|
Ngày đăng :
24/05/2012 - 2:50 PM
Trước những thông tin thị trường u ám kéo dài, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang phải thay đổi cách bán hàng của mình.
Trong đó tiếp thị trực tiếp đến nhóm khách hàng có nhu cầu là một trong những cách giúp họ bán hàng trong tình hình hiện nay.
Trước đây, khi chào bán dự án, các chủ đầu tư và công ty môi giới thường làm chương trình truyền thông khá rầm rộ, nay việc chào bán diễn đang ra âm thầm hơn và có chọn lọc đối tượng khách hàng hơn.
Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, cho biết ở những thời điểm thị trường tốt hàng loạt các dự án chào bán, thu hút nhiều nhà đầu tư phong trào bên cạnh những nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Tuy nhiên, tình hình thị trường trầm lắng thời gian vừa qua đã loại bớt những người mua bất động sản theo phong trào. Do vậy, các doanh nghiệp, theo ông Tuấn, đã phải thay đổi cách bán hàng bằng cách tiếp thị trực tiếp để chọn lọc khách hàng, thậm chí cử nhân viên tới tận nhà để tư vấn tìm khách hàng.
Đó cũng là cách công ty này rỉ rả tìm khách hàng cho các sản phẩm đất nền thuộc dự án Green River City tại Mỹ Phước 4, huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương thời gian vừa qua, và đang chuẩn bị chào bán một dự án khác tại trung tâm Thành phố mới Bình Dương vào cuối tháng tới.
Cũng tại Bình Dương, Công ty cổ phần SetiaBecamex cũng đang tìm kiếm khách hàng cho dự án khu nhà phố thương mại EcoWalk thuộc giai đoạn hai dự án khu đô thị sinh thái EcoLakes Mỹ Phước.
Nhà đầu tư của Malaysia này cho biết khu nhà phố thương mại được xây từ 2 - 3 tầng và đã hoàn thiện mặt ngoài, có giá bán từ 3,5 tỉ đồng/căn. Theo kế hoạch thì việc xây dựng khu phố thương mại này sẽ hoàn thành vào quý bốn năm 2013.
Để thu hút khách hàng, SetiaBecamex áp dụng mô hình 40/60 cho khu nhà phố thương mại, theo đó người mua trả trước 40% giá nhà khi ký hợp đồng và thanh toán làm bốn đợt, sau đó, không cần phải trả thêm bất kỳ khoản nào trong suốt thời gian xây dựng. Khi hoàn thành xây dựng, người mua có thêm sáu tháng nữa để thanh toán hết số tiền còn lại.
Ông Leong Swee Chow, Tổng giám đốc SetiaBecamex, cho rằng chương trình 40/60 tạo sự linh hoạt tối đa cho người mua, giúp họ có đến hai năm để lập kế hoạch tài chính.
Trước đó, công ty này khá thành công với mô hình thanh toán 30/70 cho các sản phẩm chào bán trong giai đoạn 1 với khoảng 310 căn nhà phố và biệt thự đã được hoàn thành và bàn giao cho các cư dân từ đầu năm 2011.
Trong khi đó tại TPHCM, Công ty TNHH Hùng Việt và KRDF03 của Hàn Quốc đang tìm khách hàng cho những căn hộ đầu tiên của dự án The Eastern trên đường Liên Phường, quận 9, TPHCM.
Dự án có vốn đầu tư khoảng 40 triệu đô la Mỹ, gồm 648 căn hộ có diện tích từ 56 – 112 mét vuông, có giá bán từ 1,2 – 2,4 tỉ đồng/căn. Theo kế hoạch, The Eastern sẽ được hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng vào cuối năm 2013.
Chủ đầu tư dự định sẽ chào bán 100 căn hộ đầu tiên, với phương thức thanh toán 10% giá trị căn hộ, phần còn khách hàng lại sẽ đóng vào thời điểm nhận nhà.
Đại diện công ty này cho biết mặc dù đến cuối tháng 6 tới dự án mới chính thức chào bán, nhưng phương thức tiếp cận khách hàng trực tiếp của công ty và một số sàn phân phối cho thấy tín hiệu rất khả quan khi lượng khách quan tâm đến dự án và đã có một số khách hàng đặt chỗ mua căn hộ tại dự án này.
Theo Đình Dũng
TBKTSG
|
|
Ngày đăng :
22/05/2012 - 3:22 PM
Đầu ra của các doanh nghiệp bất động sản nhưng lại là đầu vào của các ngành doanh nghiệp khác, hàng tồn kho tăng cao nghĩa là nền kinh tế đình đốn, trì trệ.
Ngân hàng nhà nước mở van tín dụng dành cho bất động sản, kể cả đầu cơ; BIDV triển khai gói 6.000 tỷ đồng dành cho bất động sản; Bộ Tài chính: việc giãn tiền sử dụng đất sẽ giãn 64.000 tỷ đồng cho các chủ đầu tư dự án khó khăn về tài chính… Hàng loạt thông tin này đang kỳ vọng phá “núi” hàng tồn kho tại các DN bất động sản?
“Tồn kho” 36.000 tỷ đồng từ 26 doanh nghiệp!
Theo khảo sát của chúng tôi, dựa trên báo cáo tài chính quý 1-2012 của các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán TPHCM và Hà Nội, chỉ tính số hàng tồn kho quy thành tiền từ 500 tỷ đồng trở lên, có 26 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với tổng hàng tồn kho 36.706 tỷ đồng.
Nếu cộng luôn 5 doanh nghiệp liên quan lĩnh vực bất động sản (cùng lấy mốc tồn kho từ 500 tỷ đồng trở lên), gồm có Tôn Hoa Sen, Xi măng Hà Tiên 1, Thép miền Nam, Thép Tiến Lên, Xi măng Bỉm Sơn thì tổng cộng hàng tồn kho của 31 doanh nghiệp lên đến 42.761 tỷ đồng!
Trong báo cáo tài chính, có doanh nghiệp tỷ lệ hàng tồn kho so với tổng tài sản khá lớn, ví dụ Công ty cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu (HDC). Hàng tồn kho của HDC là 815,2 tỷ đồng thì tổng tài sản là 1.211,4 tỷ đồng; còn nợ phải trả là 648,5 tỷ đồng trên vốn chủ sở hữu là 562,8 tỷ đồng.
Cũng trong danh sách trên, một số doanh nghiệp lỗ năm 2011, bị đưa vào diện cảnh báo trên sàn chứng khoán, như Công ty cổ phần Đầu tư - kinh doanh nhà (ITC) lỗ 137,3 tỷ đồng, hàng tồn kho 1.739 tỷ đồng; Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) lỗ 39,83 tỷ đồng, hàng tồn kho 2.685,4 tỷ đồng; Công ty CP Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 (NTB) lỗ hơn 1,1 tỷ đồng, hàng tồn kho 1.136,5 tỷ đồng; Công ty cổ phần Xi măng Hà Tiên 1 lỗ 8,94 tỷ đồng, hàng tồn kho 1.168 tỷ đồng. Cũng trong năm 2011, con số lãi khá thấp, sang quý 1 năm nay tình hình không sáng sủa hơn!
Tuy nhiên con số trên chưa tính đến nhiều doanh nghiệp hàng tồn kho ít hơn, cũng như các doanh nghiệp chưa niêm yết trên sàn chứng khoán, chưa công khai các số liệu. Vậy hàng tồn kho lớn cỡ nào? Chỉ tính riêng sản phẩm đầu ra đối với căn hộ chung cư, gồm đã và đang xây dựng, xây xong, xây xong móng được bán ra thị trường, theo thống kê của các công ty tư vấn, số lượng hàng tồn kho tại TPHCM trung bình ước tính khoảng 18.000 căn hộ.
Mặt khác, con số của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, cuối năm 2011 tại thành phố có 19.993 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Với số lượng doanh nghiệp hùng hậu như vậy, nếu thống kê đầy đủ, số lượng hàng tồn kho sẽ cao hơn rất nhiều so với con số nêu trên.
Chật vật giải thoát
Về phía doanh nghiệp, hàng tồn kho quá lớn, đối diện với nguy cơ tồn vong của doanh nghiệp. Tại một buổi hội thảo mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, cho biết, hiện nay doanh nghiệp còn tồn kho khoảng 500 căn hộ, nợ vay khoảng 1.000 tỷ đồng. Áp lực lãi suất vay rất lớn nhưng đầu ra sản phẩm bế tắc.
Bà Nguyễn Thị Như Loan nói: “Giải pháp trước mắt là phải tìm cách bán hàng càng nhanh càng tốt, bán căn hộ bằng giá thành, thậm chí lỗ chút ít để tăng tính thanh khoản. Xong mấy dự án này tôi bỏ bất động sản”. Ngưng trệ giao dịch, đình hoãn dự án, chậm giao nhà… gần như diễn hàng loạt tại các dự án ở thành phố!
Nhận xét về con số hàng tồn kho, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, nói: “Hàng tồn kho nhiều, tức là tính thanh khoản của doanh nghiệp, thị trường rất kém, độ hấp thụ rất thấp, chu chuyển vốn bị ứng đọng rất lớn. Đầu ra của các doanh nghiệp bất động sản nhưng lại là đầu vào của các ngành doanh nghiệp khác, hàng tồn kho tăng cao nghĩa là nền kinh tế đình đốn, trì trệ, tốc độ tăng trưởng của quốc gia sụt giảm, dấu hiệu của giảm phát. Để giải quyết hàng tồn kho, cần có giải pháp tổng lực, phải kích đầu ra - tức là kích thích nhu cầu tiêu dùng nội địa, chính sách tín dụng với lãi suất hợp lý”.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, các cơ quan liên quan phải triển khai ngay Nghị quyết 13 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, đồng thời phải bổ sung ngành nghề bất động sản trong các chính sách hỗ trợ. Đối với doanh nghiệp bất động sản, phải thấy đây là trách nhiệm đầu tư sai lầm, do đó phải điều chỉnh giá bán hợp lý, hoặc hòa vốn nhằm tìm kiếm cơ hội đầu tư khác.
Theo Lương Thiện
Doanh Nhân
|
|
Ngày đăng :
21/05/2012 - 4:36 PM
Một số nhà phát triển dự án, kinh doanh BĐS tại Hà Nội đang đánh tiếng về kế hoạch đẩy hàng ra với giá thấp hơn giá thành nhằm sớm thu hồi vốn.
Đây là động thái hiếm hoi trên thị trường từ trước đến nay..
Ông Hoàng Văn Anh - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (SDU), thuộc Tập đoàn Sông Đà cho biết, SDU sẽ đẩy mạnh bán hàng theo hướng bán bằng giá thành hoặc thấp hơn giá thành để thu hồi vốn, đảm bảo hiệu quả.
SDU hiện đang sở hữu nhiều dự án BĐS chủ yếu là các dự án khu nhà ở, khu dịch vụ thương mại, khu đô thị tại Hà Nội, TP.HCM và Thái Nguyên, Hòa Bình.
Trong đó riêng Hà Nội, các dự án mà đơn vị này đang triển khai bao gồm: dự án dịch vụ thương mại và nhà ở 25 Tân Mai; dự án khu nhà ở thấp tầng tại khu đô thị Nam An Khánh; dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng Đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú, Hà Đông; dự án cải tạo khu tập thể X1 - 26 Liễu Giai; dự án khu nhà ở hỗn hợp Xi măng - Sông Đà, Ngõ 1 Pham Đình Giót...
Theo báo cáo của SDU, năm 2011 doanh thu và lợi nhuận đều đạt thấp, tổng doanh thu chỉ đạt hơn 85 tỷ đồng, bằng hơn 48% kế hoạch năm; lợi nhuận chỉ đạt 1,9 tỷ đồng hoàn thành hơn 24% kế hoạch năm. Tiến độ hầu hết dự án đều chậm trễ do phải chuyển đổi chức năng, hợp đồng; điều chỉnh quy hoạch thủ đô; vướng mắc trong thủ tục, cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng, phê duyệt dự án...
Đặc biệt do thị trường BĐS trầm lắng "đóng băng" nên doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng thuê và mua các sản phẩm là các tầng văn phòng của tòa nhà hỗn hợp Sông Đà Hà Đông, căn hộ tại dự án Tân Mai cũng chưa thể kinh doanh được. Vì thế, SDU mong muốn đẩy hàng tồn kho để kinh doanh các sản phẩm mới...
Vì thế, DN này quyết định sẽ bán bằng giá thành hoặc thấp hơn giá thành để thu hồi vốn đảm bảo hiệu quả dự án" mà các mặt hàng đưa ra đầu tiên là dự án nhà ở thấp tầng Nam An Khánh, dự án 25 Tân Mai; Tòa nhà hỗn hợp Sông Đà - Hà Đông.
Tương tự, kết quả kinh doanh của Công ty CP Địa ốc Dầu khí (PVL) năm 2011 cũng rất thấp, chỉ lãi 1,51 tỷ đồng. PVL đã rất khó khăn về vốn. Sang năm 2012, với thị trường BĐS tiếp tục khó khăn, ít nhất là trong 6 tháng đầu năm 2012. Vì thế trong bối cảnh thị trường chững lại, PVL muốn phát triển tiếp thì ít nhất phải có thay đổi.
Một thay đổi tiên quyết được lãnh đạo PVL đề xuất về chiến lược kinh doanh như điều chỉnh giá bán căn hộ, phương thức bán hàng cho phù hợp. Và DN sẽ tính rút khỏi nhiều dự án đang bế tắc. Đến nay, PVL tiếp tục trình đại hội cổ đông cho thoái vốn đầu tư tại PVC Land, Công ty CP Địa ốc Dầu khí Sài Gòn và Công ty CP Phát triển Phong Phú-Lăng Cô.
Bên cạnh đó, báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh thời gian qua, nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành xây dựng, kinh doanh BĐS cũng không tránh khỏi cảnh thua lỗ triền miên do sản phẩm làm ra không bán được, chi phí lại quá lớn.
Đơn cử, trong quý I/2012, lợi nhuận của 13 doanh nghiệp thuộc nhà Sông Đà đã có 4 doanh nghiệp báo lỗ. Nhà Viglacera cũng có tới 6/8 doanh nghiệp báo lỗ, tổng cộng lỗ lên tới 143,25 tỷ đồng. Riêng VHL - Công ty CP Viglacera Hạ Long quý đầu tiên thua lỗ gây "sốc" ở mức 83,98 tỷ đồng.
Ông Trương Chí Kiên, Phó TGĐ Công ty CP Him Lam Thủ đô cho rằng, với những khó khăn này, bản thân doanh nghiệp phải nhìn lại chiến lược kinh doanh của mình. Nếu không mức lãi suất như hiện nay, có tài đến mấy thì chẳng doanh nghiệp nào kinh doanh bù đắp được. Còn đối với những doanh nghiêp chuyên về BĐS, cần hiểu rằng thị trường hiện giờ không thuộc về người bán nữa mà thuộc về người mua. Chính vì vậy những sản phẩm muốn đưa ra thị trường phải có tính cạnh tranh cao. Mà trong thời điểm hiện nay, giá cả là một yếu tố quan trọng rất được người mua nhà quan tâm.
Thực tế, thời gian qua, nhà đất ở Hà Nội chững lại những giảm giá không đáng kể. Một số dự án vẫn có neo giá cao và tìm cách ưu đãi khách hàng bằng việc tặng nột thất, hỗ trợ sửa chữa, thậm chí là tặng cả ô tô... Tính ra, với các gói quà tặng trị giá hàng trăm triệu đồng này thì với mỗi căn hộ 100m2, khách hàng đã được giảm giá khoàng 1,5 - 2 triệu đồng.m2. Hay có DN chấp nhận hỗ trợ lãi suất, kéo giãn thời gian nộp tiền nhà... trong điều kiện hiện nay thì ưu đãi đó tính trên 2 -3 tỷ đồng mỗi căn hộ thì cũng lên đến cả trăm triệu đồng, chẳng khác nào chấp nhận giảm giá hơn 1 triệu/m2.
Tuy nhiên, dù thực tế phải giảm giá, giảm áp lực thanh toán cho người dân để bán nhà nhưng chủ đầu tư ở Hà Nội dường như rất kỵ nói đến hay từ "phá giá" hay "bán tháo" vì sợ mất mặt. Nhưng xem ra, khi mà báo cáo tài chính phơi bày, két trống rỗng, áp lực nợ nần thì các ông chủ không còn "sĩ" và tham được nữa. Họ buộc phải chấp nhận giảm giá thực vào trong đơn giá bán căn hộ cho khách hàng mới mong lôi kéo được khách đến, bán hàng giải phòng tồn kho, đọng vốn.
Phá giá, một điều dường như sẽ trở thành xu hướng, cuối tháng trước Hoàng Anh Gia Lai đã tuyên bố sẽ giảm giá tới 50% cho các căn hộ của mình ở TP Hồ Chí Minh. Và trên thực tế, nhiều chủ đầu tư ở thị trường này cũng đã âm thầm giảm giá trực tiếp cho khách để đẩy mạnh tiến độ bán hàng. Bởi vì, dù không nói, những với tồn khô lớn, thị trường ế ẩm, khách có tâm lý chờ đợi gây sức ép... như trên thị trường hiện này thì xem ra ai thực hiện giảm giá trước thì may ra mới có khách. Chứ để đến khi cả làng cùng giảm giá thì giá rẻ chắc gì đã còn hấp dẫn.
Theo Thành Dũng
VEF
|
|
Ngày đăng :
17/05/2012 - 1:42 PM
Dù thị trường vẫn chưa hồi phục, song sự quan tâm của giới đầu tư BĐS đối với khu vực phía Tây Hà Nội trong thời gian qua đang mang lại nhiều kỳ vọng tích cực cho các dự án nơi đây.
Hơn một tháng trở lại đây, sau động thái có phần “nhẹ tay” của các ngân hàng thương mại đối với tín dụng bất động sản, thị trường đã bước đầu có những tín hiệu le lói tia hy vọng cho các chủ đầu tư vốn đang ngụp lặn trong khó khăn từ ngót 2 năm nay.
Theo tìm hiểu của VnEconomy, với các mức lãi suất cho vay mua nhà đã giảm từ 3 -4%/năm, xuống còn khoảng 18 – 20%, một số khách hàng, người tiêu dùng có nhu cầu mua nhà thực sự đã chấp nhận “cắn rằng” cậy nhờ ngân hàng để sở hữu căn hộ, mảnh đất trong lúc thị trường được cho là đang chạm đáy.
Thậm chí gần đây, do thanh khoản kém, một số chủ đầu tư đã phải tính đến chuyện kích cầu bằng việc hỗ trợ lãi suất vay cho người mua nhà bằng cách hợp tác với các ngân hàng để khách hàng, giới đầu tư bất động sản có thể hưởng mức ưu đãi nhất khi vay tiền mua dự án của họ.
Tuy nhiên, giới đầu tư cũng như người mua nhà vào thời điểm này không còn “ngu ngơ” như trước đây. Trong bối cảnh thông tin đã đầy đủ hơn, cập nhật hơn, sản phẩm chào bán đầy rẫy trên thị trường thì họ đã có thể chọn cho mình một căn hộ, lô đất có giá phù hợp, thậm chí là có thể lựa chọn cả khu vực mà mình muốn chuyển đến sinh sống.
Theo tổng hợp của các sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, so với các vùng và khu vực khác trên địa bàn, hiện các dự án nằm ở khu vực phía Tây vẫn được khách hàng tìm hiểu và có tỷ lệ giao dịch thành công nhiều hơn cả.
Ông Trần Minh Thắng (sàn giao dịch bất động sản Sudico) cho hay, trong vòng một tháng trở lại đây, dù thị trường chưa thật sự khởi sắc trở lại, song có một tỷ lệ không nhỏ các nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn luôn theo sát các diễn biến về giao dịch, giá cả đối với các dự án cũng như thị trường nhà đất ở khu vực phía Tây.
Ngoài yếu tố hạ tầng có phần hơn các khu vực khác, lý do khiến giới đầu tư để mắt đến khu vực phía Tây cũng có một phần không nhỏ vì giá ở khu vực này đã giảm mạnh nhất trong vòng một năm trở lại đây. Cùng với ý đồ bắt đáy của giới đầu tư, không ít người dân có ý định mua nhà cũng hy vọng tìm được một căn hộ hay dăm ba chục m2 đất ở khu vực này khi giá giảm.
Theo khảo sát, giá đất nền tại khu vực Nam An Khánh hiện đang được giao dịch với giá khoảng 25- 30 triệu đồng/m2. Còn đất nền tại khu A dự án Geleximco, đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông) được chào bán khoảng 35 – 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất nền tại khu vực Mễ Trì cũng đã giảm giá từ 10 – 25% so với năm ngoái, hiện đang được giao dịch với mức giá từ 40 – 55 triệu đồng/m2, tùy vị trí đất tiếp giáp với đường.
Thậm chí đối với phân khúc bất động sản nghĩ dưỡng, biệt thự nhà vườn ở khu vực phía Tây Hà Nội, từng được các chủ đầu tư đưa ra với mức giá từ 5 -10 tỷ đồng/căn, thì nay chỉ với khoảng 3 tỷ đồng, khách hàng đã có thể sở hữu một căn biệt thự rộng gần 300 m2 ở khu vực này.
Lý giải về hiện tượng đất khu vực phía Tây đang “nhúc nhích” giao dịch, ông Trần Đức Diễn, giám đốc sàn giao dịch bất động sản Maxland nói, chính vì giá ở khu vực phía Tây giảm khá mạnh trong thời gian qua, nên không ít giới đầu tư đã và đang kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ chính sự giảm giá đó khi thị trường được dự báo sẽ sớm ấm trở lại trong ngắn hạn.
Trong lần sang thăm Việt Nam mới đây, ông Arsh Chaudhry, Giám đốc điều hành khu vực Đông Nam Á Tập đoàn Bất động sản Cushman&Wakefield mới chỉ nhìn vào bản đồ và báo cáo của các bộ phận chuyên môn đã đưa ra ngay lời khuyên cho giới đầu tư Việt rằng, “nên đầu tư vào đất nền phía Tây Hà Nội trong trung và dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn vì đây sẽ là khu vực tiềm năng trong tương lai”.
Theo Bảo Anh
Vneconomy
|
|
Ngày đăng :
16/05/2012 - 2:21 PM
Mối quan hệ gắn bó keo sơn và tương hỗ lẫn nhau giữa các chủ đầu tư và giới đầu tư thứ cấp hồi thị trường lên dốc đã dần thay bằng tình cảnh chia rẽ, phớt lờ kiểu "sống chết mặc bay".
Biểu hiện của nó là làn sóng "đánh xuống giá" tại hầu khắp các dự án BĐS đang triển khai có dính dáng đến các nhà đầu tư lướt sóng.
Phá giá trên diện rộng
Nếu như trước đây, tỷ lệ tham gia của các nhà đầu tư (không phải người mua thực ở) trong một dự án quyết định tính sốt nóng của giao dịch và giá cả, thì nay ngược lại, cũng chính tỷ lệ này quyết định mức độ xuống giá của sản phẩm, thậm chí sự mất giá của dự án. Mà tại Hà Nội, cơn sút giá này có vẻ không từ một dự án căn hộ, đất nền đang triển khai nào.
Khảo sát trên nhiều trang mua bán, rao vặt và các văn phòng môi giới BĐS cho thấy, số lượng và mức độ bán tháo đang có sự phân hóa mạnh. Thứ nhất, các dự án căn hộ, đất dự án thuộc hạng cao cấp tuy hiện có số lượng rao bán sản phẩm lẻ tẻ nhưng lại luôn gây chú ý cao độ về mức giá "cắt lỗ" rất "khủng", có thể lên tới 1-3 tỷ đồng/sản phẩm.
Đơn cử nhiều căn hộ khoảng 130m2 thuộc dự án chung cư cao cấp Mandarin Garden, địa bàn quận Cầu Giấy, có giá gốc trong hợp đồng khoảng 46 triệu đồng/m2 (cả VAT), nhưng nay cần tiền, người bán dù đã đóng 2,5 tỷ đồng (tương đương 40% tiến độ), cũng sẵn sàng "buông" với tuyên bố cắt lỗ 1 tỷ đồng, hoặc bán dưới giá gốc 4-5 triệu đồng/m2.
Cách dự án này không xa, một số căn hộ diện tích từ 100-160m2 tại khu phức hợp Keangnam, huyện Từ Liêm dù đã đi vào sử dụng, vẫn có người chào bán cắt lỗ 3 tỷ đồng, từ 1.800-2.300 USD/m2 kèm bao tên sổ đỏ cho khách mua. Trong khi thời điểm mở bán, giá gốc mà chủ đầu tư đưa ra là 3.000 USD/m2, còn đầu năm 2012, mức giá trên thị trường thứ cấp đã chỉ còn mức 2.400-2.700 USD/m2.
Ngay cả khu chung cư M3, M4 Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa đã đi vào sử dụng nhiều năm nay cũng không khỏi cảnh mất giá, từ mức 36-38 triệu đồng/m2 thời điểm năm 2009, hiện nhiều chủ sở hữu rao bán dưới 30 triệu đồng/m2.
Cơn sút giá tại HN có vẻ không từ một dự án căn hộ, đất nền đang triển khai nào (ảnh minh họa)
Hầu hết dự án căn hộ cao cấp đang triển khai tại các khu vực khác như quận Thanh Xuân, Hà Đông, Long Biên, Hoàng Mai, Tây Hồ, Đống Đa... cũng đồng cảnh ngộ. Giá gốc ký hợp đồng từ 32-44 triệu đồng thì bây giờ nhà đầu tư cũng không chờ đến hạn giao nhà vào năm sau, mà sẵn sàng cắt lỗ tầm tiền từ vài trăm triệu đến 1,5 tỷ đồng - tương đương với khoản tiền mua một căn hộ thuộc phân khúc bình dân.
Thứ hai, phân khúc đất nền dự án đặc biệt là phía Tây gồm Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Tân Tây đô, Kim Chung - Di Trạch, Vân Canh, Geleximco... càng sụt giá mạnh hơn. Nhiều lô biệt thự, liền kề tại các dự án này đang được các cá nhân rao bán tính ra mất giá ít thì vài tỷ, nhiều thì đến gần chục tỷ đồng so với hồi thị trường sốt nóng trước đây.
Chiều hướng thứ ba, những dự án căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân, lượng rao bán đông đảo nhưng mức giảm trên thị trường thứ cấp chưa sâu. Một mặt bằng giá nhất định được xác lập, thường rẻ hơn 10-20% so với giá gốc của chủ đầu tư.
Số này gồm các dự án khu đô thị mới Dương Nội, Victoria Văn Phú, Hải Phát, Xa La... thuộc quận Hà Đông. Trước kia giá gốc của chủ đầu tư thường dao động từ 20-25 triệu đồng/m2 tùy căn, tầng, nhưng nay nhiều người chấp nhận cắt lỗ từ 60 triệu đến hơn 100 triệu đồng/căn, tương đương với mức giảm khoảng 30% so với giá gốc. Giá chào trên thị trường thứ cấp phổ biến từ 19-20 triệu đồng/m2.
Xấu chàng, hổ ai?
Một hệ quả của giai đoạn hoàng kim, các nhà đầu tư thứ cấp đón lõng thị trường bằng việc tập trung nhiều ở những sản phẩm chưa đưa vào sử dụng. Lúc này, sản phẩm nhà ở càng chưa biết khi nào bàn giao và tiếp theo là giá càng vượt xa khả năng chi trả của số đông thì mức độ mất giá càng cao.
Ở đây, không chỉ các nhà đầu tư cần tiền mặt để thanh toán, trả nợ, mà triển vọng của thị trường còn u ám, tiến độ của chủ đầu tư trì trệ cũng là lý do để các nhà đầu tư tiếp tục đẩy hàng ra với giá rẻ hơn lúc nhập vào. Có thể hình dung ở phương án tốt nhất, một căn hộ ôm giữ, sang năm giá trị của nó giỏi lắm tăng lên 10% nhưng chi phí lãi vay khoảng 20%. Tính ra nếu ôm giữ nhà đầu tư vừa lỗ mà vừa mất đi các cơ hội đầu tư khác. Do đó, chiều hướng bán hàng ra càng sớm càng tốt để tạo vòng quay đồng tiền hiệu quả vẫn diễn tiến.
Một số quan điểm cho rằng, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp tới đây sẽ được định hình thực sự ở phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân, bởi lượng người đầu tư theo phong trào còn mắc kẹt tại đây khá lớn. Ngược lại, loại căn hộ cao cấp, tuy giá thứ cấp giảm lúc này khá sốc nhưng đó chỉ là những trường hợp cá biệt, nhỏ lẻ.
Theo một nhà buôn BĐS chuyên nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường gồm 2 loại, thứ nhất là những người sống bằng nghề buôn BĐS thực thụ, hai là những người có khoản tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư lướt sóng kiếm thêm. "Khẩu vị" của cả hai loại nhà đầu tư này đều là những dự án căn hộ bình dân, tầm tiền 25 triệu đồng/m2 đổ về, diện tích căn hộ vừa phải. Điều này đảm bảo suất đầu tư hợp lý (xuống tiền đợt đầu khoảng 300-500 triệu đồng/căn) mà vẫn có tính thanh khoản.
Trong khi đó, tiền đặt cọc một căn hộ cao cấp đợt đầu đã lên đến 1,5-2 tỷ đồng cho nên khách mua căn hộ cao cấp thường là những người sành điệu, đẳng cấp, có nhu cầu ở thực hoặc là nhà đầu tư trường vốn. Những nhà đầu tư "lướt sóng" lạc vào đây thì phần nhiều đã kịp "bỏ cọc", "cắt lỗ" ngay khi thị trường có dấu hiệu đi xuống.
Số nhà đầu tư cá biệt ôm giữ sản phẩm đến lúc này đẩy hàng ra do quá cần tiền để làm ăn. Mức giảm giá lên đến tiền tỷ của nhiều sản phẩm cao cấp, mới nghe thì lớn nhưng thực tế không đáng gì so với lượng tiền mặt người bán cần thu về. Người mua đã bỏ xuống một lượng tiền quá lớn lên tới 6, 7 tỷ đồng, nay họ sẵn sàng hy sinh 1 tỷ, hơn là cầm 5 tỷ đồng vay nóng bên ngoài, 1 tháng đã mất đứt 1 tỷ đồng.
Rõ ràng, đối tượng chịu thiệt hại đầu tiên và trực tiếp từ cơn bĩ cực của thị trường BĐS chính là các nhà đầu tư thứ cấp vì một lượng hàng không nhỏ đã được lực lượng này dang tay mua vào từ các chủ đầu tư. Tuy nhiên mối quan hệ giữa các nhà đầu tư thứ cấp với chủ đầu tư ở góc độ nào đó cũng khăng khít theo kiểu "môi hở răng lạnh".
Còn nhớ vài năm trước khi thị trường đi lên, để một dự án khi ra hàng đã "hot" càng thêm sốt nóng về giá cũng như giao dịch thì chủ đầu tư rất cần bàn tay của các nhà đầu tư lớn, có khả năng mua buôn với giá gốc. Lúc ấy, chủ đầu tư dành phần lợi nhuận béo bở và các điều kiện ưu ái với phương châm, đưa được các nhà đầu tư vào dự án thành công và kéo họ ra cũng phải trót lọt.
Nay "vào" thành công nhưng "ra" bất lực, tất yếu để cứu mình, các nhà đầu tư thứ cấp phải "phá giá", biến mình thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư. Đây là nỗi ám ảnh đeo đẳng các nhà tạo lập dự án vì bản thân đã khó khăn, nay thêm động thái này, họ càng chìm sâu hơn. Nhưng cũng không khá hơn, giới đầu tư vẫn không thôi trách móc, đổ lỗi uy tín, cam kết tiềm lực của chủ đầu tư, vì chưa biết đến bao giờ họ mới thoát khỏi "cục nợ" BĐS ràng buộc khiến mất ăn mất ngủ.
Theo Thành Dũng
VEF
|