói trên là “đổi đất lấy hạ tầng”, tuy nhiên các điều khoản đi kèm trong nghị định nói trên bắt buộc phải thực hiện theo nguyên tắc: thang điểm đấu giá đất sẽ được chấm riêng (tương đương như đấu giá đất) ngay trong một gói thầu khi áp dụng hình thức thứ hai nói trên.

Theo GS Đặng Hùng Võ, quy định như vậy là chặt chẽ về giá trị nhưng lại thiếu sức sống trên thực tế vì không còn hấp dẫn nhà đầu tư nữa. Hơn nữa, việc đấu giá đất mà chưa có hạ tầng cũng làm cho giá đất bị giảm đi rất nhiều, bởi giá đất chỉ tăng khi gắn với hạ tầng.

Ông Võ cho rằng, trên thực tế, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” có bản chất là “hàng đổi hàng”, nên để rõ ràng minh bạch cả hai hàng hóa này phải được định giá phù hợp giá thị trường trước khi đem đổi. Cơ chế này có nhiều ưu điểm đối với các nước còn nghèo như Việt Nam và cũng là một cách vốn hóa đất đai hiệu quả.

Thế nhưng, cũng có thể vì e ngại những tiêu cực trong quá trình thực hiện nên có thể luật pháp đất đai hiện hành không cho phép thực hiện cơ chế này. Tuy nhiên, trên thực tế, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã được biến thể sang cơ chế BT (xây dựng - chuyển giao) mà Nhà nước trả cho nhà đầu tư bằng đất. Do đó, theo GS. Đặng Hùng Võ, việc loại bỏ một cơ chế khỏi pháp luật khi mà cơ chế đó đang có sức sống trên thực tế là điều không nên.

Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, hiện các cơ quan quản lý cũng đang khá “đau đầu” với bài toán làm thế nào để động viên tài chính từ đất cho đầu tư hạ tầng. Thực tế cũng đã có nhiều giải pháp đã được đưa ra như đổi đất lấy hạ tầng; thay đổi quan điểm thu hồi đất theo hướng các bên cùng có lợi; nâng các nguồn phí xây dựng/dịch vụ trên đất...

Tuy nhiên, do chưa có định mức phí phải thu cũng như cơ quan quản lý chưa định lượng được giá trị gia tăng do các công trình hạ tầng đem lại sau khi xây dựng trên quỹ đất được thu hồi nên các nguồn thu đều khó thực hiện.

Theo VnEconomy.vn

Cuối năm, tài chính khó khăn, tiền mặt cạn kiệt, nhiều doanh nghiệp BĐS chỉ còn cách chi tiêu, trả nợ bằng chính sản phẩm nhà đất.
Chủ nợ thì không phải ai cũng thích cách này nhưng cũng đành chịu.

 "Chia ngọt sẻ bùi"

Thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài, doanh nghiệp không tiếp cận được vốn nên tình trạng nợ đọng ngày càng thêm nghiêm trọng. Không còn cách nào khác, nhiều đơn vị chỉ mong chờ các chủ nợ nhận bằng sản phẩm.

Mới đây, giới quan sát trên thị trường BĐS Hà Nội tỏ ra bất ngờ khi chứng kiến chương trình quảng cáo, tiếp thị rầm rộ dự án của một chủ đầu tư nội trên nhiều phương tiện truyền thông đại chúng. Bởi lẽ, ở thời điểm này, có được số tiền hàng tỷ đồng để chi cho quảng cáo là điều không đơn giản.

Tuy nhiên, nội tình của việc này lại không phải là tiền của chính doanh nghiệp chi ra như người ta nghĩ, mà để đối lấy hợp đồng quảng cáo giá trị tới 4 tỷ đồng, công ty BĐS đã phải gán 1 lô biệt thự của dự án họ đang triển khai cho phía công ty truyền thông.

Đại diện công ty truyền thông cho biết, thay vì tiền mặt việc lấy lô biệt thự để làm vốn cho công ty sau này cũng là một cách giúp cho cả hai bên. Phía doanh nghiệp không phải lo tiền quảng cáo, còn phía công ty truyền thông lại có việc để làm trong hoàn cảnh doanh nghiệp nào cũng đang cắt giảm.

"Nếu công ty truyền thông không có vốn lớn thì việc kẹt lại số tiền lớn vào BĐS sẽ gây thiệt hại cho chính bản thân doanh nghiệp. Trong tình cảnh hiện nay, không biết thị trường bao giờ hồi phục, lô biệt thự đó chắc làm của để dành" - vị đại diện này bày tỏ.

Tại một dự án căn hộ chung cư ở Thanh Xuân, chủ đầu tư cũng trả tiền cho một nhà thầu bằng cách bán lại 2 sàn căn hộ với giá ưu đãi. Đơn vị nhà thầu "từ chối đây đẩy" khi đang cần lượng tiền mặt để trả cho đối tác cũng như nhân viên.

Ông Nguyễn Duy Long, giám đốc một nhà thầu thi công cho biết, chuyện chủ đầu tư trả nợ bằng sản phẩm xưa nay không phải là hiếm. Thiếu tiền chỉ còn cách chuyển nhượng lại một phần dự án của mình cho đơn vị nhà thầu là cách giải quyết tốt nhất. Khi thị trường sáng sủa, lấy lại một phần dự án để bán sẽ có lãi nhưng trong tình cảnh hiện nay, việc trả nợ bằng sản phẩm chẳng khác nào chuyển khó khăn từ chủ đầu tư sang đối tác.

Mới đây, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 8 (CIC8) đưa ra hai phương án chi trả cổ tức năm 2010, trong đó phương án một là sẽ trả cổ tức bằng căn hộ hoặc đất nền cho các cổ đông. Ông Huỳnh Hữu Phước - Chủ tịch HĐQT CIC8 giải thích do thị trường BĐS đang rơi vào khó khăn toàn diện, nhiều sản phẩm của CIC8 chưa bán được, nên mong muốn các cổ đông chia sẻ khó khăn với công ty.

Đại diện của CIC8, cho biết đây là một trong những cách bán hàng của công ty trong tình hình khó khăn hiện nay. Bên cạnh việc chào bán sản phẩm của mình tới các khách hàng bên ngoài, việc đưa ra chọn lựa để cổ đông dùng cổ tức đầu tư vào căn hộ cũng phần nào giúp tiêu thụ bớt sản phẩm.

Cổ đông, nếu tham gia, sẽ dùng tiền cổ tức của mình để đóng tiền theo tiến độ của dự án. Tuy nhiên, phương án trả cổ tức bằng căn hộ và đất nền chỉ phù hợp với những cổ công nắm giữ lượng cổ phiếu lớn tại CIC8. Được biết các sản phẩm căn hộ và đất nền của CIC8 có giá trị từ 500 triệu đến hơn 1 tỉ đồng, tùy dự án.

Sẽ còn khắc nghiệt

Theo TS Lê Chí Hiếu - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, năm 2011 tình hình kinh tế vĩ mô càng khó khăn, thị trường bất động sản phải chịu tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ và áp lực trả nợ vay ngân hàng về cuối năm đã buộc các doanh nghiệp phải mạnh tay hơn trong việc thanh lý dự án để thu hồi vốn.

Nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được vốn nên tình trạng nợ đọng ngày càng thêm nghiêm trọng. Nếu không được các cơ quan có thẩm quyền cho phép giãn, hoãn các khoản nợ, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ bị phá sản và các dự án BĐS sẽ phải dừng lại.

Ở tầm vĩ mô, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhìn nhận, trong bối cảnh thị trường hiện nay, các doanh nghiệp cũng phải chịu quy luật phát triển, có đơn vị bị đào thải nhưng vẫn có những đơn vị đi lên. Trong bối cảnh khó khăn, doanh nghiệp phá sản là chuyện bình thường.

Dự báo tình hình năm 2012, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã đưa ra những nhận định không mấy sáng sủa. Tình hình kinh tế mặc dù hiện nay đã đạt được những mục tiêu đề ra của năm 2011 tức là kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội nhưng nguy cơ mất ổn định, đặc biệt là tác động của suy thoái kinh tế, cũng như nội tại vẫn còn.

Nguyên nhân của thị trường bất động sản như hiện nay có phần trách nhiệm trong sự quản lý của Nhà nước về quy hoạch, kế hoạch, kiểm soát phát triển chưa đồng đều.

Kinh tế năm 2012 cũng không đặt mục tiêu tăng trưởng cao mà tăng cường kiềm chế lạm phát. Vì thế, ít nhất trong 6 tháng nữa, BĐS vẫn phải tiếp tục chịu đựng khó khăn.

"Nhà nước không bỏ rơi thị trường nào cả, phát triển đồng bộ các thị trường trong đó có thị trường chứng khoán, bất động sản, lao động, hàng hóa. Lúc này, doanh nghiệp cũng phải tái cấu trúc, trước hết là về sản phẩm rồi đến công nghệ, vốn, để có thể đứng vững trong thị trường khắc nghiệt như hiện nay" - Bộ trưởng đưa ra lời động viên.

Theo Duy Anh
VEF
 

Năm 2012, dòng vốn tín dụng sẽ không mở cho DN bất động sản, đồng thời thị trường sẽ chứng kiến nhiều doanh nghiệp sẽ không còn “trụ nổi” trong cơn bão bất động sản vừa qua.

Đó là nhận định được ông ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành trong cuộc phỏng vấn bên lề Hội nghị ngành xây dựng năm 2011 vừa qua.

Thị trường bất động sản năm 2011 đã trải qua nhiều bước thăng trầm, trong đó khó khăn lớn nhất của thị trường đó là nguồn vốn đầu tư, do chính sách thắt chặt tín dụng. Đến nay khi kết thúc năm thị trường vẫn trong chiều hướng ảm đạm, và được dự báo còn tiếp tục khó khăn hơn khi bước sang năm 2012.

Năm 2011 gần kết thúc với nhiều khó khăn xảy ra cho thị trường bất động sản, vậy bước sang 2012 doanh nghiệp sẽ ứng phó thế nào, thưa ông?

Năm 2012 chắc chắn là khó khăn hơn năm 2011 vì tình hình kinh tế còn khó khăn. Hiện nay một số sản phẩm bất động sản không còn phù hợp với thị trường. Nhu cầu của người dân hiện nay là dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng. Do đó, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu.

Nếu Bộ xây dựng không có chính sách kịp thời, và nhanh chóng ban hành những quy định cho xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ 30-60m2 với trị giá 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì sẽ có rất nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, thậm chí là phá sản.

Hiện nay hầu hết doanh nghiệp hạ giá bán, thậm chí có doanh nghiệp chấp nhận lỗ bán tháo. Chắc chắn trong năm 2011 rất ít doanh nghiệp đủ vốn, thậm chí có nhiều DN còn lỗ vốn.

Toàn bộ DN hiện nay phải đi vào chiến lược giá thành, ngoài chiến lược diện tích nhỏ, tất cả DN phải tính toán chi ly từ thiết kế, vật liệu xây dựng,…để giảm giá thành. Nếu DN nào không giảm được giá thành thì không thể bán được hàng trong năm 2012. Năm 2012 là năm thị trường sẽ cạnh tranh cực kỳ khốc liệt. Thậm chí là tính sống còn, doanh nghiệp nào đủ khôn ngoan, đủ bản lĩnh thì mới có thể sống được. Còn DN nào yếu về tài chính, yếu về nhân lực, yếu về khoa học công nghệ có thể sẽ không tồn tại.

Năm 2012 được cho là năm đảo nợ của DN bất động sản, ông có nhận diện như thế nào về tín dụng và tiếp cận vốn của DN?

Tôi không tin năm 2012 là năm mở của cho DN BĐS vay vốn nhiều mà năm 2012 sẽ chứng kiến nhiều DN không trụ nổi và bắt buộc phải bán đi dự án, thậm chí họ còn phải bán đi cả cơ ngơi DN của mình đã gây dựng trước đây.

Theo tôi biết, tại Tp.HCM có nhiều DN gần như đã bán gần hết cổ phần của mình cho các ngân hàng hoặc cho một số đối tác nước ngoài khác. Đây là một mối lo, và nhiều người dân, DN đang bị “bốc hơi” tài sản của mình rất lớn.

Vậy thị trường 2012 sẽ có diễn biến theo xu hướng nào, thưa ông?

Thị trường hiện nay giống như một cơn bão, sau cơn bão DN cũng giống như người dân, có người thiệt hại ít, có người thiệt hại nhiều, có người sống, có người chết. Còn trong cơn bão thì không ai có thể thuận lợi.

Năm 2012 theo tôi dự báo là năm cực kỳ khó khăn. Vấn đề này đang đặt ra mối lo lắng cho cả người mua và chủ đầu tư dự án.

Chẳng hạn có DN có vốn tự có là 200 tỷ đồng, vay ngân hàng 300 tỷ đồng, huy động vốn của khách hàng khoảng 200 tỷ đồng, dùng khoản vốn 700 tỷ đồng này xây dựng một dự án gần hoàn thiện. Nhưng bây giờ không còn tiền để tiếp tục đầu tư nữa, ngân hàng thì không bơm tiền, khách hàng thì không mua sản phẩm. Đến này dự án buộc phải tạm dừng và một khối bê tông trị giá 700 tỷ đồng này không còn giá trị gì.

Dẫn đến nguy cơ DN phá sản và khi đó một ngân hàng hoặc công ty nào đó mua lại dự án nhưng chỉ với khoản định giá khoảng 300 tỷ đồng. Như vậy, với khoản tiền này thì chủ đầu tư chỉ có thể trả ngân hàng, vậy còn 200 tỷ đồng huy động của khách hàng, tiền của nhà thầu thi công thì sẽ giải quyết ra sao?

Nếu kịch bản xảy ra đổ vỡ thì rất dễ gây nên xáo trộn rất lớn trong xả hội. Bởi vì, khi phá sản đương nhiên khoản tiền phát mãi tài sản sẽ do ngân hàng thu trước, còn DN thì mất trắng, vậy tiền của người dân, nhà thầu sẽ giải quyết ra sao? Cho nên điều này rất nguy hiểm cho thị trường, và xã hội.

Xin cám ơn ông!

Theo Kiều Thuật

TTVN