Cuối năm, một lượng tiền lớn đã rút ra khỏi ngân hàng. Nhân lúc thị trường BĐS đang xuống giá, một bộ phận nhà đầu tư đã lên kế hoạch đi săn các lô đất, biệt thự bán tháo để mua vào với giá rẻ.
 

Rục rịch "gom" hàng

Vừa ngồi với Tổng Giám đốc một doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội, sau những cuộc điện thoại không ngừng ông thật thà chia sẻ, trong thời gian gần đây, nhân lúc thị trường đang xuống giá đã xuất hiện một nhóm nhà đầu tư chuyên đi săn các lô đất, biệt thự bán tháo để mua vào với giá rẻ.

Ông cũng cho biết, một đại gia đang nhờ ông bán 3 biệt thự ở những vị trí đắc địa tại Hà Nội là Ciputra, Mỹ Đình và Vườn Đào - Tây Hồ với giá quá rẻ. Trong đó, biệt thự ở Mỹ Đình từ 53 tỷ đồng giờ ông bán với giá 30 tỷ, riêng Ciputra từ 200 triệu đồng/m2 giờ bán với giá giảm nửa. Biết là lỗ nhưng không còn cách nào khác.

Nhân lúc thị trường khó khăn, một số nhà đầu tư có tiền đã lên kế hoạch "gom" hàng chờ thị trường khởi sắc trở lại. Hơn ai hết, họ cho rằng, thị trường BĐS đã xuống đáy. Không chỉ có nhà đầu tư lớn, những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng bắt đầu "chiến dịch".

Anh Đông - một nhà đầu tư cho biết, anh vừa mua vài căn liền kề dự án Geleximco tại vị trí đẹp với giá 50 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm thị trường sốt nóng, giá khu này được chào bán từ 80 - 100 triệu đồng/m2. "Giá đang giảm, tranh thủ có nguồn tiền nhàn rỗi nên tôi mua vào" - anh Đông cho hay.

Tình trạng xuống giá xảy ra ở hầu hết các dự án. Bà Nguyễn Thúy Hạnh - Phó GĐ sàn bất động sản Lideco (đơn vị thuộc Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm, chủ đầu tư dự án Bắc Quốc lộ 32) cho biết, giá tại dự án đã giảm đến 35% so với thị trường hồi đầu năm. Cũng theo bà Hạnh, tại dự án Bắc Quốc lộ 32 đã có hiện tượng bán tháo, chấp nhận lỗ vài chục % của nhà đầu tư thứ cấp. Đã có nhà đầu tư khi mua lại biệt thự Bắc Quốc lộ 32 với giá đến 50 - 60 triệu đồng/m2 nhưng đến thời điểm này bán với giá 34 triệu đồng/m2.

Tại thị trường Hà Nội, dự án Vân Canh hiện đang dẫn đầu thị trường về mức độ rớt giá. Theo khảo sát, chỉ trong vòng 2 tuần nay giá dự án đã tiếp tục giảm 5-7 triệu đồng/m2. Vào thời điểm cuối tháng 9, giá đất dự án Vân Canh đã tăng nóng cục bộ do một nhóm nhà đầu tư BĐS đẩy giá lên. Giá liền kề được chào bán phổ biến mức 50 - 55 triệu đồng/m2 lô diện tích nhỏ, diện tích lớn 45-47 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau 2 tuần tăng giá bất thường, giá đất Vân Canh đã cắm đầu lao dốc, liên tục sụt giảm mạnh. Hiện tại, giá các lô đất thuộc dự án này đang được chào bán mức 42 triệu đồng/lô diện tích nhỏ, đường to. Các lô diện tích lớn trên 150m2 được chào bán 38 triệu đồng/m2.

Để thị trường "xì hơi"

Ông Nguyễn Thành Nam - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô cho biết, động thái gom hàng thời BĐS xuống giá chỉ xuất hiện ở một bộ phận dân cư nhỏ họ có sẵn tiền mặt, sau khi ngân hàng có chính sách áp trần lãi suất 14% thì một lượng tiền khá lớn đã rút ra khỏi hệ thống ngân hàng và chảy vào kênh đầu tư vàng và bất động sản.

Thị trường hiện gần như "bong bóng", nếu bơm thêm vốn chắc chắn sẽ kéo cả thị trường theo một ảo tưởng mới

Mặc dù tuần trước Ngân hàng Nhà nước chính thức công bố nới tín dụng cho một số khoản vay BĐS. Nhưng điều lạ lùng doanh nghiệp chỉ tiếp nhận nó như "món quà tinh thần". Ông Nguyễn Văn Đực - Phó TGĐ Công ty bất động sản Đất Lành đánh giá, động thái trên của ngành ngân hàng là tốt nhưng nó sẽ không có tác động gì đến các DN xây dựng nhà ở thương mại trong bối cảnh hiện nay. Chính sách này chủ yếu gỡ cho chính Ngân hàng theo lộ trình giảm dư nợ tín dụng của BĐS xuống 16% vào cuối năm nay.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Đỗ Việt - Phó Tổng giám đốc Sông Đà-Thăng Long đã chỉ ra hàng loạt nguyên nhân dẫn đến thị trường hiện nay như: Tình hình kinh tế vĩ mô bất ổn, chủ trương thắt chặt tín dụng của Chính phủ, chủ trương tấn công vào đầu cơ, nguồn tiền bị phân bổ vào các kênh đầu tư an toàn và dễ thanh khoản hơn như vàng, ngoại tệ hoặc buộc phải xử lý hậu quả của việc sử dụng bòn bẩy tài chính trong đầu tư chứng khoán, tâm lý tiếp túc chờ xuống tiếp của khách hàng... Ông Việt cũng cho rằng, trong thời gian 1-2 năm tới thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều biến đổi với những nguyên nhân gây nên thực trạng của thị trường hiện nay.

Đứng về phía Ngân hàng Nhà nước, TS. Cao Sỹ Kiêm - Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước khẳng định, không còn cách nào khác BĐS phải trở về giá trị thực. Thị trường hiện gần như đang bong bóng, nếu bơm thêm vốn chắc chắn sẽ kéo cả thị trường theo một ảo tưởng mới. "Phải để cho thị trường BĐS "xì hơi" dần dần thì mới mong cứu vãn và người mua nhà cũng được lợi" - TS Kiêm khẳng định.

DDDN

Đó là nhận định của nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Tiến sỹ Cao Sỹ Kiêm về thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.

Tiến sỹ Cao Sỹ Kiêm cho biết: Dư nợ cho vay bất động sản cũng là lượng tương đối lớn trong dư nợ ngân hàng và nó cũng rơi vào một số ngân hàng thôi. Vì không tiêu thụ được hàng, chủ đầu tư không trả được nợ, nợ quá hạn tăng quá giới hạn cho phép sẽ thành nợ xấu, nợ chồng lên nợ, lãi chồng lên lãi.

Để giải quyết tình trạng này trong thời gian tới phải làm gì thưa ông?

Trước hết phải có thời gian, phải khống chế không để dư nợ bất động sản tăng lên nữa. Các ngân hàng, chủ đầu tư phải rút dần vốn ra, để thị trường xì hơi từ từ, xẹp dần. Vì nếu bơm thêm vốn nữa thì nó căng, sẽ vỡ bong bóng, lúc đó nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng. Cho nên phải giữ “hơi” ở mức độ này thôi rồi tìm cách cho xì dần xuống.

Nói cách khác là không bơm vốn, không khuyến khích, không tạo điều kiện đầu tư vào bất động sản nữa. Đồng thời, buộc các DN kinh doanh phải hạ giá bán về giá thực tế, thậm chí chịu lỗ cũng phải bán vì trước đây đã chiếm lời quá cao rồi.

Vừa qua, NHNN đã có chính sách để nới tín dụng đối với bất động sản phi kinh doanh như nhà ở thu nhập thấp, nhà xã hội, nhà cho sinh viên...?Tác động đó sẽ tốt cho thị trường.

Theo đánh giá của ông, những chính sách đó trong năm tới có làm cho thị trường khả quan hơn không?

Chưa thể khả quan ngay được. Quan trọng là nền kinh tế tăng trưởng thế nào, vì với các giải pháp vừa qua thì nó chỉ có tác dụng làm xẹp dần (giảm giá, có giao dịch mức độ). Nhưng không phải anh nào cũng muốn giảm giá ngay, có anh cứ để đấy, không chịu giảm. Cho nên phải có biện pháp quyết liệt hơn nữa mới giải quyết được.

Nguyễn Tuấn

 Tiền Phong

 

 

Ngay sau khi thông xe cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì, mở rộng các tuyến đường vành đai như quốc lộ 5B, đường liên tỉnh Hưng Yên-Hà Nội... thị trường BĐS phía Đông Hà Nội đang ngày một “nóng” dần lên.

Nếu như cách đây khoảng 3 năm, thị trường địa ốc phía Tây, nhất là địa bàn tỉnh Hà Tây cũ - lên cơn sốt, khi các nhà đầu tư đổ xô lập dự án để đón đầu việc Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội. Trong khi đó, chẳng mấy nhà đầu tư để mắt đến thị trường địa ốc phía Đông của Thủ đô bởi giao thông cách trở và tâm lý ngại “vượt sông” của người dân vì phía Đông bị ngăn cách với trung tâm Hà Nội bởi sông Hồng mà trước đây chỉ được kết nối bằng cầu Chương Dương và Long Biên và giao thông thường xuyên ách tắc.

Với việc thông xe cầu Vĩnh Tuy, tuyến đường này kết hợp với quốc lộ 5A, 5B, 1A, 1B, đường vành đai 3... đang tạo ra tuyến giao thông thông suốt giữa hai bờ sông Hồng và biến khu vực phía đông Hà Nội trở thành một khu phát triển đầy sôi động.

Tuyến đường trên đường vành đai 3 với lộ trình khép kín cầu Thanh Trì - Pháp Vân - Khuất Duy Tiến - Phạm Hùng - Phạm Văn Đồng - cầu Thăng Long - Thăng Long Nội Bài không chỉ là tuyến đường cao tốc đô thị hiện đại mà còn là tuyến đường “2 tầng” đầu tiên ở Việt Nam cùng khiến cho các khu chung cư phía Đông đang trở nên hấp dẫn với những mức giá phải chăng.

Theo anh Hoàng Linh, Giám đốc Trung tâm BĐS tại Kim Mã - Hà Nội: “Hai năm trở lại đây khách hàng tìm nhà ở chủ yếu có xu hướng dịch chuyển ra phía Đông, không chỉ bởi giao thông thuận tiện mà còn khá hợp túi tiền và không gian lại khoáng đạt”.

Khu vực phía Đông Hà Nội đã và đang được hưởng khá nhiều ưu đãi của thiên nhiên, đặc biệt đây là nơi có khí hậu mát mẻ do hướng ra biển và ảnh hưởng của sông Hồng, sông Đuống, sông Bắc Hưng Hải là yếu tố tạo nên môi trường trong lành.

Bởi vậy, không phải vô cớ, một số dự án phát triển phía Đông đã và đang hình thành những sắc thái riêng, tạo nên sự thu hút khác biệt với khu vực khác.

Điển hình là dự án khu đô thị Hanoi Garden City, một dự án mà theo quy hoạch điều chỉnh, khu đô thị sẽ có môi trường sống và làm việc đạt tiêu chuẩn quốc tế với cấu trúc phân khu chức năng hợp lý. Trong đó có 48.696m2 (khoảng 15,5%) dành cho cây xanh, khu vui chơi, thể thao và mặt nước, kết nối với công viên sinh thái nằm ở phía Nam dự án sẽ hình thành trong tương lai; 99.638m2 (khoảng 31,6%) để xây dựng khu nhà ở bao gồm nhà vườn, chung cư cao cấp và căn hộ cho thuê.

Ngay sau lễ khai trương khu nhà mẫu, chủ đầu tư đã  mở bán khu chung cư Canal Park gồm hai tòa nhà 11 tầng và 1 tầng hầm với 148 căn hộ từ 2 đến 5 phòng ngủ với diện từ 86-227m2 đối với loại căn hộ điển hình và căn hộ Duplex. Canal Park được thiết kế hiện đại với tầm nhìn thông thoáng, tràn ngập ánh sáng tự nhiên, hướng ra bể bơi, kênh nước chạy dài dọc dự án và cảnh quan công viên cây xanh.
 
Tầng 1 được chủ đầu tư bố trí đầy đủ các tiện ích cần thiết như khu mua sắm, café, phòng gym, khu vui chơi và nhà trẻ, giúp người dân có thể linh hoạt lựa chọn các chức năng phù hợp với bản thân mình.

Bên cạnh khu căn hộ tạo được nhiều khác biệt, khu Biệt Thự Vườn- Garden Villa cũng là một khu ở lý tưởng cho mọi gia đình. Khu biệt thự được thiết kế để làm nổi bật cũng như hoàn tất khái niệm Garden City-Đô Thị Vườn. Mỗi tầng nhà đều được thiết kế với những khoảng sân trời để cảnh quan xung quanh có thể thỏa sức tràn vào ngôi nhà của bạn.

Nhà CLB Biệt Thự Vườn - dành riêng cho cư dân ở Garden Villa, là một công trình mang tính hiện đại nhưng tao nhã, với nhiều loại hình thể thao đa dạng. Đây sẽ là nơi thu hút lớn tạo nên một lối sống thể thao lành mạnh và cũng là nơi dể người dân gặp gỡ giao lưu. Hiện tại Garden Villas đã xong cọc và đài móng.

Nói về Khu đô thị xanh sắp hoàn thiện, Ông Ken Ng, Giám đốc dự án Ha Noi Garden City cho biết: “Bạn có để ý không, ngay cả tên dự án cũng được chọn bằng từ “Garden”, điều đó đồng nghĩa chúng tôi đặt mục tiêu phát triển một đô thị với màu xanh là chủ đạo, tạo nên môi trường thân thiện và cuộc sống trong lành cho cư dân. Dự án Canal Park đang đi vào giai đoạn hoàn thiện và dự kiến sẽ bàn giao cho khách hàng trong vài tháng tới”.

Rõ ràng, hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân mang tính cầu toàn hơn. Họ không chỉ mong muốn có một chốn ở tiện tích mà còn đòi hỏi có một môi trường sống trong lành, bền vững. Bất động sản phía Đông chắc chắn sẽ là tiền đề cho xu hướng Bất động sản trong thời gian tới.

Stockbiz.vn

Chưa bao giờ làn sóng giảm giá căn hộ lại diễn ra mạnh mẽ như thời gian gần đây. Liệu việc giảm giá sẽ khiến cho người mua nhà được hưởng lợi?

Thị trường ế ẩm, áp lực đè nặng lên vai doanh nghiệp, để bán được hàng nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận đưa ra các chiêu thức khuyến mại, giảm giá để thu hút khách hàng mua sản phẩm bất động sản.

Khó khăn về tài chính và đầu ra của thị trường trong thời gian dài khiến hàng loạt chủ đầu tư phải đi đến quyết định sang nhượng, bán lại dự án BĐS. Đáp ứng nhu cầu này, bên cạnh một số đại gia nội lên tiếng mua lại, giới tư vấn tiếp thị cũng nỗ lực mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài tới Việt Nam.

Mới đây nhất, hãng tư vấn tiếp thị Savills Việt Nam đã phối hợp với Savills Nhật Bản tổ chức buổi giới thiệu tiềm năng thị trường BĐS Việt Nam trong cơn khó khăn tại Tokyo. Với 20 cơ hội đầu tư BĐS cụ thể, buổi tiếp thị đã thu hút gần 100 nhà đầu tư tiềm năng đến từ Nhật Bản.

Ông Neil MacGregor, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đặt vấn đề, thị trường BĐS Việt Nam đang rất thiếu vốn, vì vậy các nhà phát triển dự án đang tìm kiếm các nguồn tài chính mới bằng nhiều cách như bán toàn bộ dự án, tìm kiếm đối tác liên doanh, bán nguyên block căn hộ hoặc bán mặt bằng bán lẻ và văn phòng...

Nhiều nhà phát triển dự án Việt Nam nắm giữ quỹ đất lớn hiện muốn bán bớt đất dự án để huy động vốn xây dựng các dự án khác. Áp lực tài chính đối với các nhà phát triển dự án trong nước dẫn đến sự xuất hiện của nhiều "tài sản xấu" ở Việt Nam, nhưng mặt khác lại tạo ra một giai đoạn với nhiều cơ hội "chưa từng có" cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Khi được hỏi tại sao lại lựa chọn thị trường Nhật Bản để tiếp thị? - ông Neil MacGregor cho rằng, làn sóng đầu tư của Nhật Bản vào Việt Nam thể hiện mạnh mẽ vào năm 2011 bao gồm nhiều lĩnh vực như tài chính, truyền thông, hàng tiêu dùng và BĐS.

                                                                                               

Theo Tổ chức Xúc tiến Thương mại Nhật Bản (JETRO), tổng vốn đầu tư trực tiếp của các doanh nghiệp Nhật Bản vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm nay đạt 1,169 tỷ đôla Mỹ; tăng gấp 8,3 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Một số các thương vụ lớn đã thực hiện trong năm nay bao gồm: Mizuho mua 15% cổ phần từ ngân hàng niêm yết lớn nhất Việt Nam tính theo vốn hóa thị trường - Vietcombank, với mức giá 567,3 triệu đôla Mỹ; Tập đoàn Sojitz, Daiwa House và Công ty Kobelco Eco-Solutions (thuộc Kobe Steel Group) cùng xây dựng khu công nghiệp Long Đức ở Long Thành, Đồng Nai với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 100 triệu đôla Mỹ; Japan Asia Vietnam đã mua lại tòa nhà văn phòng Centre Point ở TP.HCM, Nikko Cordial Securities đầu tư vào Công ty Cổ phần Chứng khoán Dầu khí, Unicharm mua Diana...

Thực tế, không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài mới nhìn thấy "tiềm năng" của thị trường trong cơn khốn khó, mà trước đó, một số đại gia nội như Hoàng Anh Gia Lai, và mới đây là Tập đoàn Hà Đô, đã lần lượt bắn tiếng sẵn sàng mua lại các dự án, đặc biệt quỹ đất sạch của các chủ đầu tư, doanh nghiệp khó khăn về vốn.

Tuy nhiên, số đại gia nội lắm tiền nhiều của nói trên cũng mới quá ít ỏi so với nhu cầu cần sang nhượng, bán lại dự án để lấy tiền, rút bớt khỏi việc đầu tư kinh doanh BĐS. Trao đổi với báo chí, lãnh đạo Tập đoàn Hà Đô cho biết, sau khi đăng tin trên website, công ty đã nhận được rất nhiều lời chào mua lại dự án trên cả nước, trong đó không ít chủ đầu tư là những tên tuổi lớn.

Các loại dự án chào bán rất đa dạng, từ dự án đang triển khai, doanh nghiệp cạn tiền nên muốn bán đến dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được hàng, chủ đầu tư chọn phương án bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu tiền một cục.

"Điều đáng nói là đa số doanh nghiệp muốn bán dự án BĐS hiện nay đều là những doanh nghiệp mới nhảy vào kinh doanh BĐS trong khoảng 3-5 năm trở, khi thị trường bùng nổ. Đến nay không chịu được cảnh đóng băng nên phải tìm cách bán tháo" - lãnh đạo Hà Đô đúc rút.

Sóng ngầm

Một bản báo cáo được ông Neil đưa ra hồi tháng 8/2011 cho thấy, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong thị trường BĐS thế giới đang phát triển nhanh chóng ở mức 23,8% trong giai đoạn 2009-2010.

Tại thị trường Mỹ, con số này tăng gấp 3 lần, từ 3,8 tỷ năm 2009 lên tới 11 tỷ đôla năm 2010. Còn ở Châu Á Thái Bình Dương, giá trị hợp đồng tăng từ 12 tỷ đôla tới 22,7 tỷ đôla Mỹ. Trong đó, thị trường BĐS Việt Nam là một trong những lĩnh vực nổi bật nhất trong năm 2010 về cả số lượng và giá trị các giao dịch.

Năm 2011, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục lún sâu vào khó khăn, suy giảm, điều này đồng nghĩa sẽ có nhiều hơn các thương vụ mua bán và sáp nhập diễn ra.

"Mặc dù đối mặt với nhiều thử thách như khung pháp lý còn yếu, tính minh bạch thị trường thấp, thủ tục cấp phép phức tạp và sự khác biệt về mức giá kỳ vọng, thị trường vẫn được dự báo rằng số các thương vụ đầu tư sẽ tăng lên nhanh chóng trong một vài năm tới" - đại diện Savills nói.

Song cho đến nay gần như vẫn chưa có một báo cáo đầy đủ và đáng tin cậy về thực trạng M&A trong lĩnh vực BĐS cả nước. Trong đó, thị trường Hà Nội - cơn sóng ngầm của hoạt động này thì càng khó nhận biết.

Lãnh đạo một công ty chuyên tư vấn đầu tư BĐS, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này nhận xét, hoạt động M&A và chuyển nhượng dự án là khác nhau. Nếu như M&A là hoạt động mua bán có đặc trưng về giá trị sở hữu, cổ phiếu, chỉ làm thay đổi cấu phần chủ của dự án, thì hoạt động chuyển nhượng làm thay đổi chủ dự án, nhưng bối cảnh hiện nay có nhiều liên hệ, nhập nhằng giữa hai hoạt động này với nhau.

Tại Hà Nội, các hoạt động nói trên đã diễn ra khá nhiều thời gian qua. Tuy nhiên, do sự thiếu minh bạch trong cơ chế thực hiện dự án với nhiều chi phí "dưới gầm bàn", khó khăn chờ đợi tốn kém dẫn đến kỳ vọng của chủ đầu tư rất cao; bên cạnh đó là thói quen, tâm lý của người dân miền Bắc vẫn nặng nề trong việc rao bán tài sản; các quan hệ chồng chéo...

"Nếu chúng ta nghĩ rằng việc bán công ty, dự án, chính là để tái cấu trúc lại doanh nghiệp, dự án nhằm hoạt động hiệu quả hơn thì việc chuyển nhượng, mua bán sáp nhập dự án sẽ là cái gì rất nhẹ nhàng. Ngược lại, nếu mặc định phải bán, sang nhượng dự án là những doanh nghiệp, chủ đầu tư "sắp chết" đã và sẽ tác động rất lớn đến sự thành công và minh bạch của trào lưu M&A" - vị này cho hay.
 

vef.vn