Câu chuyện “Tái ông mất ngựa” có vẻ đang ứng với lĩnh vực bất động sản hiện nay, khi nhiều dự án lớn tạm ngừng có thể gây nên sự thiếu hụt nguồn cung trong ngắn hạn và giá nhà có thể lại tăng. 

Mở đầu câu chuyện “Làm gì để phá băng thị trường địa ốc” tại Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) giữa tuần này, ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cơ hội để giới đầu tư “phá băng” nằm ngay chính trong sự suy giảm của thị trường và sự đình trệ tại nhiều dự án bất động sản hiện nay.

Theo ông Mai, những gì bi đát nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể nói đã diễn ra vào quý IV/2011.

Cụ thể, trong xu hướng suy giảm của thị trường chứng khoán Việt Nam, cổ phiếu của những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có xu hướng giảm mạnh hơn so với mặt bằng chung do tác động từ chính sách và sự đóng băng của thị trường bất động sản.

Trong số cổ phiếu có lợi nhuận âm, cổ phiếu bất động sản chiếm ưu thế với mức -56%. Nhóm cổ phiếu có lợi nhuận dương như NTL, HAG, LCG, BCI, DIG... cũng không vượt lên khỏi xu thế giảm điểm chung. “Nợ trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản tương đối cao, lợi nhuận thấp khiến bất động sản sẽ tiếp tục khó khăn”,  ông Mai dự báo.

Nguồn vốn đổ vào bất động sản bị gián đoạn trong năm 2011 khiến hàng loạt các dự án bất động sản bị ngưng trệ, giãn tiến độ thi công, thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về vốn, đặc biệt là những doanh nghiệp có nhiều dự án đang trong giai đoạn triển khai.

Cũng phải thấy rõ thực tế rằng, thời gian thu hồi vốn của một dự án bất động sản phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai dự án và sức tiêu thụ sản phẩm. Nếu dự án thuộc khu vực giải toạ chậm hoặc sức tiêu thụ yếu như hiện nay sẽ khiến cho thời gian thu hồi vốn bị kéo dài…

Chính vì vậy, theo ông Mai, nguồn cung trên thị trường có thể sẽ bị thiếu hụt trong ngắn hạn (1 – 2 năm), thế chân cho nỗi lo bội thực nguồn cung vào mấy năm trước, khi 486 khu đô thị mới, quy mô từ 20 ha – 1.000 ha, tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha trên phạm vi cả nước được phê duyệt. Riêng Hà Nội đã có khoảng 200 trên tổng số 750 dự án được triển khai trong giai đoạn 2011 – 2013, trong đó hơn 60% là các dự án nhà ở, khu đô thị mới.

“Đây chính là thời điểm để các doanh nghiệp có dự án bất động sản điều chỉnh kế hoạch kinh doanh và hiện thực hoá lợi nhuận, cơ hội “ngách” mà những người đang nắm giữ bất động sản cần lưu ý!”, ông Mai khuyến nghị.

Tham gia vào nỗ lực tìm cách “phá băng” thị trường địa ốc như thế nào, ông Cấn Văn Lực, Cố vấn cao cấp HĐQT Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho biết, thống kê từ các ngân hàng hàng thương mại cho thấy, lượng tiền gửi trong dân cư vào các ngân hàng tiếp tục tăng trong quý I/2012. Điều này chứng tỏ người dân vẫn cảnh giác với các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản.

Thực ra không dễ để thuyết phục người dân quay trở lại thị trường này khi hoạt động đầu cơ, kinh doanh không theo quy luật cung cầu, hội chứng “làm giá” vật liệu xây dựng tràn lan trong những năm 2007 – 2009 là nguyên nhân trực tiếp khiến thị trường địa ốc “tụt dốc”. Tiếp đó, hàng loạt các vụ lừa đảo, kiện tụng, phá giá thị trường… trong các năm 2010 - 2011 khiến niềm tin của giới đầu tư địa ốc suy giảm nghiêm trọng. Hiện tại, người mua tiếp tục đứng ngoài thị trường nghe ngóng, chờ đợt những xu hướng rõ ràng hơn trước khi quyết định đầu tư.

Lời khuyên của ông Lực giành cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản lúc này là, tự hoàn thiện hoạt động của doanh nghiệp (cắt giảm chi phí, tăng năng suất lao động). Trước mắt, doanh nghiệp nên hoàn thiện hồ sơ pháp lý nhằm giảm khả năng khách hàng dựa vào đó để trì hoãn thực hiện trách nhiệm; đa dạng hoá và tận dụng mọi nguồn vốn, giảm hàng tồn kho bằng khuyến mãi, giảm giá.

Về lâu dài, cần thay đổi chiến lược kinh doanh, tránh nhiều doanh nghiệp tập trung vào 1 phân khúc; nâng cao chất lượng quản trị doanh nghiệp bằng việc áp dụng thông lệ và chuẩn mực tốt nhất về quản trị doanh nghiệp và quản trị rủi ro.

Bài học lớn nhất cho doanh nghiệp bất động sản vào lúc này, theo ông Lực, là “không mắc lại lỗi lầm và biết học từ lỗi lầm để đi tiếp”. 

Hà Quang

 Đầu Tư

UBND thành phố Hà Nội vừa có báo cáo về tình hình đầu tư nước ngoài quý 1/2012 và ước kết quả cho cả năm trên địa bàn.

Theo đó, trong quý 1/2012, toàn thành phố có 64 dự án cả cấp mới và tăng vốn với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 147,6 triệu USD, bằng 81,8% về số dự án và 19% vốn đầu tư đăng ký mới so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, cấp mới 42 dự án, vốn đầu tư đăng ký là 35,38 triệu USD, bằng 69% số dự án và 10% vốn đầu tư đăng ký so với cùng kỳ năm 2011. 

Cũng trong quý 1/2012, Hà Nội có 22 lượt dự án đề nghị điều chỉnh tăng vốn với giá trị vốn tăng là 112,3 triệu USD. UBND thành phố đã cấp điều chỉnh 16 lượt dự án, vốn điều chỉnh tăng 106,6 triệu USD. Dự án có vốn đăng ký tăng thêm lớn nhất đạt 73,5 triệu USD tại khu công nghiệp Quang Minh, huyện Mê Linh. 

Trong quý 1/2012, có 12 doanh nghiệp FDI bỏ địa điểm kinh doanh, không có tại địa chỉ đăng ký; 5 dự án có thông báo tạm ngừng kinh doanh do nhà đầu tư gặp khó khăn hoặc đang tìm địa điểm kinh doanh khác; 4 doanh nghiệp đã tiến hành thủ tục giải thể và được UBND thành phố chấp thuận.

Liên quan đến tình hình triển khai thực hiện các dự án, lũy kế, đến nay có 2.312 dự án còn hiệu lực trên toàn thành phố với tổng vốn đầu tư đăng ký là 20,4 tỷ USD, với vốn đầu tư thực hiện ước đạt 6,97 tỷ USD. Trong số đó có 1.765 dự án hiện đang triển khai hoạt động sản xuất kinh doanh, chiếm 76,3% tổng số dự án. Các dự án này đã sử dụng lũy kế trên 200.000 lao động Việt Nam; đem lại doanh thu khoảng 2,07 tỷ USD; nộp ngân sách 149 triệu USD... 

Dự kiến kết quả thu hút vốn đầu tư cả năm 2012, Hà Nội sẽ thu hút được khoảng 470 dự án với số vốn đầu tư đăng ký khoảng 1,5 tỷ USD, tăng khoảng 6% so với dự kiến năm 2011. Số dự án cấp mới khoảng 400 dự án, vốn đầu tư đăng ký là 1 tỷ USD, dự án tăng vốn khoảng 70 dự án với số vốn đăng ký tăng thêm là 500 triệu USD.
 
Cũng theo UBND thành phố Hà Nội, hiện có 16 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản đã làm thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư theo hình thức chuyển nhượng vốn.

Cụ thể, có 7 dự án nhà đầu tư nước ngoài, trước đây liên doanh với bên Việt Nam, chuyển nhượng vốn cho tổ chức kinh tế trong nước và chuyển đổi thành dự án 100% vốn trong nước. 7 dự án nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng vốn từ bên Việt Nam trong liên doanh trở thành dự án 100% vốn nước ngoài. Hai dự án 100% vốn nước ngoài chuyển nhượng một phần cho tổ chức kinh tế trong nước.

Thống kê của thành phố cho thấy, hiện nay, các dự án đầu tư nước ngoài vào bất động sản đã huy động 494 triệu USD từ các tổ chức tín dụng trong nước, chiếm 13% vốn đầu tư, dưới hình thức vay ngân hàng, vay cổ đông; huy động 1,22 tỷ USD từ các tổ chức tín dụng nước ngoài, chiếm 33% và huy động từ khách hàng 463 triệu USD, chiếm 12%...

TRANG ANH

Trong khi hầu hết các chủ đầu tư mạnh mẽ khẳng định "bất động sản đã chạm đáy rồi, hãy mua đi" thì không ít ý kiến vẫn cho rằng giờ chưa phải lúc. 

Câu chuyện “đáy thị trường” dường như đã trở thành chủ đề chính tại diễn đàn về bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam và Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức ngày 24/4.

Theo đánh giá của giới trong nghề, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài gần 2 năm qua khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư gặp không ít khó khăn. Thị trường gần như đóng băng, giá bất động sản giảm đến mức “khó có thể giảm thêm được nữa” và có dấu hiệu chạm đáy. 

Thống kê cho thấy, trong quý 1/2012 hơn 350 sàn giao dịch bất động sản trên cả nước đều vắng khách dù có rục rịch trở lại từ tháng 3 vừa qua. Giá bất động sản ở các phân khúc đều tiếp tục giảm giá. Theo một chuyên gia, căng thẳng chưa đến mức tê liệt nhưng cụm từ “phá sản” xuất hiện thường xuyên hơn, nhà đầu cơ ngắn hạn đang dần rút lui thay thế bằng nhà đầu tư dài hạn.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội khởi sắc trong quý 2/2012 khi được sự hỗ trợ từ các chính sách nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ vận động theo chu kỳ tăng trưởng mới sau một thời gian ngập chìm trong khó khăn.

Đặc biệt, theo ông Mai, việc một số khoản vay sẽ được loại trừ khỏi nhóm “phi sản xuất” như xây dựng, mua nhà để ở, và không giới hạn về nguồn gốc thu nhập...sẽ tạo cơ hội đặc biệt cho bất động sản tăng trưởng nguồn cầu trong thời gian tới.

Ở góc độ chủ đầu tư, chuyên gia này cho rằng, khi tín dụng được nới lỏng, doanh nghiệp bất động sản sẽ được tái cấu trúc các khoản vay. Như vậy, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng sẽ giảm, các doanh nghiệp bất động sản có mức tín nhiệm cao sẽ được tiếp cận nguồn vốn mới, thị trường cũng theo đó mà có cơ hội tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn cầu.

Cùng quan điểm trên, ông John Gallander – Giám đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, chuyện thị trường bất động sản lên xuống là rất bình thường. Chỉ có khó là các chủ đầu tư lại không quyết định được thị trường vào lúc này mà chỉ như là những người quan sát thị trường.

Tuy nhiên, ông cũng cho biết, khảo sát về mức độ hấp dẫn trong đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong năm 2012 của một tổ chức quốc tế uy tín cho thấy, bất động vẫn là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, dù mức độ hấp dẫn đã sụt giảm xuống mức thấp nhất so với 5 cuộc khảo sát trước đó.

“Tôi có 20 năm làm bất động sản tại Mỹ, 5 năm tại Việt Nam, do vậy tôi biết những gì đang diễn ra tại Việt Nam đều giống như nhiều nước khác trên thế giới. Trong năm qua, dù thị trường khó khăn những chúng tôi vẫn bán thành công 900 căn hộ của một dự án ven Hà Nội, tất nhiên là diện tích nhỏ, còn căn hộ lớn vẫn ế”, lãnh đạo Savills cho hay.

Đại diện một số doanh nghiệp bất động sản có mặt tại diễn đàn đều khẳng định, đến thời điểm này, việc họ làm dự án là do tình thế “ném lao phải theo lao”, hoàn toàn không có một chút lợi nhuận nào nếu bán với mức giá hiện nay. Do vậy, điều họ trông chờ là thị trường sẽ có sự thay đổi vào cuối năm với sự tăng lên cả về giao dịch và giá bán.

Thế nhưng, theo một số chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, hầu hết các dự án bất động sản đều có 70 - 80% vốn đầu tư là vay ngân hàng. Do vậy, trong bối cảnh tình hình lãi suất tín dụng vẫn ở mức cao như hiện nay, các doanh nghiệp đang phải chịu áp lực lớn về chi phí vốn, xu hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang được nhiều doanh nghiệp tính đến.

Đặc biệt với những doanh nghiệp mới gia nhập lĩnh vực bất động sản trong khoảng thời gian từ 3 -5 năm trở lại đây, vào thời điểm thị trường đang nóng, nên khi thị trường đóng băng, thời gian thu hồi vốn chậm khiến doanh nghiệp không chịu được áp lực chi phí vốn vay.

Với các dự án đang trong giai đoạn triển khai nhưng doanh nghiệp thiếu vốn hoặc đã hoàn thiện nhưng không bán được hàng, chủ đầu tư buộc phải chọn phương án bán “lúa non” một phần hay toàn bộ dự án để thu tiền về.

 
Theo nhận định của luật sư Trần Vũ Hải, thị trường bất động sản ít nhất phải 2 năm nữa mới bắt đầu có sự chuyển biến tích cực. Bằng chứng là hiện có khá nhiều khách hàng đã đóng tiền vào dự án đang tìm đến văn phòng luật sư của ông xin tư vấn tìm cách rút tiền khỏi dự án.

Do đó, theo chuyên gia này, các doanh nghiệp sắp tới sẽ còn phải mệt mỏi nhiều với bất động sản. Hơn lúc nào hết, chủ đầu tư phải nhìn thẳng vào sự thật, phải mạnh dạn cắt lỗ, không nên kỳ vọng nhiều vào sự phục hồi của thị trường trong ngắn hạn.

“Tôi kinh doanh bất động sản từ năm 90 của thế kỷ trước nhưng rốt cuộc vẫn thất bại. Do đó, tôi tin rằng, giá phải giảm từ 30 -50% nữa mới kích được sức mua trên thị trường. Các chủ đầu tư sắp tới sẽ còn mệt mỏi nhiều với bất động sản đấy”, ông Hải nói.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng nhận định, từ nay đến cuối năm vẫn chưa thể bắt đầu chu kỳ đi lên của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, theo nhận định kinh tế năm 2012 vẫn là năm đầy khó khăn, mà bất động sản như một nhiệt kế, kinh tế đất nước suy giảm hạ nhiệt thì nhiệt độ của bất động sản khó mà ấm lên được.

Bình luận về diễn biến thị trường, TS. Cấn Văn Lực (Ngân hàng BIDV) cho rằng, vấn đề cốt yếu hiện nay của thị trường bất động sản không phải là khó vay tiền mà là do sức cầu rất yếu. Khảo sát của ngân hàng này cho thấy, tâm lý của người dân đang rất hoang mang chưa biết đầu tư theo hướng nào, vì vậy họ chỉ nghe ngóng chờ đợi.

Nhìn nhận về triển vọng thị trường, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Tống Văn Nga cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục khó khăn bởi không hy vọng rằng, lãi suất vay sẽ giảm về 10 – 12%. Hơn nữa, một khi giá đất vẫn quá cao thì khó có cách nào có thể giảm được giá bất động sản xuống được.

BẢO ANH

 Vneconomy